投资房，大地破房，拆了重盖，变自住，CGT的问题

Qmzt

例子
2000年100W购出大地破房，一直出租
2005年拆了重建，花费50W
2006年建好，搬入自住。
2010年卖出，卖出价200W。

卖出时CGT为
(200-150)x1/2x6/10x税率
是否正确

jeff_lawsons

Correct.

As the property is acquired after 20 August 1991, the holding costs that you incurred should be able to form part of the third element of the cost base of the property provided you did not claim them and were not eligible to claim. Holding costs may include council Rates, water Rates,interest expense, capital Improvements and repairs, etc

yangchadui

mark

SRMO

jeff_lawsons 发表于 2016-1-15 10:16
Correct.

As the property is acquired after 20 August 1991, the holding costs that you incurred shou ...

关于holding cost的问题。如果我每年把interest已经按negative gearing报税claim了，例如利息3万，房租2万，亏损1万，marginal tax rate 37‰,等于每年实亏6300刀。在卖房的时候我可以把这6300刀作为holding cost吗？ 谢谢。有分。

luluau

SRMO 发表于 2016-2-28 21:25
关于holding cost的问题。如果我每年把interest已经按negative gearing报税claim了，例如利息3万，房租2 ...

我的理解是 1万的NG 要加回。

jeff_lawsons

SRMO 发表于 2016-2-28 21:25
关于holding cost的问题。如果我每年把interest已经按negative gearing报税claim了，例如利息3万，房租2 ...

No, you only include the non-deductible interest as the third element costs.

Refer to the ATO Link below:

https://www.ato.gov.au/General/C ... wning_the_CGT_asset

jeff_lawsons

luluau 发表于 2016-2-28 21:33
我的理解是 1万的NG 要加回。

No, the rule only require taxpayer to reduce the cost base of the property for capital works deductions claimed on capital works improvements, not interest expenses.

虾扯蛋

SRMO 发表于 2016-2-28 21:25
关于holding cost的问题。如果我每年把interest已经按negative gearing报税claim了，例如利息3万，房租2 ...

不可以

Ozquest

if you have a market valuation when the new home completed in 2006, ( say 1.8M) can you use the new MV as the proceed 1.8-1.5?

jeff_lawsons

Ozquest 发表于 2016-2-29 14:29
if you have a market valuation when the new home completed in 2006, ( say 1.8M) can you use the new  ...

If the property is being transferred/sold between related parties who are not acting at arm's length then the market value substitution rules should apply for both sides of the transaction.

猫儿不笨

jeff_lawsons 发表于 2016-2-29 14:48
If the property is being transferred/sold between related parties who are not acting at arm's leng ...

LZ 这CGT 的计算看上去直接了当，不难理解。

但我在想能不能有不同的计算方法。
譬如说出租的那四年，房价不怎么升。在推倒房子重盖之前，请certified valuer 给房子估个价，就说那时房子值110 万吧。
那计算CGT 能不能就用升值的10万，而不用LZ算法得出的30 万呢？

还有，LZ例子里房子租了4年，应该用4/10 来计算，而不是6/10。因为自停止出租开始，包括建房的时间，都属于自住自用了。

Simyet

mark 学习

danielweng

同文： 如果推倒前做了VALUATION，是否可以按照VALUATION的价值保税呢？

另外 我觉得 JEFF LAWSON 的意思是 在推倒重建期间产生的HOLDING COST 可以算到THIRD ELEMENT OF THE  COST，从而增加房子的COST BASE 降低 CGT？ 前提是这个HOLDING COST 在TAX RETURN 时候没有CLAIM 过 TAX DEDUCTION。 不知道这样理解对不对？求指正

qiyanqi629

请问,如果,六年内搬回,成为primarily residential ower occupied property,可否免cgt?

ozforever

qiyanqi629 发表于 2016-6-16 17:57
请问,如果,六年内搬回,成为primarily residential ower occupied property,可否免cgt?

你如果买来就出租的话免不了。如果买了之后自住一年搬出，6年内搬回且期间只有一套房，免cgt.加分啊

乐享d天涯

danielweng 发表于 2016-6-16 09:06
同文： 如果推倒前做了VALUATION，是否可以按照VALUATION的价值保税呢？

另外 我觉得 JEFF LAWSON 的意思 ...

只有先自住，后转投资房的，转的这个时间点可以做valuation。

先投资，再自住的情况不可以，只能按时间比例。