看看这个是否能够解释为何国内会有这么多楼盘一夜售罄

YuminAU

鑫琦资产兑付危机意味着中国房地产癌症十分严重
（摘自：影子金融）


前几天鑫琦资产的董事长致客户公开信，承认了兑付危机。据说鑫琦资产在上海涉案金额19亿，牵扯2000位投资人。鑫琦资产本来是一个不知名公司，但是影星张铁林的代言及兑付危机很快就把这家公司推到市场的风口浪尖上。

本来鑫琦资产与是纯粹欺骗的e租宝不同，是一家投机公司，希望通过房地产投机能够一本万利。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，在公司收到投资者的钱之后把这些钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来。而鑫琦公司进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。然后鑫琦资产就用这个回报，拿出13%左右，返还给客户。

从资金的流向来看，其链条十分清楚。房地产开发商先把房子卖并押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，房地产维持资金链条不断，投资者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个10%左右的价差。为了让这条资产链不出问题，鑫琦资产把房子攥到了自己手里。这个投资项目看起来很完美，只要房价在上涨，所有的问题及风险就不会发生。但是这个假定是不确定的。

如果房价不能上涨，房地产开发商不能够用钱回购，那么整个链条就都不转了，投资者的钱无法兑付。鑫琦资产曾想用房子抵债，但投资者不同意，投资者不要房子而要所承担投资收回。可是现在房子卖不出去了，即使降低价格也是卖不出去。在这种情况下，谁会要房子。兑付危机也就出现了！目前国内不少城市的房地产市场情况都是如此。房价都是由各种资产管理公司炒高及住房投资者炒高，而不是住房供不应求让房价上涨。

比如，去年国内一线城市的房价为何越炒越高，有些项目炒到每平方米30万还是说房价会上涨。其实都是各种类型的资产管理公司及房地产开发商合谋炒作的结果。试想，北京4环以内的房价早就上涨到5万元一平方米了。如果一套住房为100平方米，其总市值就达到500万元。如以北京一所大学教授的工资，估计也得花40年收入。而一般北京居民来说，更是不可问津。所以，在当前高房价下，进入市场购买者多以是住房投资者及各种各类的资产管理公司，后者则与房地产开发商一起把房价推高主要因素。

从上面的链条就可以看到，只要房价在上涨，房地产开发商不仅能够制造出一个又一个的住房销售的日光盘（即住房销售在一天内卖完），制造舆论说住房市场是如何供不应求，诱导更多的投机者进入市场，也然后一轮又一轮地把房价推高。可以说，这种对住房市场炒作的方式已经成了中国房地产最大毒瘤或癌症，而且在目前的情况下，中国房地产市场癌症及毒瘤已经是无药可救了。因为，中国房地产市场通过这种炒作方式已经病入膏肓。

可以说，对于这样一个住房市场，只要房价在上涨，房地产市场所有的问题及风险都会掩盖起来，但是从来就没有只涨不跌的房价。如果房价下跌，中国房地产市场所面临的问题全部会暴露出来。当前中国政府在没有对住房消费与住房投资用税收方式进行严格区分的情况下，过度推出各种住房购买优惠政策，对房地产市场的过度加杠杆，只会更加鼓励中国房地产市场各种投机炒作，这只会加速房地产市场炒作癌症进一步扩散，让中国房地产市场所面临的问题与风险增加，直到最后一发不可收拾。鑫琦资产的兑付危机不仅揭露出中国房价上涨的真相，也表明了当前房地产市场所面临的问题比所观察到的要严重得多。投资者不得不密切关注。

css2015

逻辑漏洞太多，不知道从何处说起

YuminAU

css2015 发表于 2016-2-24 10:24
逻辑漏洞太多，不知道从何处说起

简单说说吧，有哪些漏洞。我觉得利益链和盈利模式还是比较符合逻辑的。

viking

可以放贷给农民来接盘。。。突然明白了为什么一月新增贷款2.5万亿

karllake

makes sense to me. good article !

css2015

YuminAU 发表于 2016-2-24 10:56
简单说说吧，有哪些漏洞。我觉得利益链和盈利模式还是比较符合逻辑的。 ...

文中所举的例子就是典型的民间借贷，正规一点走信托理财产品的形式，不正规的就私下搞，这个其实就是借钱给手头紧的开发商，确实有风险，但这个客观上促进了地产开发以及房屋供应，最后房地产商还是要还钱，再卖给刚需或者投资的人。难道银行借钱给房地产商也是在推高房价？

至于后面的描述就更离谱了，作者是不是以为每个中国人都是索罗斯啊

Kelvin_yang

比如，有一房地产中介持有一套300万元的住房，然后通过对倒把这300万元的住房卖到600万。接着通过中介评估之后拿到银行做抵押贷款。如果贷款折扣为60%，获得银行贷款360万元。投资者获得这笔贷款之后，又通过地下钱庄汇率到香港，到离岸人民币市场做空人民币。如果其杠杆率10倍，其人民币做空交易3600万，只要人民币贬值1%或600个人点子，其获利就36万。几个回合赢利之后，赚得资金又通过地方钱庄回到深圳的房地产市场。深圳的房价就是在这样一个过程短期内迅速炒高。一年内房价上涨达到50%以上，这并非什么房地产市场供求关系的变化，而完全是住房炒作的结果。

这有点跑题。

bourne126

Too silly for this, it's fake.
比如，有一房地产中介持有一套300万元的住房，然后通过对倒把这300万元的住房卖到600万。接着通过中介评估之后拿到银行做抵押贷款。如果贷款折扣为60%，获得银行贷款360万元。投资者获得这笔贷款之后，又通过地下钱庄汇率到香港，到离岸人民币市场做空人民币。如果其杠杆率10倍，其人民币做空交易3600万，只要人民币贬值1%或600个人点子，其获利就36万。几个回合赢利之后，赚得资金又通过地方钱庄回到深圳的房地产市场。深圳的房价就是在这样一个过程短期内迅速炒高。一年内房价上涨达到50%以上，这并非什么房地产市场供求关系的变化，而完全是住房炒作的结果。

YuminAU

bourne126 发表于 2016-2-24 13:41
Too silly for this, it's fake.
比如，有一房地产中介持有一套300万元的住房，然后通过对倒把这300万元的 ...

那就把这几段去掉吧，似乎不影响整文想表达的意思。

auabcd123

疯狂

plainbbs

css2015 发表于 2016-2-24 12:12
文中所举的例子就是典型的民间借贷，正规一点走信托理财产品的形式，不正规的就私下搞，这个其实就是借钱 ...

银行放贷有风险控制，出了坏账要负责，这一类理财公司基本没什么风控，出了事跑路，因此行事风格远比银行大胆的多

YuminAU

css2015 发表于 2016-2-24 12:12
文中所举的例子就是典型的民间借贷，正规一点走信托理财产品的形式，不正规的就私下搞，这个其实就是借钱 ...

看来你对国有银行的行事作风不太了解。除非有来自上方的强力干预，只要关系硬，基本什么款都能私下解决。

韭菜花花

呵呵，完全不对，下午和国内同事还聊点类似的东西。房价根源不在这个。在于房地产期货化。我看看怎么整理一下啊。

YuminAU

韭菜花花 发表于 2016-2-24 15:12
呵呵，完全不对，下午和国内同事还聊点类似的东西。房价根源不在这个。在于房地产期货化。我看看怎么整理一 ...

期待你发上来

zunreal

这种事情早就有了， 不过政府不太管，亏得都是富人的钱， 这正是政府现在钱的来源

有一点文章没有说， 就是越晚，问题越大

Cash1800

二手城市饥饿营销有可能，但是北上广深热门的楼盘好户型绝对是真真正正的一夜售空，基本上你中午去基本上只剩下很差的户型或者性价比很低的房子。如果你还认为是假的话，等你去看看楼盘委托的律师行天天排满人签合同，难道这还能群众演员？

巴乔

好可怕

cjc

Cash1800 发表于 2016-2-24 17:16
二手城市饥饿营销有可能，但是北上广深热门的楼盘好户型绝对是真真正正的一夜售空，基本上你中午去基本上只 ...

难道一直涨下去？

sydneysun

开头写得还行，写着写着就满嘴跑火车了，什么一个500万的房子大学教授要挣40年，要真是这样那教授拿块豆腐撞死算了，实际情况是一个大学教授可能一年挣几套500万的房子

天歌

一线日光盘和不可复制的功能及资源稀缺有很大关连。一旦可以复制就会峰回路转可以参照香港。

lanboo1

深圳炒房有个圈子，可以叫做主力吧，他们有组织有纪律有融资支持。如果你不在圈子里，跑的时候你肯定是接盘的份。如何你连这个圈子都没听说过，那我建议你还是别学人家炒房了。

深圳的很多只有1-2万信用卡额度的纯屌丝
注册公司自己给自己发工资套取贷款，到处借债还款撑下前3-5年即可，之后卖掉套现，高价房卖给接盘者。3-5年后卖掉房子套利得手就是创业成功

现在深圳房产这种模式，就是人人都最大七成杠杆套出贷款【很多人首付也贷款】，拆借几年月供，涨上去之后高价卖给接盘者，接盘者再套出七成贷款，几年后抛给下一个人，如此反复循环

就看谁是最终接盘侠了

yourock

lanboo1 发表于 2016-2-25 07:48
深圳炒房有个圈子，可以叫做主力吧，他们有组织有纪律有融资支持。如果你不在圈子里，跑的时候你肯定是接盘 ...

大量普通钓丝也能发财吗？感觉钓丝都给人抬轿子的。

auabcd123

lanboo1

yourock 发表于 2016-2-25 08:04
大量普通钓丝也能发财吗？感觉钓丝都给人抬轿子的。

许多外地公司深圳分公司购买住房，并通过缴纳社保等方式培养一批有资格买房的人头。这些炒房客通过现在发达的融资方式能够使得首付比例低于一成。

赌性大的屌丝可以，要么攒够钱买媳妇，要么跳楼，普通屌丝就不要想了。
主要还是有钱的大机构在做。至于资金链是否会断裂不好说，毕竟对于很多机构来说，一点点利息，毛毛雨而已。相对屌丝买房结婚的压力迫在眉睫，更耗得起。

vinsonz

国内水太深

Cash1800

cjc 发表于 2016-2-25 01:19
难道一直涨下去？

四大城市一年50W人口增量，怎么可能不涨？悉尼憋足了十年也才只有100W。

fuyao

liz@aus

中国地产是新中国权贵和GCD奴役普通中国人民的新工具，基本上08年候一线城市买房的要被套20年以上

mileswu2000

liz@aus 发表于 2016-2-25 08:53
中国地产是新中国权贵和GCD奴役普通中国人民的新工具，基本上08年候一线城市买房的要被套20年以上 ...

呵呵

jeunesse2

Cash1800 发表于 2016-2-25 08:34
四大城市一年50W人口增量，怎么可能不涨？悉尼憋足了十年也才只有100W。

2500w多50万也不太多吧