关于offset account的小白问题

吉祥止止

楼主去年下半年贷款买了房房，因为啥都不懂，所以全交给别人帮处理，自己就是签字。当时听人家解释的挺明白的，结果现在就糊涂了。
银行是bank of Mel，使用的是对冲账号，每个月还的钱是interest only。
现在银行里有两个账号，一个home loan account，一个是offset account。我的理解就是我有多余的钱，就都放进offset account里面，每个月银行就少扣些利息，home loan account里面欠银行的本金是一直不变的。

但是几个月过去了，我突然发现我欠银行的本金竟然一直在涨，虽然涨的不多，但每个月都涨十几块二十块。我查了一下记录，发现情况好奇怪：每个月从offset account里面扣的钱（因为金额有变，所以每个月都不一样）作为repayment直接credit到home loan account里面去了，然后同一天home loan account里面又会有一笔直接debit走的钱，是作为interest扣走的。这个interest总是比那个repayment多十几二十块。这样每个月下来，我的本金都要往上涨一点，欠银行的钱就又多了一点。

这是银行的错误，还是可以解释的呢？求大神们敲字。

鱼羊鲜

没明白 截几个图看看

shuyuanli

不应该这样, 立即问问银行是咋回事

MU

直接问银行啊，第一个问题就是有没有link

lostmyway

正常的，你的利息比你的付进去的高，就会这样了，他们没有根据实际利息从你offset扣钱

我之前是付进去的比实际利息高，总额就下降了，后来利息比附近去的高了，欠的钱又多了。

因为你offset里的钱总是变动的，有这些误差的，但是实际你的钱还是那么多

richardtiantian

有问题

caesar6668

这个帐不平啊 一进一出  最好问下银行  这个不正常

吉祥止止

lostmyway 发表于 2016-2-11 09:44
正常的，你的利息比你的付进去的高，就会这样了，他们没有根据实际利息从你offset扣钱

我之前是付进去的比 ...

哦谢谢，我付进去的钱和利息之间是怎么变化的啊？银行在控制吗？什么时候会比利息高呀？我看见本金在涨有点肝颤啊。

吉祥止止

caesar6668 发表于 2016-2-11 09:47
这个帐不平啊 一进一出  最好问下银行  这个不正常

咦？版主！
大家都建议我问银行。我不敢问，英文有问题。

lostmyway

吉祥止止 发表于 2016-2-11 09:47
哦谢谢，我付进去的钱和利息之间是怎么变化的啊？银行在控制吗？什么时候会比利息高呀？我看见本金在涨有 ...

在loan account, 他会告诉你实际产生的利息interest, 这个利息就是你欠银行钱按daily算出来的，因为你offset里的钱总在变化，所以累积起来每个月的利息是不一样的

你可以看一看，肯定是你offset里钱多的那个月，利息低，利率是不变的

但是它扣钱的时候不是按照那个实际利息收的，它有滞后，会有些误差的，但是总体不影响你实际欠银行的钱的

吉祥止止

lostmyway 发表于 2016-2-11 09:52
在loan account, 他会告诉你实际产生的利息interest, 这个利息就是你欠银行钱按daily算出来的，因为你off ...

既然是正常的就ok啦，我要慢慢理解一下你的话。太感谢啦。

redappletree

没道理本金一直在涨啊，只还利息的话一般不是应该结算出多少利息，就往loan account的本金账户增加多少金额，同事又从offs e t account划入这个loan account同样多钱，刚刚好抵消。然后保持本金不变。难道是把银行的费用也逐渐加在lo an ac cou nt上所以金额越来越大？
l z打电话去问下吧，就说能不能请个会说中文的人来答复你的电话，现在银行工作的华人挺多的我感觉。

lostmyway

redappletree 发表于 2016-2-11 09:56
没道理本金一直在涨啊，只还利息的话一般不是应该结算出多少利息，就往loan account的本金账户增加多少金额 ...

其实就是楼主划过去的钱比实际利息低，所以本金涨了

tanyashi

lostmyway 发表于 2016-2-11 09:44
正常的，你的利息比你的付进去的高，就会这样了，他们没有根据实际利息从你offset扣钱

我之前是付进去的比 ...

楼主的疑问也是之前我的。我去银行问过了，跟你的回复差不多的，银行到一定时间做余额调整的。不用担心。

吉祥止止

redappletree 发表于 2016-2-11 09:56
没道理本金一直在涨啊，只还利息的话一般不是应该结算出多少利息，就往loan account的本金账户增加多少金额 ...

我原来的理解跟你一样一样的，觉得本金应该是始终不变的。唉，一提打电话我的心就突突突突。。。。。

redappletree

可是怎么有银行收到的利息比实际利息低呢？这不能算作一个正常的只还利息的贷款了吧。所谓只还利息就是保持本金不变，然后偿还每一期结出的利息。有offset account且里面有钱只是帮助减少产生的利息，到还钱的时候少扣点相同金额的利息。我还是相像不出什么样的银行连利息都不收全就放贷了。这个不是有风险要超过贷款额度了么？

whjheu

Mel Bank好奇怪啊，别的银行不会这样，该收多少利息就扣多少钱，怎么会不一样呢？这个银行的系统是垃圾！除非利率非常好，否则想办法转贷吧。

aulin

别的银行不会这样，如果interest only, 本金就是一个固定数额，每个月该收多少利息，全额从offset账户里扣。

caesar6668

没用过MEL BANK， 不过四大银行的都不会这样， 利息多少就扣多少， 又不是OFFSET里面没有足够钱， 凭啥不扣钱 还涨本金， 这不是变相多收利息吗？  

幸福的小猪们

其他银行都不是这样， 本金保持不变， 每月扣得利息根据OFFSET 里的余额变化。 还是问问银行吧！

p-one

利息是按照日算，如果账户里面的钱浮动的利害是会影响利息的，另外就是Offset里面盈余不足以对冲掉当期本金产生的利息。
因为你是interest only，所以需要让利息减少的方法是需要offset帐号里的盈余保持或超过(本金+利息还款方式)的数目才可以让你的利息逐渐减少。
例如你贷款纯利息是$2000，如果要本金+利息方式还的话是$2500。就是说你每月要在Offset盈余要比上一期>=$2500，然后月底就会扣除<=$2000，offset里面扣除利息外盈余的钱比上期越多利息就会减少。

echomomo

吉祥止止 发表于 2016-2-11 09:49
咦？版主！
大家都建议我问银行。我不敢问，英文有问题。

可以找个有华人服务的line啊， 或者找你的broker啊

吉祥止止

p-one 发表于 2016-2-11 10:35
利息是按照日算，如果账户里面的钱浮动的利害是会影响利息的，另外就是Offset里面盈余不足以对冲掉当期本金 ...

OFFSET账号里的钱多过本金加利息我还贷什么款啊。

p-one

吉祥止止 发表于 2016-2-11 11:10
OFFSET账号里的钱多过本金加利息我还贷什么款啊。

我的理解是，如果想让Interest逐渐减少需要这样，Interest Only可以提供更大的资金流动性（例如投资），如果当期的 I <= 盈余增长 <= P+I的的话不会出现楼主的问题吧，所以我觉得楼主应该是当期的 I > 盈余增长了。我只是从身边见闻理解，可能不完全正确，还望大神指正。

吉祥止止

p-one 发表于 2016-2-11 11:21
我的理解是，如果想让Interest逐渐减少需要这样，Interest Only可以提供更大的资金流动性（例如投资）， ...

@-@。。。。咋还有公式出来了。小白看不懂

cangaru

如果都是银行自动转的，那错误在银行那边，应该利息和转款是一个数字

usydkevin

就BOM是这样操作，其他银行都不是。

吉祥止止

usydkevin 发表于 2016-2-11 19:43
就BOM是这样操作，其他银行都不是。

是这样的哦，多谢啦。

redappletree

吉祥止止 发表于 2016-2-11 11:47
@-@。。。。咋还有公式出来了。小白看不懂

今天问了公司一个资深broker，他说是有这样的，利息的产生按实际利息算，但是从offset扣除利息的时候，那个利息是银行取了个平均数，不跟实际利息一样（有时大于有时小于），但是几期以后会找平的。所以会有时候造成本金增加，很多人也没注意到这个。

但是，有个问题（也不是很大），就是有位客户在转贷的时候，被新银行看出来这个本金增加的问题，所以提出质疑，然后是找了老银行出证明的。

第一次知道你这样的，学习了呢。

kennethfun

我的是从贷款额度里面扣钱，后来我把钱放到offset ac，把两笔钱填平后就不扣钱了。