投资房v.s.自住房

chenzy0513

小弟在地产投资板块找了半天，也没看到相关的帖子，只好自己发一个问了。

主题就是买房究竟是按投资房买还是按自住房买？

这个一定是老话题了。投资房买么有折旧和各种开销可以退税，但是卖的时候要交CGT；自住么就没有CGT了，当然也不能有任何退税。按自住买还有可能有一些补贴，比如Stamp duty减免，首次购房补助。当然这里这样的话，按投资买和按自住买就不是以同一个人的名义买了。但是我想这也是很有可能发生的，比如以父母的名义买，父母没有在澳洲买过房，当然就是首次置业者啦。

接下来直接抛一个案例，请大家帮我分析分析：

有一个公寓房，总价55万（我在墨尔本，这个价很正常）。 Stamp duty假定2000（因为当年按楼花买的），然后10年后卖掉。

如果按投资房买，假定买家的边际税率是37%（收入也不是太高），10年平均贷款利息为4.3%（不能妄想太低），借80%（不要付insurance）。房子的租金收入为390一周（已经报低了），房子10年平均折旧每年按13000算。这样：

年租金收入为390*48（少报4周） = 18720
年利息支出为550000*80%*4.3% = 18920
Council Rate假定 = 1000
Body Corporate假定 = 4000
估计的年退税收入就是 -（18720 - 18920 - 1000 - 4000 - 13000）* 37% = 6734

然后，十年后卖，假定只涨到70万（非常保守），卖的那年假定投资者依然正常工作，我觉得投资者很难为了省CGT去辞职卖房，卖房当年收入为10万（非常低了）
房子的增值额度为700000 - 550000 + 13000 * 10 = 280000 （折旧必须要加回)
CGT = (（280000 / 2+100000） - 180000）* 0.45 + （180000 - 100000） * 0.37 = 56600
（简单解释：投资者边际税率为37%， 增值额/2后加到当年的收入里报税，180000以上部分税率为45%，以下为37%）。


这里可以看到十年的总退税收入为67340，卖房时的CGT为56600，则忙了十年投资就攒了10740.

而如果按自住买（以父母名义），首次置业津贴为10000， Stamp duty Reduction太概为50% 或100%，就算50%，则总收益为11000。当然按自主买，买家就不贷款了，因为44万也可以拿得出来。


比较上面两种情况，其他变量都是一样的。自住房买也可以私租，租金不见得少。按投资买，还必须借44万，这44万的利息，
还必须通过省下的44万做投资理财来cover。而且，万一这房子10年涨的超过70万，CGT还会更多，投资会亏得更大。

请大家帮忙分析分析，在这个案例里，按投资买究竟有什麽好处？貌似很多房产达人都是鼓励投资退税什麽的，但在以上案例，我实在看不出好处。望抛砖引玉，请高人指教。

李十三

我认为大部分情况都是按自住更优

sunnyclh1211

投资房可以多贷款呀，款贷不到怎么买房，不买房就别谈增值了。推迟买房一年也要多付不少
还有自住只能有一套呀，总不能每次都卖房upgrade吧，那得付多少stamp duty

All_Black

买家就不贷款了，因为44万也可以拿得出来。

这句话是关键。。。有44万贷款和木有44万贷款的分析差别太大了。。。你买自住房不去贷款，当然好了。。

大江东去

想想ato为什么会规定同一时期只能有一套自住房

你就应该有答案了

mamamia08

大江东去 发表于 2017-4-28 20:06
想想ato为什么会规定同一时期只能有一套自住房

你就应该有答案了

就是就是

chenzy0513

各位高见，看来投资房主要是因为可以多贷款，手上cash多，可以多投资，但是从房子本身说，如果可以用自住买，并有首次置业补贴，肯定还是自主划算。

这样思路就清楚了，今天分分用完，下次会给其他回复的人加分。

也希望更多的人分享见解，少受中介们的忽悠

All_Black

chenzy0513 发表于 2017-4-30 09:51
各位高见，看来投资房主要是因为可以多贷款，手上cash多，可以多投资，但是从房子本身说，如果可以用自住买 ...

自住房和投资房的买法不一样。。。考虑的方方面面也不同。。
1-首先看自己的需要，你买的是投资房，就按照投资房，能够好出租，交通便利为首选

2-其他的事情，都围绕自己的需要来做决定

hilltop-bear

楼主用父母名字做自住，其实就是牺牲了父母买自住房的利益呀。这个根本不是大家做投资房的意义了

thx1

hilltop-bear 发表于 2017-4-30 11:18
楼主用父母名字做自住，其实就是牺牲了父母买自住房的利益呀。这个根本不是大家做投资房的意义了 ...

为什么利用被你说成牺牲，真的很好玩

hilltop-bear

thx1 发表于 2017-4-30 11:38
为什么利用被你说成牺牲，真的很好玩

你不觉得牺牲，我觉得更有意思

thx1

hilltop-bear 发表于 2017-4-30 12:03
你不觉得牺牲，我觉得更有意思

如果不用父母的名额，父母的名额留着干嘛？

登陆

楼主好像忘了算不用打税直接落袋的另一半增值？

elight

这么说的花买投资房赚的不够多的话，投资房的意义何在？

在我看来投资房买了就hold住不要卖吧

我是新来的小琪

elight 发表于 2017-4-30 15:19
这么说的花买投资房赚的不够多的话，投资房的意义何在？

在我看来投资房买了就hold住不要卖吧 ...

那也不能留一辈子吧？如果老了留给子女听说要付很多遗产税呢？

thx1

我是新来的小琪 发表于 2017-4-30 22:55
那也不能留一辈子吧？如果老了留给子女听说要付很多遗产税呢？

澳洲有遗产税吗？谢谢分享

幽云

登陆 发表于 2017-4-30 13:44
楼主好像忘了算不用打税直接落袋的另一半增值？

楼主处以2了

freewalker

看来楼主缺少杠杆投资的概念。

如果按投资房买，你投资了11万（你的首付），10年后你的收益是 700000 - 550000 - 56600 + 67340 - 5200 * 10 = 105140。 $5200是你每年垫进去的钱。这样相当于你的收益率是每年差不多8%。

如果按自住房买，不贷款，你投资了55万，10年后你的收益是 700000 - 550000 - 5200 * 10 = 98000， 你的投资收益率是每年只有1.5%不到。

楼主你说说看，怎么样投资划算？

chenzy0513

thx1 发表于 2017-4-30 12:50
如果不用父母的名额，父母的名额留着干嘛？

确实如此，父母名额留着干吗？他们以后也许走不动了还可能回中国，现在不买其实就是浪费了。

chenzy0513

我是新来的小琪 发表于 2017-4-30 22:55
那也不能留一辈子吧？如果老了留给子女听说要付很多遗产税呢？

我也有同感，难道投资房就一直hold吗？最终总要卖的。我能想到的唯一办法就是等到哪一年投资人不上班了，没收入了再卖，但那是不是太困难了？

chenzy0513

freewalker 发表于 2017-5-1 10:02
看来楼主缺少杠杆投资的概念。

如果按投资房买，你投资了11万（你的首付），10年后你的收益是 700000 - 55 ...

嗯，这个算法好像不太对。投资房的收益确实是十年105140。

但自住的话，你要考虑这个自住房事实上是可以私租的。私租就会有纯的cash收入，并不附带任何利息支出。所以那个每年5200的支出，不符合自住的情况，真实的情况可能是：
Council rate+Body Corporate = 5000
假定这个房子每年的半年做私租，则收入为390*26 = 10140

所以每年应该收入：10140 - 5000 = 5140，而不是支出5200.

十年下来自住的收益应是700000 - 550000+5140*10 = 201,400.再加11000前面的stamp duty和first home grant，则为212400.  

这样收益就是4%了。

而前面投资房8%的收益的前提是你借出来的44万也要保证10年8%的收益。这在不take其他risk（比如再去买其他房，或投股票）的情况下，是很困难的。敬请指正

我是新来的小琪

thx1 发表于 2017-5-1 07:04
澳洲有遗产税吗？谢谢分享

听说遗产税还不少呢。抓紧时间多生娃，不然你手里那么多投资房老了咋办？回答完毕。别忘记加分哦

thx1

我是新来的小琪 发表于 2017-5-1 17:47
听说遗产税还不少呢。抓紧时间多生娃，不然你手里那么多投资房老了咋办？回答完毕。别忘记加分哦 ...

求链接，谢谢

thx1

我是新来的小琪 发表于 2017-5-1 17:47
听说遗产税还不少呢。抓紧时间多生娃，不然你手里那么多投资房老了咋办？回答完毕。别忘记加分哦 ...

小琪，你结婚没？

thx1

我是新来的小琪 发表于 2017-5-1 17:47
听说遗产税还不少呢。抓紧时间多生娃，不然你手里那么多投资房老了咋办？回答完毕。别忘记加分哦 ...

今天没分啦，明天提醒我跟你加

crane15

一句话，贷款时用投资，出售时升值大的做自住

crane15

thx1 发表于 2017-5-1 07:04
澳洲有遗产税吗？谢谢分享

没有遗产税。

freewalker

chenzy0513 发表于 2017-5-1 17:37
嗯，这个算法好像不太对。投资房的收益确实是十年105140。

但自住的话，你要考虑这个自住房事实上是可以 ...

不好意思，自住房的房租确实我算错了。

不过每年8%收益的投资，最简单的就是买投资房。你的55万本金，理论上可以买5套55万的投资房，这样相比你用55万全款买房，你的收益会多差不多5倍。

房地产这种长期来看大概率上涨的商品，杠杆用的越大，收益也就也大，这也就是为什么这么多人宁愿冒险作假也要多贷款的原因。当然了，凡事都有风险，投资策略终究还是要看个人的风险承受能力。

我是新来的小琪

thx1 发表于 2017-5-1 18:01
求链接，谢谢

https://www.ato.gov.au/Individua ... eriting-a-dwelling/
或者请自行谷歌输入中文澳洲遗产税字样。
为您的严谨探索精神点赞。但是请别忘记加分。说话要算数哦。

我是新来的小琪

thx1 发表于 2017-5-1 18:02
小琪，你结婚没？

老实点吧，我知道你结婚啦。小心你老婆看见你在论坛上乱撩妹回家让你跪主板。