地产达人帮我分析一下

rinna

简化一下：

有一套50万unit. 该房没有贷款。

现在想要买一个100万的房子。

工资可以贷70万，能不能再通过把手上这个没有贷款的50万的unit 抵押掉，再弄出个30万来把100万的房子买了。

这样清楚多了吧？

terrie262012

你的收入决定你可以贷款的额度，即使净资产再高，收入不够，银行还是认为你的还债能力不够。所以你的算法不对。

kawara

挺高明的，大胆去做吧。不知道银行接受不接受unit抵押，是否认为你朋友有能力偿还120万的利息

大头怪物

我是来学习的。

TuTuTu

想太多了，手里的50万是自己的equity，你再买个Unit万一银行估价低于50呢？短期内价格不会上涨太多也不能top up。再说了，一个房产只能抵押一次好吧，你都已经全款支付Unit还怎么贷80万？现金都花完了你拿什么付10%的定金？

大江东去

没可能

DwyaneWade

楼主有房产么？

xiwu

纸上谈兵

doule

真的是...

steven_sa

这主意就不用出了，除非你的UNIT是能大幅的正现金流，否则买HOUSE的贷款额度越搞越少了。

wmwbull

请专业的算算。。。。。。

安生syd

unit抵押加70万收入贷款一共贷你120万？

rinna

steven_sa 发表于 2016-5-11 21:43
这主意就不用出了，除非你的UNIT是能大幅的正现金流，否则买HOUSE的贷款额度越搞越少了。 ...

没想明白，unit是现金买的，为什么现金流要是正的呢。

那亲们帮我解释一下我认识一个鬼佬干租个学生生意（canberra的人估计知道），这伙计在联邦政府，老婆没工作，工资收入基本上能从级别上估出来，不会超过15万。二十多套房子，怎么从银行贷出来的呢？

tony_wang99

rinna 发表于 2016-5-12 10:04
没想明白，unit是现金买的，为什么现金流要是正的呢。

那亲们帮我解释一下我认识一个鬼佬干租个学生生意 ...

买的早， 房子增值了， 一套套买的， 不是一天买的。

All_Black

为啥有的人不怎么看书，就能考A。。。

为啥有人工资和我一样，比我多几套房。。

为啥朋友没我年轻漂亮，找的老公比我好。。。

为啥。。。为啥。。。呢。。。

名字真难取

想多了， UNIT不可能贷给你50万，最多是看在你有租金的份上在70万的前提上加一点

rinna

tony_wang99 发表于 2016-5-12 10:07
买的早， 房子增值了， 一套套买的， 不是一天买的。

对阿，按楼上说的不是不能按资产做抵么？

收入的话，怎么也算不出那么多贷款的。

rinna

名字真难取 发表于 2016-5-12 10:17
想多了， UNIT不可能贷给你50万，最多是看在你有租金的份上在70万的前提上加一点 ...

我是说在他本身的工资贷70万后再把房子抵押了，折出个40万出来，这样加起来和以前差不多？不是么

tony_wang99

rinna 发表于 2016-5-12 10:24
对阿，按楼上说的不是不能按资产做抵么？

收入的话，怎么也算不出那么多贷款的。 ...

你的算法里面unit 没有增值啊。 这个例子里面， 比如他2万买的第一套unit，他用这个租金收入，再贷款出来20万没有问题吧， 是这个区别。

rinna

All_Black 发表于 2016-5-12 10:12
为啥有的人不怎么看书，就能考A。。。

为啥有人工资和我一样，比我多几套房。。

我是说逻辑，不谈机遇天赋。

也就是这道数学题哪里有毛病。

很多朋友几行字都看不完，真要命

rinna

tony_wang99 发表于 2016-5-12 10:27
你的算法里面unit 没有增值啊。 这个例子里面， 比如他2万买的第一套unit，他用这个租金收入，再贷款出来 ...

没说增值阿，这50万本来人家就有的。

tony_wang99

rinna 发表于 2016-5-12 10:29
没说增值阿，这50万本来人家就有的。

就是你这个50万，买了个unit 。 然后这个unit 的租金作为收入做不到50万的贷款。 明了？

rinna

tony_wang99 发表于 2016-5-12 10:30
就是你这个50万，买了个unit 。 然后这个unit 的租金作为收入做不到50万的贷款。 明了？ ...

这个我知道。

人家是前提工资可以贷到70万，然后再去把这手上的unit折点抵押出钱来，

如果能再抵，能抵出多少？

如果不能抵，岂不是有资产和没资产一样，为什么？

名字真难取

rinna 发表于 2016-5-12 10:26
我是说在他本身的工资贷70万后再把房子抵押了，折出个40万出来，这样加起来和以前差不多？不是么 ...

朋友，贷款要看收入的，你的50万拿去抵押你要有相应的被动收入支撑你的贷款额。
你是被楼花中介洗脑了吧，以为随便就可以抵押贷款，那是楼花中介忽悠人的。

你那50万去抵押贷款拿到了40万，那么你的原来的工资收入那块的贷款额就要下降40万。

不是这个房子值50万就给你贷款40万的，抵押贷款是这个房子值50万，你的收入又能支撑40万的贷款额，才给你40万。

这样说你明白了吗

tony_wang99

rinna 发表于 2016-5-12 10:35
这个我知道。

人家是前提工资可以贷到70万，然后再去把这手上的unit折点抵押出钱来，

你没有看懂我前面的回复。 那个50万的unit 在银行那里是按照租金收入算贷款能力的， 有可能只有20万。

tony_wang99

名字真难取 发表于 2016-5-12 10:36
朋友，贷款要看收入的，你的50万拿去抵押你要有相应的被动收入支撑你的贷款额。
你是被楼花中介洗脑了吧 ...

以后要这么同他们说， 房子50万， 你最多贷款40万， 如果你收入够的话， 这样会不会明白一些

名字真难取

tony_wang99 发表于 2016-5-12 10:42
以后要这么同他们说， 房子50万， 你最多贷款40万， 如果你收入够的话， 这样会不会明白一些 ...

哎，他们都是被楼花中介忽悠的人啊，告诉你买了房可以把增值部分拿出来，不停的在买，其实都是坑啊。

大江东去

rinna 发表于 2016-5-12 10:04
没想明白，unit是现金买的，为什么现金流要是正的呢。

那亲们帮我解释一下我认识一个鬼佬干租个学生生意 ...

以前银行对租金收入计算的比较宽松

去年开始租金收入打八折，并且收紧了收入计算方法

那个鬼佬的例子现在是没办法复制的

inw

直接首付50，贷70，不就好了，兜什么圈。买个Unit多付一次印花税
就算给他抵押出来，如果买120自住房，那50w照样不能抵税，还要交租金税。
refinance作投资用途才能抵税

TuTuTu

买110万的房子，靠收入贷70万就是房款64%，配上手里的现金不就够了吗？还是我遗漏了什么要点？