加息周期和地产炒作应对。一个鬼佬同事的逻辑

爬山虎

加息来了，是周期吗？现在主流的争论在于是今年加四次还是两次，换句话说，加息周期来了，加多少？是否像历史一样加三到五个点？能持续多久就要看美国经济的恢复情况。

说说一个炒房鬼佬的看法吧，现持有二十二套房，年正现金流估计十五万，现在在套现，他的投资策略比较西人，看他卖的房子基本在乡下或者外省，虽然租金很好，持有三五年左右，平均升值只有百分十到三十左右，不过按他的说法，买这些房子带来现金流，让他可以提升贷款额度，然后炒了高回报的地产。眼下我觉得他在卖外围资产，保卫中心城市资产。

按他的说法，一旦加息开始加速，跳船就来不及了。所以今年目标是卖掉五到八个地产，至少降贷款三百万，套现一百万，注，他很多房子基本零首付买入的，现在卖出去的回报也还在百分六以上，个别甚至接近百分八，他打算三年后再杀回去。

他很厉害，不过也是错过悉尼这一波，他家囤的悉尼西北五英亩农场，前头囤了七八年，居然三年前就卖给中国人了，我没问他少挣多少，感觉利润损失在百万级别的。

至于为什么提这个例子，因为他在减息周期开始前还只有五个房子，在减息周期开始不到半年的时间就买了五六个，一年半不到就买满二十个，非常果断，要不是同样果断的离婚过两次，估计早就可以退休了。

henry.houfeng

最后一句是重点

小亮

炒房专业户的思路

kk8670

这鬼佬既然没信心不应该卖房，应该去固定利率。

linkspeed

正现金流为啥要卖？

stardust058

违反了足迹定律，不合理啊

hongyan1203

学习了 他很有远见

zunreal

kk8670 发表于 2017-3-24 22:33
这鬼佬既然没信心不应该卖房，应该去固定利率。

等别人都跳船了，自己固定利率钉死在船上？

fellow

看不懂逻辑。fix 5年利率比他在减息周期刚开始时还低，那时能正现金流现在不能 ？

去除悉尼外城市买房所谓投资的人，不觉得能有多高明

ssbb

果断离婚是为何？

csl不高兴

22套房是怎么贷款买的呢?

bolinsun

根本没看懂

fellow

三年后再买是因为都分析美国这次加息只会持续到2018年底吧 ？那把rate fix就好了呀，这么一买一卖，CGT 中介费 印花税，还有房子的正现金流，看不懂这笔帐到底怎么算的。认为这三年房价会降到cover这所有cost把原来房子买回来还有的赚 ？

小鱼的理想

鬼佬怎么能贷这么多款呢？

beecroft好

中国人前几十年穷怕了，所以不在乎曾经，只在乎拥有。

爬山虎

fellow 发表于 2017-3-24 22:45
看不懂逻辑。fix 5年利率比他在减息周期刚开始时还低，那时能正现金流现在不能 ？

去除悉尼外城市买房所谓 ...

这一点我没有具体问，他就说要减低负债率
我猜可能有两个原因，一个因为他好像在悉尼东区有一块地要推倒重建，开发项目缺钱？再一个估计他觉得可以高抛低吸玩一个波段？还有好像他有一些地产是用公司或者信托名义来买的，可能还涉及一些税务或者贷款的问题，情况比较复杂，不好猜测啊。

最近他经常说，现在情况看不懂，美国和英国现在都可能导致动荡，海外买家可能搞得政府出地产税，会把持有成本拉高之类的话，反正同事聊天都瞎扯，好比我老想套话，可是他从来不把怎么选房的标准透露给我。

爬山虎

fellow 发表于 2017-3-24 22:52
三年后再买是因为都分析美国这次加息只会持续到2018年底吧 ？那把rate fix就好了呀，这么一买一卖，CGT 中 ...

他有些房是在鸟不生蛋的地方，好北昆士兰一个房子四个单元只卖五十几万，可是人口可能只有几千人，一旦经济波动，工人搬走不租了，就一辈子烂手上了。

alyssa

哈哈哈。西人脑子快。。

DwyaneWade

要不是同样果断的离婚过两次，估计早就可以退休了

老婆肯定不是上海的，不然现在已经200套了

dedge

爬山虎 发表于 2017-3-24 23:28
他有些房是在鸟不生蛋的地方，好北昆士兰一个房子四个单元只卖五十几万，可是人口可能只有几千人，一旦经 ...

估计怕的就是这个，一旦加息导致经济波动，没人租他房子了，他现金流就危险了。

fishlegs

你同事估计很多都是很便宜价格买的吧，

比如20-30万一套house那种，rural areas的。

那些现金流是好，但是通常不太增值啊。

如果如你说就增值了6-8%，

那么算上买入卖出的交易费用，

其实等于没赚多少钱。

爬山虎

csl不高兴 发表于 2017-3-24 22:50
22套房是怎么贷款买的呢?

这哥们搞财务的，估计银行有点门路吧，我问类似问题，他就拿个计算器给你按，全部就是银行那套话，屁的内幕都没透露出来。

他持有昆州一个小镇好几个店面，面积三四千平米，一百万不到总价，买进来毛回报在百分十二加，现在CPI一加估计百分十五搞不好都有了，据说前期修了不少钱，装修后忽悠多了个医生去镇里开诊两天，说起来满脸自豪，说为社区贡献多少多少。
因为回报高，可以把租金作为收入，确实可以提高贷款额度。而且三年以前好像很容易

nmanz

怎么帖子读起来不是很明白，

s4048987

nmanz 发表于 2017-3-24 23:48
怎么帖子读起来不是很明白，

我也有相同的感觉，楼主说说你自己对他这种投资策略的分析啊

爬山虎

ssbb 发表于 2017-3-24 22:46
果断离婚是为何？

你想试试？不过估计没戏。

两个婚姻生了五个孩子，最小一个三岁左右，赡养费付得不要不要的，现在游戏风尘，打死不结婚。

aidushu

现实是澳洲除了悉尼和墨尔本之外的地方房价根本不涨。

爬山虎

s4048987 发表于 2017-3-24 23:52
我也有相同的感觉，楼主说说你自己对他这种投资策略的分析啊

我的理解就是波段操作。炒房好比炒股，市场好的时候垃圾股也大胆下手，很快也会飞起，市场下行了就要抛垃圾股，同时腾出现金埋伏起来。买股票还要调整仓位吧

他投资结构很复杂，有私人名义的，有公司名义的还有trust 持有的，卖的原因可能很复杂，甚至不能排除个别房子是被银行逼着卖的，他也不都是对的，错的次数也很多。

至于大家不理解买卖没有利润为什么卖，我觉得这个观点值得商量，首先，他买入成本很低，用自有房产抵押后买入，可能是零首付，他确实有好几个二十万上下的地产，买入后每年租金净收益三千，三年就也有小一万，房价就算涨个三五万，剩下两万好了，一个房子他基本拿三万，可是一旦租不出去了，风险就是百分百。当然像购物中心的例子，他自己说当作金鸡留个第一任太太的孩子，铁定不会卖的。

citiau

这不是胡扯吗

两年前的加息时候才是大家公认的加息周期开始

要卖当时在卖光了

还能等到现在

哪个买过房子的不知道澳洲印花税有多贵中介费有多贵

只能长期持有

爬山虎

浪费好多时间居然一个加分的都没有。
空军都手紧，多军不待见，沉了此贴吧。

775806140

受教了