大地破房是一个技术活

Chimpanzee

足友问 是该选择好区的UNIT TOWNHOUSE，还是差区的大地，另外开贴说说自己的想法，和大家讨论。另外，我在猫本。

在澳洲住的久一点的人，都会逐渐看到地的价值，尤其是足迹上很多大拿，买大地破房，收益率都挺高，所以我也挺动心的，买过一个不到750平米的破房子（在足迹上这个面积不够大地的标准，房子也不是特别破，就是比较旧，只是举例说说）。

当时的考虑是自己要回国，想以比较低的购买成本持有一套house，方便以后回来居住。所属的区域可以改建两个townhouse，也算是有一些开发和升值的空间，但是当时有2个问题没有考虑到，写出来给大家分享：

1 出租的维修成本高：旧房子出租维修的成本其实蛮高的，澳洲的人工很贵，尤其人如果不在，委托给中介，HANDYMAN的报价都不便宜，我换GUTTER就花了几千，七七八八加起来，租房子真的是费心费力。

2 看自己是否有开发的财力：当时觉得等钱宽裕一点，把房子改成两个汤浩斯，自己住一个，卖掉一个。现在想来有点想当然，因为收入没有太多的提高，而贷款政策又越来越严格，现在反过来看，汤豪斯不是一时半会能够盖出来的。

所以我觉得大地破房，有财力和管理出租房能力的人，可以尝试，认识一个房东，在BOX HILL 三套大破房子，分租给学生，自己亲自管理，收入不菲。但是如果没有这么多的精力的人，要稍微谨慎一些。总之，我觉得人生苦短，哪怕牺牲一点地的面积，宁愿买一个能力范围内好一些的区，屋况好一点的房子，哪怕房子小一点。

现在准备卖掉这个750的豪斯，换一个地方去买TOWUHOUSE了。

当然，一家之言而已，我周围的朋友都说我短视，说估计未来两年要REZONE，可能房子还会升值，但算计了一下自己的斤两，我觉得还是不等待这个光明的未来啦：）

paoqiqi

说得好，rezone这种和彩票一样，得之你幸不得你命

twas

自住还是投资是首先要回答的问题。

Chimpanzee

paoqiqi 发表于 2016-8-30 09:48
说得好，rezone这种和彩票一样，得之你幸不得你命

:) 是的，虽然房子比买的时候升值了一些，但是其他区域也在涨，而且好的区涨价的更多（即便是一样的涨幅，好区的基础价格摆在那里，所以涨的数目更多），与其心理不踏实，还不如买个小点的，住着踏实的，不然老是算计搬家，家具都不敢买好的。

Chimpanzee

twas 发表于 2016-8-30 09:48
自住还是投资是首先要回答的问题。

投资也要看持有成本和期待持有多久，如果资金链比较充足，可以持有的时间比较长，大地的房子还是好的。
其实还是要结合自己的财力，还有年龄。

paoqiqi

我知道个人，当初为了house而house，在大多数人都没听说过的地方买了个破房，现在吃足苦头了，打算卖了去好去买个apt。早知今日何必当初啊，好区的apt涨得不必house少。

jacsonlin

中国人都喜欢地大，地大真能当饭吃？就像以前肚子都吃不饱，现在生活条件一好，一碰面，就问，你吃了吗？

twas

Chimpanzee 发表于 2016-8-30 09:52
投资也要看持有成本和期待持有多久，如果资金链比较充足，可以持有的时间比较长，大地的房子还是好的。
...

完全同意，这个游戏需要时间来催化，还要有量。单纯讨论一个房子和建一个组合考虑的因素不同。

qingfengsan

jacsonlin 发表于 2016-8-30 09:57
中国人都喜欢地大，地大真能当饭吃？就像以前肚子都吃不饱，现在生活条件一好，一碰面，就问，你吃了吗？ ...

可以种粮食养鸡鸭 我在超级小的地里去年种了四颗西红柿，下市时一大筐，还收了两颗南瓜。

liquidator

大地破房，中国人穷怕了，产生自我压抑症和幻想症。

51migrate

首先要自住的舒服啊，然后大地破房什么的就是纯投资了。
哪有大地破房自己住的，然后还兼顾投资的，傻的不行

Chimpanzee

qingfengsan 发表于 2016-8-30 10:04
可以种粮食养鸡鸭 我在超级小的地里去年种了四颗西红柿，下市时一大筐，还收了两颗南瓜。 ...

哈哈 太可爱了 西红柿好种吗？我种了柠檬，半死不活的

Chimpanzee

twas 发表于 2016-8-30 10:01
完全同意，这个游戏需要时间来催化，还要有量。单纯讨论一个房子和建一个组合考虑的因素不同。 ...

是的是的 有多大碗 成多少饭 别委屈自己

lyb41

很多投资人都是想当然 前后开销 维护成本 加一起 到卖掉 根本就不赚什么钱

Chimpanzee

lyb41 发表于 2016-8-30 10:47
很多投资人都是想当然 前后开销 维护成本 加一起 到卖掉 根本就不赚什么钱 ...

是的 虽然房价涨了， 算上印花税 装修 维修 最后不到两年卖掉，真的基本不挣钱。买房子就是时间的游戏，有钱hold住就行

牛豆

楼主说的基本靠谱，破房的维护成本确实很高，所以我都是买了后尽可能做Demolition，如果不能做也不出租，赚的租金还不够捣乱的呢。

Re-zone这事比中彩票还难，维州平均每18-20年做一次大的re-zone，最近的一次是在2013-2014年

拆分Townhouse，2套基本不赚钱（利润还不如去上班），至少3套+才会有利润（当然如果你自己是builder就是另外一回事了）。现在的中小型地产开发也是个技术活，必须要有自己的特色，套餐/制式型的设计开发套路已经很难赚到钱了

土澳这个地方，踏踏实实炒地皮就不错，可以申请个permit，然后土地+permit一起卖，回报就很不错

Amy_XY

说的是
别被那么多人的“大地破房”迷了眼，适合自己的才是最好的

Amy_XY

牛豆 发表于 2016-8-30 11:03
楼主说的基本靠谱，破房的维护成本确实很高，所以我都是买了后尽可能做Demolition，如果不能做也不出租，赚 ...

拆分2个townhouse也应该有的赚的，我简单的算一个townhouse建筑成本25w - 其实我也就是想当然。。。。

牛豆

Amy_XY 发表于 2016-8-30 11:37
拆分2个townhouse也应该有的赚的，我简单的算一个townhouse建筑成本25w - 其实我也就是想当然。。。。 ...

哈哈哈，兄弟去实战一次就知道了，有太多的隐性成本，在土澳房地产就不是一个暴利行业，哎。。。真的不如炒地皮实惠

qingfengsan

Chimpanzee 发表于 2016-8-30 10:45
哈哈 太可爱了 西红柿好种吗？我种了柠檬，半死不活的

非常好肿，苗插那，浇水，浇水，浇水，搭个架，浇水，浇水，浇水，浇水，，，，，，就可以了

Amy_XY

牛豆 发表于 2016-8-30 11:41
哈哈哈，兄弟去实战一次就知道了，有太多的隐性成本，在土澳房地产就不是一个暴利行业，哎。。。真的不如 ...

看来你是实战过了，佩服一个，我只能想想，没这个魄力啊，虽然心痒痒。
不过还是请教一下实战派，隐形成本大概要比builder的开始报价高百分之多少？我知道足迹上很多自建房最后加价是因为自主很多东西最后都会升级，不过如果只考虑建了卖掉，升级之类的不选，会比开始报价高百分之多少呢。

qwertyui

Amy_XY 发表于 2016-8-30 09:37
拆分2个townhouse也应该有的赚的，我简单的算一个townhouse建筑成本25w - 其实我也就是想当然。。。。 ...

有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每套成本都要65W。扣除卖房的费用，和不可预期的开支。完全没钱赚，还赔上自己的人工，时间和精力。不如直接卖地更合算了。3个勉强可以有点赚，但只够赚个人工。4个或者以上才值得去开发。所以他每年做一块地，建四到六套。

桃子Aincat

qwertyui 发表于 2016-8-30 11:53
有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每 ...

真实

Amy_XY

qwertyui 发表于 2016-8-30 11:53
有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每 ...

嗯，这笔账算的也对

不过要是上班族不可能每年一块地，估计第一年买个地带着可出租的房子，出租三年后开发，就算建两个townhouse, 卖价应该会高一些，毕竟过了3年了嘛。。。这样算的话，赚个二三十万应该可以，遇上涨价快的区，还能多赚一些。再加上600+的地的话，我看到的一般是两个townhouse加后面一个unit, 所以还能多赚一点。。。。哈哈，我是不是想的太天真

不过说到底，也就是工作收入之余赚点辛苦钱，发财不至于，但比货币在手里贬值好一些。

qwertyui

Amy_XY 发表于 2016-8-30 10:00
嗯，这笔账算的也对

不过要是上班族不可能每年一块地，估计第一年买个地带着可出租的房子，出租三年后开 ...

你说的涨价，不是房子涨价，是地涨价。赚20-30万的不是房子是地。因为三年后房子涨了，地价自然也涨。算下来还是没有直接卖地更合算。另外出租的租金通常是不够利息的。所以出租的时间越长，付出的利息越高。做开发的，会希望越短周期越好。其实从开发到完成，如果一切顺利也要一两年才可以。如果算上银行利息就是一笔不小的支出。

Chimpanzee

qwertyui 发表于 2016-8-30 11:53
有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每 ...

还有银行利息，也是一笔挺大的支出

Chimpanzee

qwertyui 发表于 2016-8-30 11:53
有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每 ...

这样算下来 还真不如一开始就买一个汤豪斯 还省力气

YugaYuga

2 看自己是否有开发的财力：当时觉得等钱宽裕一点，把房子改成两个汤浩斯，

财力只是条件之一。
澳洲的建筑行业水太深太混，没有一定的相关阅历和人脉，一般人靠“开发“能赚到钱的可能性不大。

Chimpanzee

牛豆 发表于 2016-8-30 11:03
楼主说的基本靠谱，破房的维护成本确实很高，所以我都是买了后尽可能做Demolition，如果不能做也不出租，赚 ...

如果申请permit 卖掉，找哪个设计公司好一些？大概多少钱？有推荐吗？也想过这个方法，但是怕设计的不好，builder不喜欢买，还浪费了设计和深情permit的费用

qwertyui

Amy_XY 发表于 2016-8-30 10:00
嗯，这笔账算的也对

不过要是上班族不可能每年一块地，估计第一年买个地带着可出租的房子，出租三年后开 ...

我说的朋友是专业的。这就是他的工作。他自己设计，有自己的建筑队。所以我觉得他的建议应该是比较专业的。