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[财务贷款] 投资房贷款选　Ｐ＋Ｉ　还是　ＩＯ　 [复制链接]

dudu

木屐族

发表于 2017-5-26 23:41 |显示全部楼层

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请教各位大神,对投资房而言,贷款选 P+I 3.88 fix 2 年还是IO 4.30 variable 更合适呢？

愤怒的小鸟

皮靴族

发表于 2017-5-26 23:44 |显示全部楼层

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哪个银行还能做到这么好的利率

nicholas8405

铜靴族

发表于 2017-5-26 23:57 |显示全部楼层

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你这个P+I的好处:1.总还款数少，2.抗目前环境下投资房与自住房利差拉大的风险，3.如果之后还要贷款，选择p+i对后续贷款能力影响小；
坏处:1.没有offset，2.不能排除继续降息的可能造成的损失，3.短期现金流还是比I/O紧张。

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nicholas8405

铜靴族

发表于 2017-5-26 23:57 |显示全部楼层

愤怒的小鸟发表于 2017-5-26 22:44
哪个银行还能做到这么好的利率

nab

mlink3

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发表于 2017-5-27 12:35 来自手机 |显示全部楼层

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nicholas8405 发表于 2017-5-26 22:57
nab

有offset？

nicholas8405

铜靴族

发表于 2017-5-27 12:42 来自手机 |显示全部楼层

mlink3 发表于 2017-5-27 11:35
有offset？

没有，fixed的。不过他是投资，没有无所谓了吧

mlink3

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发表于 2017-5-27 12:48 来自手机 |显示全部楼层

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nicholas8405 发表于 2017-5-27 11:42
没有，fixed的。不过他是投资，没有无所谓了吧

我问的是4.3%的那个

freewalker

金靴族

发表于 2017-5-27 13:54 来自手机 |显示全部楼层

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一般来说投资房首选IO，不过最近风云变幻，PI的利率比IO低不少，如果选PI，节省的利息可能比贷款额降低造成的负扣税损失要多，那样的话还是PI更有利。

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狗头军师

nicholas8405

铜靴族

发表于 2017-5-27 14:46 来自手机 |显示全部楼层

freewalker 发表于 2017-5-27 12:54
一般来说投资房首选IO，不过最近风云变幻，PI的利率比IO低不少，如果选PI，节省的利息可能比贷款额降低造成 ...

嗯，还是具体算一下比较好。还要打一个可能的成本，就是lock rate fee

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Rocher1895

皮靴族

发表于 2017-5-27 21:38 来自手机 |显示全部楼层

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我选的是投资房PI3.79

dudu

木屐族

发表于 2017-5-27 22:19 |显示全部楼层

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谢谢大家回复，今天分加完了，明天继续

dudu

木屐族

发表于 2017-5-27 22:48 |显示全部楼层

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目前是 IO 4.3 的 rate,并且有offset, 尽管offset 对投资房意义不大．银行日前有人联系我，建议P+I 3.88 fix 2 year。按目前的 rate,P+I 3.88 省下的比负扣税能抵掉的要多些,而且看情形即使RBA降息银行跟进的可能性也不是很大，最近这2年也没有再投资的打算，所以有些心动。想问问大家的意见，请大家不吝赐教，谢谢

ql_cat

皮靴族

发表于 2017-5-27 22:58 |显示全部楼层

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搭车问，投资房 IO 4.05%和 PI 3.88%怎么选？都是variable

nicholas8405

铜靴族

发表于 2017-5-27 23:27 |显示全部楼层

ql_cat 发表于 2017-5-27 21:58
搭车问，投资房 IO 4.05%和 PI 3.88%怎么选？都是variable

都是variable其实就容易决定一些。算一下两个产品每个月具体还多少，看看P/I多还的那部分是不是对自己造成较大的压力，或者I/O剩下的钱近期有没有用处。其实利率这么相近，variable还应该有offset，都差不多啦。

rydetafe

皮靴族

发表于 2017-5-28 10:30 来自手机 |显示全部楼层

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请问p+i是没有offset 的吗？那多贷出来的金额不用的话是不是不可以放在还款account 上抵消利息？

heww

木屐族

发表于 2017-5-28 11:34 来自手机 |显示全部楼层

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同问，P+I不 fix,是否可以有offset抵息

wjwangjin1

皮靴族

发表于 2017-5-28 11:37 来自手机 |显示全部楼层

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dudu 发表于 2017-5-27 21:48
目前是 IO 4.3 的 rate,并且有offset, 尽管offset 对投资房意义不大．银行日前有人联系我，建议P+I 3.88 fi ...

有一点你得算清楚，负扣税损失是你还了本金之后每年都损失的，这么算损失可能远远大于利息的节省

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shan87

布鞋族

发表于 2017-5-28 11:53 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 shan87 于 2017-5-28 10:56 编辑

heww 发表于 2017-5-28 10:34
同问，P+I不 fix,是否可以有offset抵息

只要不fix，可以有offset的，但fix虽然没offset，每家银行policy不同，除去基本本金要还，你想再多还本金是可以的，当然你还了就不能随时拿出来，但fix结束，你可以再把它refinance出来

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fengdu08

铜靴族

发表于 2017-5-28 12:35 |显示全部楼层

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本帖最后由 fengdu08 于 2017-5-28 16:33 编辑

freewalker 发表于 2017-5-27 12:54
一般来说投资房首选IO，不过最近风云变幻，PI的利率比IO低不少，如果选PI，节省的利息可能比贷款额降低造成 ...

节省利息是一方面，但是每月要多还钱from pocket却是更大的问题，尤其不能refinance多贷的情况下。

比如1M的投资房贷款，都贷25年的Variable：
IO按4.4%算，每月还款3666；
PI按3.88%算，每月还款5212；按4.12%算，每月还款5344。
- 从上可看出，PI每周要多出400，快够上一周的房租了！如果选了PI，利率具体多少的区别反而不大了，说明关键是你要开始还本金，这是大头！

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freewalker

金靴族

发表于 2017-5-28 14:40 来自手机 |显示全部楼层

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fengdu08 发表于 2017-5-28 11:35
节省利息是一方面，但是每月要多还利息却是更大的问题，尤其不能refinance多贷的情况下。

比如1M的投资 ...

PI不是利息多，而是每月还款额多。由于利率低，所以实际付的利息少，但由于要还本金，每月还款额就多。还进去的本金，以后可以top up出来，所以只有现金流可以，PI还是划算的

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狗头军师

fengdu08

铜靴族

发表于 2017-5-28 17:32 |显示全部楼层

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freewalker 发表于 2017-5-28 13:40
PI不是利息多，而是每月还款额多。由于利率低，所以实际付的利息少，但由于要还本金，每月还款额就多。还 ...

看来PI还是“有钱人”才能选择的啊

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