贷款产品中Redraw功能和Offset帐户的区別

数学家

Redraw和Offset是银行提供给贷款客户的两个类似的功能，但是它们之间又有不同之处。

1. 什么是Redraw
Redraw是容许客户将多还给银行的钱再从银行借出来（一般会有条件限制）。

举个例子，王约翰为了少还利息，除了银行要求偿还的利息和本金以外，每个月再往贷款账户里多放2000元。几年下来，他总计多还了10万元。

由于看好房市，王约翰决定买一个投资房，但是他发现他没有足够的首期。这时候他想到了他多还给银行的那10万元。由于他的贷款账户有redraw功能，通过申请，他成功的把多还的10万元又从银行借了出来。

2. 什么是Offset账户
Offset账户本质是一个存款账户，但它有一个特别的功能：在银行计算房贷利息时，客户存在此账户里的资金可以等额（100% offset）或者部分抵消客户所欠贷款。

比如，张艾娃欠银行50万元，同时在她的offset账户里有10万元。当计算利息时，银行按40万元（50万-10万）计算，就是说offset账户里的10万元对冲了贷款里的10万元而不需要交利息。

有一天张艾娃也想买投资房，她直接把offset账户里的钱拿出来付了房子的首付，而不需要任何申请。

3. Redraw功能和Offset账户的相似处
Redraw和Offset账户里的钱都不需要交利息

4. Redraw功能和Offset账户的不同处
Redraw是向银行借钱，因为这部分的钱你已经提早归还给银行，已经是银行的钱了。你要使用这部分资金只能算再借。有经验的同学肯定知道向银行借钱有多麻烦，银行需要你说明理由，理由不恰当就不借；有的银行甚至还要收手续费，还规定最低取款额，等等。
因为offset账户本质是存款账户，这个账户里的钱百分百属于你，爱怎么用就怎么用，没人管你，除了你妈和你老婆。

5. 税务问题
澳洲税务里有个基本原则：借贷的钱如果是用于投资，那么所产生的费用可以抵税，而自己的钱却不能。

所以，redraw是从银行借钱，所以产生的利息可以抵税；而offset是自己的钱，不能抵税。

再用以上两位虚构的人物举例，李约翰和张艾娃各自都购买了价值50万的投资房，他们的10万元都用于了20%的首付，剩下的40万也是从银行借出来的。那么当报税的时候，谁可以抵扣更多的税呢？

王约翰：由于他的10万元本金是redraw出来的，算是从银行借贷，所以他购买投资房的全部50万元（10万本金+40万贷款）所产生的利息都可以抵税。聪明的同学可以看出，这个操作方法可以做到100%借贷，甚至超过100%（印花税，律师费等），而不需要购买保险（Lender's Mortgage Insurance）。

张艾娃：由于她的10万元本金是从offset账户里拿出来的，属于自己的钱，不算从银行借贷，所以她只能抵扣后来购房时借贷的40万贷款所产生的利息。

6. 总结
对比这两种功能的不同，可以发现具体使用哪种功能需要根据自己的实际出发：如果将来需要抵税，可以使用redraw功能；如果希望资金的使用比较方便，可以使用offset账户。

那可不可以又能抵税，又能灵活使用资金呢？答案是可以的，但是阐述起来比较复杂。如果您有类似的需要，请与私信联系。我会为您设计一套简单，易操作而且可以得到最大限度税务优惠的贷款组合。

注：以上属于个人意见，不构成投资和税务建议。

kr2000

补充一点

自住转投资的话是反过来，redraw的部分产生的费用不能地税，offset的部分是可以的

数学家

kr2000 发表于 2017-1-13 12:48
补充一点

自住转投资的话是反过来，redraw的部分产生的费用不能地税，offset的部分是可以的 ...

谢谢

milysun

哈，原来还有这说法，一直觉得redraw很鸡肋，但如此看来，是个很好的选择呢。

bonn

请问: offset 里的钱拿来买投资房, 可抵税吗?

数学家

bonn 发表于 2017-1-13 12:56
请问: offset 里的钱拿来买投资房, 可抵税吗?

不能，因为这个钱是你自己的，不是借贷的。只有借贷的钱产生的利息才能抵税。

数学家

milysun 发表于 2017-1-13 12:53
哈，原来还有这说法，一直觉得redraw很鸡肋，但如此看来，是个很好的选择呢。 ...

所以在选择贷款产品的时候需要特别注意这一项

蒙面超人

谢谢分享！原本只知道后者，自住转投资。看来如果打定主意自住房了，还是redraw划算。补充一点，offset一般都有年费，redraw在利息和费用上更有优势。

Renny

很好的帖子，长知识了，谢谢分享

bonn

谢谢回复! 但offset里面的钱是贷款来的呀。

数学家

bonn 发表于 2017-1-13 13:55
谢谢回复! 但offset里面的钱是贷款来的呀。

oh，那这个没问题，可以抵税。

yl001

bonn 发表于 2017-1-13 13:55
谢谢回复! 但offset里面的钱是贷款来的呀。

没懂你说的

数学家

yl001 发表于 2017-1-13 14:09
没懂你说的

他offset账户里的钱是top-up或refinance出来的

mlink3

数学家 发表于 2017-1-13 12:52
谢谢

这其实是至关重要的一点。 因为很多人都会遇到这种情况。 财富都是由少积多的， 知识和经验也是如此， 对于刚开始投资的人来说， 大多 都只想着利率低一些， 而买的房子也往往 是很小的房子， 所以以后肯定会升级并转投资。第一幢房子不般都不会是长期的自住房。 所以这一点 非常的重要。这个决定了做事的顺序和策略的制定。

至于OFFSET 拿钱 不能扣税这一点， 我并不同意， 这要看你拿这个钱是去干嘛了， 如果你拿这个钱去买辆车自己开， 那是不可以扣税的， 和redraw 也一样， 也不可以扣税。 如果说你已有一个房子了， 你想在 不卖掉 现有房子的前提下在买一个房子， 这个时候就要看， 你个人的情况了。 如果你是土豪， 你第一个房子就是很不错的房子和地段， 你接下来只想买个投资房， 便宜点， 有点潜力， 保个值 什么的， 那么 你自住房用OFFSET 就不可以抵税， REDRAW就可以。 如果你是个上班族 全靠自己， 第一个房是个小unit， 后来有点积累了， 想要在买个好点的自住， 把现有的转投资， 那么REDRAW 就不能抵税了， OFFSET就可以。

其实在我看来 两者还有一个更重要的差别， 就是REDRAW是信用账号， OFFSET是存款账号。 ATO 对信用账号是无法MONITOR的， 而对存款账号是 24/7 MONITOR的， 也就是说现金交易比较多的人或经常从国内通过各种渠道拿钱过来的人， 最好不要碰offset， redraw 是最适合你们的， 这点福口水的蝇头小利 真的不值得冒险。

数学家

mlink3 发表于 2017-1-13 16:16
这其实是至关重要的一点。 因为很多人都会遇到这种情况。 财富都是由少积多的， 知识和经验也是如此， 对 ...

行家 ，以后多请教

kc_zhang

学习了:)

kc_zhang

mlink3 发表于 2017-1-13 16:16
这其实是至关重要的一点。 因为很多人都会遇到这种情况。 财富都是由少积多的， 知识和经验也是如此， 对 ...

那往有redraw功能贷款账户里存现金，就能躲过ATO？但是每年报税的时候，会计会要求你所有的银行账户明细，包含redraw账户，怎么破？

mlink3

kc_zhang 发表于 2017-1-13 16:31
那往有redraw功能贷款账户里存现金，就能躲过ATO？但是每年报税的时候，会计会要求你所有的银行账户明细 ...

这个是到ATO抽查到你的时候， 你才需要解释。 如果你真逃税的 也没有好的解释， 那就是逃税咯， 没什么破不破的。没有什么账号能帮到你。

我说的是， 电脑自动的MONITORING, 无需人工抽查， 自动对ATO发出警告， 比如你一次性放入2万现金， 然后不久后又放入了1万。 然后查不查 就看他们的标准和心情了

kc_zhang

mlink3 发表于 2017-1-13 18:01
这个是到ATO抽查到你的时候， 你才需要解释。 如果你真逃税的 也没有好的解释， 那就是逃税咯， 没什么破 ...

就是redraw账户抽到的概率相对降低，对吗？

mlink3

kc_zhang 发表于 2017-1-13 18:07
就是redraw账户抽到的概率相对降低，对吗？

REDRAW 账号上 没有这种向ATO发警告的功能。但是你要是被抽到查的话， 什么账号都帮不了你的， 都是一样的

kc_zhang

mlink3 发表于 2017-1-13 18:08
REDRAW 账号上 没有这种向ATO发警告的功能。但是你要是被抽到查的话， 什么账号都帮不了你的， 都是一样 ...

redraw账户现金进出不会被电脑实时监控。但人工抽查还是免不了的。
噢，明白了，谢谢！

Ryan.lin3

行家我想问下， 比如我有一个投资房，其中银行贷款50万， offset 放了20万。 那只有50-20=30万在算利息扣税。   那我 把 20万又去买了一个自住房。 是50万产生的利息都可以扣税，还是说 还是和以前一样 只有那30万的利息能扣税。

这里 我不懂ato 会不会认为你原来offset里面前是 拿去自住了，所以投资房多产生的利息不算

数学家

Ryan.lin3 发表于 2017-1-13 22:56
行家我想问下， 比如我有一个投资房，其中银行贷款50万， offset 放了20万。 那只有50-20=30万在算利息扣税 ...

50万产生的利息都可以扣税的。

Ryan.lin3

数学家 发表于 2017-1-14 16:00
50万产生的利息都可以扣税的。

谢谢专家

Clovelly12

“通过申请，他成功的把多还的10万。。。。”

?? 要申请吗？？

数学家

Clovelly12 发表于 2017-1-14 16:21
“通过申请，他成功的把多还的10万。。。。”

?? 要申请吗？？

各个银行的政策不同，不过现在大部分银行都可以网上redraw。为了涵盖一些特例，我的例子里面就写了“通过申请”。

数学家

Ryan.lin3 发表于 2017-1-14 16:17
谢谢专家

补充一下，如果这20万是redraw出来的，就不能抵税。

meijosh

感谢分享，好帖

Ryan.lin3

数学家 发表于 2017-1-14 16:53
补充一下，如果这20万是redraw出来的，就不能抵税。

不是redraw出来的， 从我亲人户头汇来， 就一直放在那offset 账号， 等找到了自住房拿来买

数学家

Ryan.lin3 发表于 2017-1-14 21:26
不是redraw出来的， 从我亲人户头汇来， 就一直放在那offset 账号， 等找到了自住房拿来买 ...

那绝对可以抵税。