买第二套房，refianace 和贷款问题

lufe.419

现有自住房一套，PI+ offset， 价值33万左右，剩余贷款5万左右（offset 里面放有15万）。 刚看上一套房，52万，请教如何做refinance? 夫妻年收入税前在16万左右， 有一孩。 咨询了broker,broker 回答贷款能力完全没问题，取决于我们想贷多少， 买房小白，我大概需要贷多少？哪一套做投资房比较好？

杨士宝

能贷多少贷多少 贷出来 放offset 有好投资就投

freewalker

把第一套和第二套一起作抵押，这样你总共可以贷到 （33 + 52） x 80% = 68万。减去你目前的20万贷款，你还可以贷48万。如果你第二套房是投资房，可以把第二套的贷款做成54万 （房款+印花税），目前自住房贷款额做成14万，这样你的投资房能得到最大的负扣税的好处。

jack9889

33万的自住房，难道是阿德?

lufe.419

jack9889 发表于 2017-5-8 17:08
33万的自住房，难道是阿德?

是的，估计也只有阿德才有这么便宜的房子啦

victor123

应该不是悉尼地区的。

lufe.419

freewalker 发表于 2017-5-8 17:03
把第一套和第二套一起作抵押，这样你总共可以贷到 （33 + 52） x 80% = 68万。减去你目前的20万贷款，你还 ...

专业回答，多谢。继续我的小白问题。。 是的，第二套暂时作为投资房，怎么样才能做这样的贷款呢，现住房14万，新房贷54万？ 这跟第一种假设是不是矛盾？ 第一套还有20万贷款，只能贷48万？

Harry_chu

阿德房价便宜

大江东去

肯定是第二套做投资房划算

Rocher1895

lufe.419 发表于 2017-5-8 17:16
专业回答，多谢。继续我的小白问题。。 是的，第二套暂时作为投资房，怎么样才能做这样的贷款呢，现住房1 ...

方法很简单，你可以直接让你的broker这么操作。

把你的自住房refinance和你的新房绑定在一起做成一个新房104%房价的贷款额，目前投资方利率好的是Westpac PI 3.88%

绑定在一起就需要2套房同一时间交割了，所以尽早把discharge form填写好，以免来不及。

victorzhu

如果要把第一套做投资房，第二套自主如何计算？多谢。

lufe.419

victorzhu 发表于 2017-5-8 22:06
如果要把第一套做投资房，第二套自主如何计算？多谢。

同问这个问题，请大神解答

remember24get

freewalker 发表于 2017-5-8 17:03
把第一套和第二套一起作抵押，这样你总共可以贷到 （33 + 52） x 80% = 68万。减去你目前的20万贷款，你还 ...

这是最干净的做法

freewalker

lufe.419 发表于 2017-5-8 17:16
专业回答，多谢。继续我的小白问题。。 是的，第二套暂时作为投资房，怎么样才能做这样的贷款呢，现住房1 ...

不矛盾啊，如果你保持自住房贷款额20万不变，那投资房只能贷48万，总贷款额还是68万。

我推荐的做法是，你把两个房子绑在一起贷款，总贷款额是68万，然后你可以按需分配贷款额给投资房和自住房，以获得最大的负扣税。

freewalker

lufe.419 发表于 2017-5-8 22:53
同问这个问题，请大神解答

如果你贷款能力没问题，可以把第二套房按自住房做，第一套房算成投资房，这样第二套房可以拿到低的利率，同时第二套房贷款额大，这样可以省比较多的利息。第一套房虽然拿到高一点的利率，但由于你offset里面钱很多，你的实际欠款其实很少，就算利率高一点也没关系。

lufe.419

freewalker 发表于 2017-5-12 14:34
不矛盾啊，如果你保持自住房贷款额20万不变，那投资房只能贷48万，总贷款额还是68万。

我推荐的做法是 ...

几个月前的帖子，我刚把房买了，买了个61万的，现在在想贷款的事。请教几个问题，我现在打算贷33+61=94万的八成75万左右，怎么分配在自住和投资上才最优呢？我可以新买的房按投资房做但实际却自己住吗？

freewalker

lufe.419 发表于 2017-8-26 23:07
几个月前的帖子，我刚把房买了，买了个61万的，现在在想贷款的事。请教几个问题，我现在打算贷33+61=94万 ...

请问你实际情况，哪个房子是自住，哪个准备用来出租？

lufe.419

freewalker 发表于 2017-8-27 06:43
请问你实际情况，哪个房子是自住，哪个准备用来出租？

新买的61万自住

小胖子吃辣肉面

如果是我，自住房卖掉，然后再买一套好点的自住房，不买投资房。在阿村买投资房没什么意思，阿村都是老房子吧，你买的这套应该也是老房子吧，就算贷满50万，也不会有税务上多少返还。而且33万自助，自住条件太差了，要改善。

freewalker

lufe.419 发表于 2017-8-27 06:54
新买的61万自住

那就是已有20万贷款变成投资房贷款，新贷出来的作为自住房贷款。如果你收入够，新贷款按自住房做，申请的时候需要提供已有房子的rental appraisal.总之，完全按照真实情况申请就好了

lufe.419

小胖子吃辣肉面 发表于 2017-8-27 06:58
如果是我，自住房卖掉，然后再买一套好点的自住房，不买投资房。在阿村买投资房没什么意思，阿村都是老房子 ...

阿村还好啦，33万是十年前买的，当时29万左右。现在自己修了修，住着还不错。新买的那个61万打算自住

lufe.419

freewalker 发表于 2017-8-27 07:02
那就是已有20万贷款变成投资房贷款，新贷出来的作为自住房贷款。如果你收入够，新贷款按自住房做，申请的 ...

我也是这样想的，这样贷也简单。 收入是够贷这套新买的房的。

lufe.419

freewalker 发表于 2017-8-27 07:02
那就是已有20万贷款变成投资房贷款，新贷出来的作为自住房贷款。如果你收入够，新贷款按自住房做，申请的 ...

还想请问下，现在住房top up出钱可以负扣税吗？比如，我原来贷款22万，top up 出4万，那我负扣税是按22万算还是26万算？

call000

学习了

freewalker

lufe.419 发表于 2017-8-29 12:29
还想请问下，现在住房top up出钱可以负扣税吗？比如，我原来贷款22万，top up 出4万，那我负扣税是按22万 ...

按22万算

cecilia04

mark

yinianwuyu

谢谢，原来是这样