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[行情讨论] 关于房地产市场的固定成本，欢迎进来批判和探讨。不针对偏远地区。 [复制链接]

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:13 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-2-25 13:26 编辑

论坛如果有BUIDER可以大致说下，现在的造房成本，基本没有60万下不来了吧，好一点的要90万? 我说HOUSE， TH大致要40万，公寓32万左右。那么南澳还有偏远地区的房价才让我感到吃惊，土地和白送一样。在一个国际化城市，房价和土地价格应该是什么比例？澳洲要说高造房成本原因可能是人工高，还有材料靠进口而澳币持续走低，在建筑材料的国际贸易上，现在购置材料的成本要比2年前多30%。这些都会转嫁到消费者头上，只是在竞争的行业里面，很多生意还在用自己的利润顶住，而裁员成了最好的办法。

可问题是现在还能降低人工么？在房价高涨的今天，生活成本也在增加，降低人工不太可能了，除非大批量引进移民，引进移民持续对地产造成需求。澳洲人工比英美都高。在如此的造房成本下，房地产的泡沫是什么？难道会跌倒比造房成本还要低？

既然说的是房产，那么我就拿我想到的造房成本这里展开讨论，不见得对，欢迎大家文明拍砖。

liu88

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发表于 2016-2-25 09:15 |显示全部楼层

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公寓32万怎么得出的?

hotortwo

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发表于 2016-2-25 09:15 |显示全部楼层

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楼主应该叫Mohammed

liu88

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发表于 2016-2-25 09:16 |显示全部楼层

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墨尔本有23万的双砖house，地皮700平方

水米

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发表于 2016-2-25 09:17 来自手机 |显示全部楼层

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请参考1美刀房以及澳洲某小镇打包出售case

简单的套用建房成本证明房价说不通

wells1688

铜靴族

发表于 2016-2-25 09:17 |显示全部楼层

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以为是主席

Acu

水晶靴族

发表于 2016-2-25 09:17 |显示全部楼层

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其实根本就是供求关系决定的。
国内的三四五线城市，澳洲离悉尼墨尔本远一点的城镇，房子多好多便宜，可能质量还更好，为什么价格上不去？

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:18 |显示全部楼层

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hotortwo 发表于 2016-2-25 10:15
楼主应该叫Mohammed

欢迎探讨。

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:19 |显示全部楼层

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Acu 发表于 2016-2-25 10:17
其实根本就是供求关系决定的。
国内的三四五线城市，澳洲离悉尼墨尔本远一点的城镇，房子多好多便宜，可能 ...

因为那些地区人口不膨胀，没有新造房屋的需求。普通流动就可以解决供需。

hotortwo

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发表于 2016-2-25 09:20 |显示全部楼层

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liu88 发表于 2016-2-25 10:16
墨尔本有23万的双砖house，地皮700平方

这么简单的道理，楼主居然想不通

还大张旗鼓出来探讨

也是醉了

luluau

银靴族

发表于 2016-2-25 09:21 |显示全部楼层

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很多石油生产国成本在50美元以上，现在石油是30美元。

记得陆克文补贴太阳能的时候，建一个标准的要自己花 3000，政府补贴6000+；  现在补贴没了，造一个同样的自己要出 2000多。

成本是有水分的；

人类社会的发展就是生产效率提高，成本降下来。  用低效率人工 + 有水分的成本来支持房价，基础不牢。

另外，帖子主题很有问题。  先给回贴的人贴标签。

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:21 |显示全部楼层

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liu88 发表于 2016-2-25 10:15
公寓32万怎么得出的?

当然28万无地库的， 32万基本是标准公寓一个SITE的造价， 2层地下车库，朋友开发商很多，这个是最基本的成本核算么，不知道造房成本怎么开发？

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-2-25 10:32 编辑

liu88 发表于 2016-2-25 10:16
墨尔本有23万的双砖house，地皮700平方

可能啊，去深山老林我自己花50万造个HOUSE。没人买。自然要拿出来20万卖，如果这HOSUE周围很多人想搬过去，纷纷造房而又形成一个市场，有人愿意购买搬过去，那么这个HOUSE应该卖多少钱？

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:25 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-2-25 10:39 编辑

luluau 发表于 2016-2-25 10:21
很多石油生产国成本在50美元以上，现在石油是30美元。

记得陆克文补贴太阳能的时候，建一个标准的要自己 ...

成本核算理念我很同意，那么政府如何帮助地产市场降低成本呢？主要希望唱反调的用有理理论拍醒我，而且之前还不认为空军这个词有任何戴帽子的意思，或者有任何贬义，只是每个人持有的理念不同。感谢，我已经改了标题了。

liu88

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发表于 2016-2-25 09:25 |显示全部楼层

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momohan 发表于 2016-2-25 10:21
当然28万无地库的， 32万基本是标准公寓一个SITE的造价， 2层地下车库，朋友开发商很多，这个是最基本 ...

你朋友开发商告诉你的数据还是你看到的数据?

liu88

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发表于 2016-2-25 09:28 |显示全部楼层

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hotortwo 发表于 2016-2-25 10:20
这么简单的道理，楼主居然想不通

还大张旗鼓出来探讨

你不喝酒和喝酒的状态有什么区别? 都是一样糊涂

自游自在

水晶靴族

发表于 2016-2-25 09:28 |显示全部楼层

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LOCATION，LOCATION，LOCATION！

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:30 |显示全部楼层

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liu88 发表于 2016-2-25 10:25
你朋友开发商告诉你的数据还是你看到的数据?

我没做过实际开发，可不知道和他们一起吃饭聊天，每个都这么骗我，而又大家齐刷刷的达成一致，不知道他们骗我的目的何在。当然这数据不是一个人提供的，而且不同区域土地收购成本我也大致知道，如果有泡沫那么也是土地收购成本这块，所以我没有拿出来探讨。我只讨论刚性的也就是FIXED COST。

liu88

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发表于 2016-2-25 09:31 |显示全部楼层

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momohan 发表于 2016-2-25 10:21
当然28万无地库的， 32万基本是标准公寓一个SITE的造价， 2层地下车库，朋友开发商很多，这个是最基本 ...

很多开发商做到20-25万，取决于是否basement parking

我隔壁的builder 8套公寓，建筑成本146.5万

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 09:33 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-2-25 10:35 编辑

liu88 发表于 2016-2-25 10:31
很多开发商做到20-25万，取决于是否basement parking

我隔壁的builder 8套公寓，建筑成本146.5万 ...

23万在现在看是最低的， 20万已经没有了。这点上我和你表示同意。造价成本上有压缩空间有可能会到23万，我只是按照正常标准讨论下。

liu88

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发表于 2016-2-25 09:35 |显示全部楼层

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luluau 发表于 2016-2-25 10:21
很多石油生产国成本在50美元以上，现在石油是30美元。

记得陆克文补贴太阳能的时候，建一个标准的要自己 ...

你觉得澳洲的建筑成本哪年不涨? 请举例说明

十亭

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发表于 2016-2-25 09:35 |显示全部楼层

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liu88

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发表于 2016-2-25 09:40 |显示全部楼层

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墨尔本有不少距离CBD 10公里内新房 2房楼花，售价42万，请楼主解释一下子怎么赚钱?

注墨尔本的建造成本是高于悉尼的

jhsun3

金靴族

发表于 2016-2-25 09:44 |显示全部楼层

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现在的造房成本，基本没有60万下不来了吧，好一点的要90万? 我说HOUSE， TH大致要40万，公寓32万左右。

lz是不是被别人宰的晕头转向了？你这基本的造房子价格，让我才花了３５万造了两层house的人，是不是该去开心自己赚了２５万？

http://www.8homes.com.au/design/d-seven/

这世上，只有挣不完的钱，没有输不完的钱。

luluau

银靴族

发表于 2016-2-25 09:45 |显示全部楼层

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momohan 发表于 2016-2-25 10:25
成本核算理念我很同意，那么政府如何帮助地产市场降低成本呢？主要希望唱反调的用有理理论拍醒我，而 ...

房地产市场降低成本，是行业内的事情。澳洲是自由经济，一般政府不插手。 -- 虽然澳洲政府已经用了令人诟病的不公平政策来鼓励房地产开发。

对于一个房地产内的企业，是跟同行竞争。如何在不降低质量的前提下，降低成本，是公司的管理，经营的水平。

当然，你能想到去降低行业的成本，这是成为行业龙头的必要资质，很好！除了影响政府政策以外，还可以考虑成为行业标准的制定者。

liu88

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发表于 2016-2-25 09:59 |显示全部楼层

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中国房地产开发巨头中国保利集团（China Poly Group）也和其他大型亚洲集团一起加入了澳洲公寓市场的开发潮流，2014年12月以1.1亿元收购了悉尼西北区叶坪（Epping）的一个地块。

这块地位于剑桥街（Cambridge Street）20-28号的剑桥办公园（Cambridge Office Park），共8314平方米，由嘉民集团（Goodman Group）销售。该集团正不断地销售工业地产给住宅开发商，这笔交易上个月就曾被《澳洲人报》预测过。

嘉民、保利和这笔交易的中介昨晚都拒绝评论。这个地块可以建成500套公寓，还有商业空间。

liu88

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发表于 2016-2-25 10:02 |显示全部楼层

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请楼主分析一下保利公寓的成本水平和利润空间

1. 地价 22万/lot
2. 建筑成本 32万/lot
3. 售价 $83万-98万

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 11:12 |显示全部楼层

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liu88 发表于 2016-2-25 11:02
请楼主分析一下保利公寓的成本水平和利润空间

1. 地价 22万/lot

不是挺正常么，土地投入成本是多少，一般是全款付清的，国内上千万的资本，基本要求的年回报要在20%以上不过分吧。一个项目三年，你算下他的年回报平均一年是多少？

momohan

银靴族

发表于 2016-2-25 11:17 |显示全部楼层

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本帖最后由 momohan 于 2016-2-25 12:20 编辑

liu88 发表于 2016-2-25 10:40
墨尔本有不少距离CBD 10公里内新房 2房楼花，售价42万，请楼主解释一下子怎么赚钱?

注墨尔本的建造成本 ...

很正常么，主要文章在土地收购成本，举例一个大的SITE收10个HOUSE才可以建造，每个卖房的屋主都需要额外的50万到100万才能促成，而收一个工厂用地，一个业主给他1.5M利润，同样收回。如果在政府ZONING变更下，高层潜力，提前2年拿到， 4万个地也不稀奇。材料用的差一些， 30万成本，而利润多在高层和三房，1房和价格低的只要不亏损就可以。

你说的这个地。自己看看几年前是不是工业用地。所以我说主要谈FIX COST，不谈土地。

因为这里面什么都可能发生，还有什么问题？