会计大神们来看，这情况要交CGT吗

jasonzheng1

情况是这样，我朋友有个房子09年买的，自住了一年后租给朋友一个房间，在2012年和2013 年的tax return里claim了50%的expenses和rental income proportion。2013年过后朋友搬走就没有继续出租了，也就是说2014 年的tax return上Rent 那个section就没有出现这个房子一直到现在，他准备开始卖房了，但是实在不是很懂他可以用6 years rule卖房之后不需要交CGT吗？
分分加

答案在8，9，10,19,21,22,23楼，但如果有不同看法的也可以继续讨论

诡秘之主

不懂，等答案

bangalow

按比例交

JohnnySu

不能用6 year absence rule 因为出租的同时自住在里面了。
要按时间和出租比例计算CGT。

dqpower

同问

liushui0729

朋友自己瞎做

jasonzheng1

JohnnySu 发表于 2016-5-26 21:44
不能用6 year absence rule 因为出租的同时自住在里面了。
要按时间和出租比例计算CGT。 ...

原来是这样，懂了，那么到时卖房的时候就是capital gain比如20万的50%然后再50%就是5万最后的去算tax

htan564

jasonzheng1 发表于 2016-5-27 08:18
原来是这样，懂了，那么到时卖房的时候就是capital gain比如20万的50%然后再50%就是5万最后的去算tax ...

没有那么多。出租1年的50%, 应该算半年。 假设10年卖了，那么只要5%算CGT

jasonzheng1

htan564 发表于 2016-5-27 08:22
没有那么多。出租1年的50%, 应该算半年。 假设10年卖了，那么只要5%算CGT

哦！那按照你的说法，我算算你看看对不对：
假如今年卖了，那他全程hold着就是7年，期间两年出现在tax return里，百分比就是28.5%（2/7），假如这房子涨了25万，那么：
25万 x 50%（discount rate） x 28.5% x 50%（当时租一间房的百分比） = 3.56万 然后再乘以当年他的marginal rate

htan564

jasonzheng1 发表于 2016-5-27 08:42
哦！那按照你的说法，我算算你看看对不对：
假如今年卖了，那他全程hold着就是7年，期间两年出现在tax re ...

是的， 如果他现在没有capital loss的话。 如果有的话， 要先减去loss再乘discount的50%

yummychocolate

这种情况还真是有点复杂

yummychocolate

还是找个会计安心点，省事

jasonzheng1

htan564 发表于 2016-5-27 09:15
是的， 如果他现在没有capital lost的话。 如果有的话， 要先减去lost再乘discount的50% ...

嗯他之前没有capital loss，谢谢你的回复

jasonzheng1

yummychocolate 发表于 2016-5-27 09:18
还是找个会计安心点，省事

他也问过一些会计，但每个人给的答案都不一样的，奇怪

yummychocolate

jasonzheng1 发表于 2016-5-27 09:24
他也问过一些会计，但每个人给的答案都不一样的，奇怪

那就很无奈了，还是自己研究一下ATO网上的吧。要是我，就选一个有利的（至少现在），通过会计报税。应该不是大问题

jasonzheng1

yummychocolate 发表于 2016-5-27 09:31
那就很无奈了，还是自己研究一下ATO网上的吧。要是我，就选一个有利的（至少现在），通过会计报税。应该 ...

是的，我帮他也找过一些ATO的资料，看了一些例子，对6 years rule也了解了很多，但就是找不到关于分租的example，我觉得楼上的那位大神说的挺make sense的

yummychocolate

jasonzheng1 发表于 2016-5-27 09:34
是的，我帮他也找过一些ATO的资料，看了一些例子，对6 years rule也了解了很多，但就是找不到关于分租的e ...

如果你给ATO发3封邮件，可能会得到3个答案。没办法的。

htan564

yummychocolate 发表于 2016-5-27 09:31
那就很无奈了，还是自己研究一下ATO网上的吧。要是我，就选一个有利的（至少现在），通过会计报税。应该 ...

同意， ATO其实还是比较讲理的， 只要能解释的过去。

qqyang

你给ATO request private ruling吧。理论上有几个处理方法的，一个是上面有人说的全部资本增值金额再按租金费用出租时间的比例交CGT；另外，理论上还可以按照那段时期房子价值增长的金额，按收入费用比例交CGT。

yzh1999

去ATO要个ruling

jasonzheng1

qqyang 发表于 2016-5-27 09:42
你给ATO request private ruling吧。理论上有几个处理方法的，一个是上面有人说的全部资本增值金额再按租金 ...

请问可以展开解释一下你的第二种处理方法吗？能用数据举个例子吗这样可能清楚一些？谢谢啊，今天就剩一分了，先给你

qqyang

比如说2012年-2013年，这个房子的market value 从1.3M涨到1.4M，那这一部分增值的一半CGT taxable，但如何确定market value，需要什么资料，你需要咨询ATO。

jasonzheng1

qqyang 发表于 2016-5-27 10:40
比如说2012年-2013年，这个房子的market value 从1.3M涨到1.4M，那这一部分增值的一半CGT taxable，但如何 ...

懂了，估计就是找估价师做的valuation report，其实他应该在朋友搬出去之后就马上做份这个report，现在估计是不能back date那么久了

jasonzheng1

qqyang 发表于 2016-5-27 10:40
比如说2012年-2013年，这个房子的market value 从1.3M涨到1.4M，那这一部分增值的一半CGT taxable，但如何 ...

你好，我朋友周末跟我说原来当年房客搬走之后他做了一份估价report，大概房子涨幅是13万，那么按照这种方法的话，算法是不是：
13万 x 50%（discount） x 2/7（7年里住租了两年） x 50%（当时在tax return里claim的百分比） = $9,285 capital gain?

jasonzheng1

htan564 发表于 2016-5-27 09:15
是的， 如果他现在没有capital loss的话。 如果有的话， 要先减去loss再乘discount的50% ...

你好，我朋友周末跟我说原来当年房客搬走之后他做了一份估价report，大概房子涨幅是13万，那么按照这种方法的话，算法是不是：
13万 x 50%（discount） x 2/7（7年里住租了两年） x 50%（当时在tax return里claim的百分比） = $9,285 capital gain?

htan564

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 09:32
你好，我朋友周末跟我说原来当年房客搬走之后他做了一份估价report，大概房子涨幅是13万，那么按照这种方 ...

两种方法ATO都承认， 看来你朋友准备的比较充分， 选对你有利的方式报。 但是 2/7（7年里住租了两年） 应该当年没有住了7年吧。

jasonzheng1

htan564 发表于 2016-5-30 09:43
两种方法ATO都承认， 看来你朋友准备的比较充分， 选对你有利的方式报。 但是 2/7（7年里住租了两年） 应 ...

哦哦，我懂了，就是两种方法选比较有利的：
第一种： 25万涨幅 x 50% x 50% x 2/7 = 1.785万 capital gain
第二种： 13万涨幅 x 50% x 50% x 2/4（当初房客搬走时hold了4年其中两年出租） = 1.625万 capital gain
所以选第二种
这么算的话，好像时间越久第二种越有利因为第二种已经确定了不会再涨了
好的谢了

htan564

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 09:53
哦哦，我懂了，就是两种方法选比较有利的：
第一种： 25万涨幅 x 50% x 50% x 2/7 = 1.785万 capital gai ...

对的。

qqyang

嗯