这个悉尼的房子真的用NG实现正现金流？

BIH

坛子里有个大哥举了个正现金流的例子，我跟着算了一下貌似他算的有些问题。

这是原链接：

https://oursteps.co/forum.php?mo ... &extra=page%3D1

一切计算根据他提供的数字

他分了两个情况：

第一种 80% 的贷款, 我的计算如下：

Rent    =   23400
Interest= -16529
Council= -1051
Strata  = -3145
Water  = -697
Repair = -300
CashFlow = 1678

Depriciate= -6600
Loss on Tax base= -4922
Tax Saving （32.5%）=1600

所以第一年的实现3278的正现金流。但是即使撇开NG，388K的贷款在全年出租再没其他费用的情况下可以实现1678的正现金流。按116.4K的首付算，年化收益率就是大概2.8%比存银行多不了多少。

第二种 从自住TOP UP, 所以费用都是贷款，所以总共借入504K。我在这里做个小改动，自住TOP UP 的用3.88%算利息。计算如下：

Rent    =   23400
Interest = -21045 (388K*4.26%+116.4K*3.88%)
Council= -1051
Strata  = -3145
Water  = -697
Repair = -300
CashFlow = - 2838 (负现金流）

Depriciate= -6600
Loss on Tax base= -9438
Tax Saving （32.5%）=3067

这个情况下第一年可以实现229的正现金流，但比那位大哥算的低多了，要是所有贷款都按4.26%算，那么现金流是负69。

这样看来高杠杆要想在悉尼实现每年正收益真的非常难找。

更新一下，根据那么大哥的回复，推断他算的是第三种情况：

104% 的贷款, 但只有80%的利息算入现金流，而负扣税按104%算 （现在清楚了那大哥的意思是80%的贷款，但NG以104%的算），那么计算如下：

Rent    =   23400
Interest= -16529 （388K*4.26%）
Council= -1051
Strata  = -3145
Water  = -697
Repair = -300
CashFlow = 1678

Depriciate= -6600
24% of the interest = - 4959 (116.4K*4.26%)
Loss on Tax base= -9881
Tax Saving （32.5%）=3211.2

这么一来就实现了4889.2的正现金流。4959块的利息支出就这么当是没发生过。那位大哥说起码三种方式可以实现这个算法（不怕ATO audit 的？）。真高人也。对这位大哥的敬仰之情真是如大江之水涛涛不绝。

补充一些个人看法，关于怎么实现第三种算法，不管怎么捣腾（前提是不怕ATO查水表）。buyer的财务必须满足两个基本条件：1. 自住无贷款。2. 有相当于24%首付的闲钱。不知道买方里多少人满足这两个条件呢。

大成

高杠杆还要追求正现金流，好事咋都让你占了呢

BIH

大成 发表于 2017-6-21 21:44
高杠杆还要追求正现金流，好事咋都让你占了呢

這不就是那大哥發貼想表達的意思嗎？高槓桿在悉尼也可以實現正現金流。我只是按他的思路推算

大成

BIH 发表于 2017-6-21 21:48
這不就是那大哥發貼想表達的意思嗎？高槓桿在悉尼也可以實現正現金流。我只是按他的思路推算 ...

首付才20%的高杠杆，还能保证正现金流，每年还有更大头的资本增值，还想咋的

知道国内都70%首付了吧，人要知足啊

BIH

大成 发表于 2017-6-21 22:03
首付才20%的高杠杆，还能保证正现金流，每年还有更大头的资本增值，还想咋的

知道国内都70%首付了吧，人 ...

這裡不討論資本增值，因為只是預期。100個人可以有101種預期。我只是就事論事對這個所謂實例正現金流計算一下。至於值不值得投資相信大家都心中敞亮。

leelingqing

楼主你分析得很对，和我看那个帖时的想法一样，那种基于理想状态的计算基本是脱离实际的，纸上谈兵而已，有脑子的人不会被乎悠。

qqangela

BIH 发表于 2017-6-21 21:48
這不就是那大哥發貼想表達的意思嗎？高槓桿在悉尼也可以實現正現金流。我只是按他的思路推算 ...

同意你的算法。 我感觉他的算法, 好听的说是加上了opportunity cost, 难听的说是忽悠第一次买房的人。 他是在做20%的文章。 本来买房要交20%, 那20%就不能NG. 现在我可以全贷款, 那20% 就可以NG.所以就变成他算的了。真实的情况是楼主算的。 很多卖楼花的, 贷款broker, 都用这种算法忽悠第一次买房的。

zhangtingban

mrrio

房产投资还是要靠增值，正现金流只是降低持有成本可以买更多的房。

爬山虎

我的沿用鬼佬论坛的基准五十万周租五百刀，好像才能勉强打平，
这个线下基本不考虑

combot

11年44万买的1房,现在租500算过得去了

fffighter

楼主和原来的算法主要差异就是那top up的20%，原来的没有算利息？楼主现在加上了利息？

yuweng

爬山虎 发表于 2017-6-22 13:06
我的沿用鬼佬论坛的基准五十万周租五百刀，好像才能勉强打平，
这个线下基本不考虑 ...

未必吧，我有个投资房60万全款贷，560周收入的，负扣税加正现金流了，而且建好的时候银行估价高了10%。现在比较难找了，两年前这样的房屋大把的挑啊

ailsalu

ayiahei

楼主算得很详细，解决了我一个疑惑。

fenghuo

如果5年之内能做到neutral就很好了, 因为房租会涨的

BIH

fenghuo 发表于 2017-6-23 09:07
如果5年之内能做到neutral就很好了, 因为房租会涨的

利息也会涨，其他费用也会涨，只有折旧会不断变少。

大江东去

你是按零首付算的，这个增值更是牛八

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 09:51
你是按零首付算的，这个增值更是牛八

大哥，回去看看你的贴。你有分两种情况，一是20% 首付，一种是 零首付。 我分别都算了一次。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 09:42
利息也会涨，其他费用也会涨，只有折旧会不断变少。

看帖请仔细一点，三年固定怎么涨利息

折旧表下面帖了，你自己去看看会少多少

只有费用增加，房租就不变？

你不如干脆说房租也腰斩得了

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 09:59
大哥，回去看看你的贴。你有分两种情况，一是20% 首付，一种是 零首付。 我分别都算了一次。 ...

你先搞明白80%贷款，104%负扣税再去算算吧

大江东去

fffighter 发表于 2017-6-22 14:51
楼主和原来的算法主要差异就是那top up的20%，原来的没有算利息？楼主现在加上了利息？ ...

如果加利息算，就是零首付了

增值无限大了，会把空军吓坏的

IMELBOURNE

真正正现金流在悉尼很不好找。投资人看的大多是房子的升值预期吧？不管怎么分析，现在新入投资房得慎重。

elena2000121

爬山虎 发表于 2017-6-22 13:06
我的沿用鬼佬论坛的基准五十万周租五百刀，好像才能勉强打平，
这个线下基本不考虑 ...

能提供下鬼佬论坛链接吗？想看看他们的观点

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:03
看帖请仔细一点，三年固定怎么涨利息

折旧表下面帖了，你自己去看看会少多少

这个说的有些道理。未来也许是可以实现正现金流。不过我主要讨论你的算法。

BIH

大江东去 发表于 2017-6-23 10:08
你先搞明白80%贷款，104%负扣税再去算算吧

就是说24%的成本不用付利息但可以负购税？ATO还真大方

大江东去

所以第一年的实现3278的正现金流。但是即使撇开NG，388K的贷款在全年出租再没其他费用的情况下可以实现1678的正现金流。按116.4K的首付算，年化收益率就是大概2.8%比存银行多不了多少。

负扣税不算收益？原来你是没收入的富二代？那我在请教一下现在没收入怎么贷款？

大江东去

qqangela 发表于 2017-6-22 10:40
同意你的算法。 我感觉他的算法, 好听的说是加上了opportunity cost, 难听的说是忽悠第一次买房的人。 他 ...

本来买房要交20%, 那20%就不能NG. 现在我可以全贷款, 那20% 就可以NG.所以就变成他算的了


不懂就要虚心，别不懂装懂！

大江东去

BIH 发表于 2017-6-23 10:15
就是说24%的成本不用付利息但可以负购税？ATO还真大方

不懂就要虚心，别不懂装懂

fffighter

大江东去 发表于 2017-6-23 10:17
本来买房要交20%, 那20%就不能NG. 现在我可以全贷款, 那20% 就可以NG.所以就变成他算的了

明白了，20%首付是自己已有的，不是从银行再贷款出来的。