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本帖最后由 豆丁 于 2016-3-16 21:22 编辑
本人最近在考虑房产投资，结合mid-sized chartered accountants firm经验多年，就目前我所遇到的房产问题给大家介绍下，才疏学浅，如有纰漏，请指教.
背景情况：张三拥有一套自住房，银行告诉他自住房refinance后可以贷出equity $100k澳币，他希望利用这$100k用于支付他的第一套投资房的deposit. 假设这$100k所产生的利息是$5k.请问这$5k可以用来抵消投资房的租金收入吗？
换句话说来问，就是以不能抵税的自住房为抵押物从银行贷出$100k用来支付投资房的首付，请问所产生的利息可否抵消投资房的租金收入。
回答：
一菊花回答，可以。
多说几菊花，可以，原因是ATO的interest deducibility的考验条件是你的使用目的，如这个资金的使用目的是income generating,那就满足了(此处读liao)条件,而非你的资金的security against什么。
ATO的这个理解方式换个情况说明可能大家更好理解，你为sole trade生意申请了张信用卡，信用卡没有实体抵押物，但是实际上是 security against你自己。因为你还不上repayment,银行bankrupt的是你。你用这信用卡来支付你的生意支出，并且只用来支付你的生意支出，产生了$2k的利息，ATO是允许你deduct这$2k利息，因为你的是用来支付的income generating activity.
回到本案，$100k资金的使用目的是为了funding income generating的投资房，所以可以deduct.
上面的知识大家都明白，下面是tricky的地方：
1. 银行没有直接把$100k打给卖家，而是打到张三的savings account,然后张三再从savings account打给卖家。这个情况$5k的利息是不能抵税的，因为缺乏DIRECT nexus. 在ATO的眼中,以上行为分2个步骤，
a. 第一个步骤，银行把$100k打入张三的私人账户。私人账户为私人用途，其利息不能抵税
b. 第二个步骤，张三再从私人账户打到卖家账户，私人账户打到卖家这个过程并没有贷款，因此无利息可抵。
2. 银行无法在settlement前process loan application，让张三先从私人账户在过户日打$100k给卖家，事后再reimburse到张三的私人账户。这个和上个例子同理，没有direct nexus.
3. 银行直接把钱给的卖家。此时张三的自住房内的Offset account有大笔闲钱park在那儿，同时投资房的monthly rent都打入张三的自住房的offset.这样的目的是尽量少还投资房的本金，以最大化它的利息，相应当的最大化tax savings. 这种行为目前是灰色区域，可以被ATO的Anti tax avoidance逮着。说到这里，简单说下什么是anti tax avoidance。就是你做和不做某个事情的主要目的（注意此处是dominating purpose,不是唯一目的），如果是为了避税的话，这就不行。再多说一句，ATO这儿，举证永远都是taxpayer的事儿。
高院有案例证明这种行为被罚过: The Hart’s case. 案例内容我就不啰嗦了，google一大把。平常老百姓最重要需要知道的是：避税别做太明显。Hart’s case里面有很重要的一点是ATO有效的证明了被告的避税动机。就是被告人的银行的贷款产品明目张胆的广告说他的产品能有效避税。ATO就是以这句话认定了他的动机。我们可以学到的是，如果哪个银行/broker打广告吹嘘避税的话，就快跑吧。
顺便广告一个，有没有墨尔本靠谱的broker推荐，接触了一些broker，感觉部分人的业务知识还停留在比较interest rate，计算贷款额度等工作上，希望可以找一个broker对贷款有一个更宽广了解的，能够提供一些value-add，提供solution。
P.S.如果有学到新东西的话，请高抬贵手，加分。 |
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发表于 2016-3-15 15:36
