买40-50年旧的投资unit，有啥不好？

tortle

买40-50年旧的unit，用于投资，有啥不好？ 我看大侠们都是买新的。
我看的都是双砝的，但unit比较旧，折旧是没有了，但离火车站，商场近，不知有什么不好？

rock9

质量好，结实，strata低，面积大，车库大（有的可以单独出租），回报率高

缺点：大多一个bathroom，房客更喜欢新房，折旧低

作为投资有的地区旧房更合适

qubonnie

没有折旧，抵不了税

doubleseven

qubonnie 发表于 2016-1-11 20:59
没有折旧，抵不了税

弱弱问一个白痴问题。。。。
如果折旧了，是不是卖出时候要根据折旧后的价格来算captial gain？

大江东去

doubleseven 发表于 2016-1-11 21:02
弱弱问一个白痴问题。。。。
如果折旧了，是不是卖出时候要根据折旧后的价格来算captial gain？
...

是

但是持有房产十二个月以上增值税是按50%计算的，

所以还有40%左右的纯利润

doubleseven

大江东去 发表于 2016-1-11 21:08
是

但是持有房产十二个月以上增值税是按50%计算的，

多谢解惑。。。。
那追加一个问题，如果折旧后captial gain这块很大，
这样边际个税比例很高，而折旧时候所抵收入边际个税低。

所以折旧对有相当大的一部分人来说，未必是有效避税措施？特别对于那种工资偏高，且没有其他captial loss可以抵的情况下。

tortle

rock9 发表于 2016-1-11 20:39
质量好，结实，strata低，面积大，车库大（有的可以单独出租），回报率高

缺点：大多一个bathroom，房客更 ...

很精辟。但房子太旧会不会被要求拆？Strara也会变多？

rock9

tortle 发表于 2016-1-11 21:21
很精辟。但房子太旧会不会被要求拆？Strara也会变多？

老房子七八十年没问题，经常要修要special levy得许多是10年内的房子

大江东去

doubleseven 发表于 2016-1-11 21:17
多谢解惑。。。。
那追加一个问题，如果折旧后captial gain这块很大，
这样边际个税比例很高，而折旧时候 ...

最高也只有45%

折旧还是划算的

Qmzt

doubleseven 发表于 2016-1-11 21:02
弱弱问一个白痴问题。。。。
如果折旧了，是不是卖出时候要根据折旧后的价格来算captial gain？
...

是不是这样，买入价100W(包括其它费用什么的)，N年后200W卖出(费用忽略)。N年期间折旧拿回10W。
那么C G (200-100+10)/2
等高人

玻璃心粉碎机

价格合适就入

xiwu

有啥不好？

炸猪排蘸辣酱油

4个字

机会成本



你买了老unit还有能力近期买入增值够厉害的别的房子么？
如果不是。别买了。你资金太少。之后升息加空置怕你吃不消。卖了还亏不如不投。。。
如果是。也别买了。 买房子好比快餐店的套餐。肯定是越贵的越划算。 所以买1个贵的大概率比买2个便宜的将来赚的多。。。。比如1个位置好的house肯定比2个相同位置的老unit涨的厉害……

江阳

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 00:58
4个字

机会成本

我觉得恰恰相反。
老的unit价格低，strata低，租金回报百分比买楼花高不少。适合投资；
如果买一个贵house,不仅需要的资金量大，租金回报百分比低，而且风险相对高（除非自住）

fenghuo

老得unit位置一般不错, strata底, 升值也不少.

bettyzhang

Qmzt 发表于 2016-1-11 22:08
是不是这样，买入价100W(包括其它费用什么的)，N年后200W卖出(费用忽略)。N年期间折旧拿回10W。
那么C G  ...

貌似是对的

Selling Price – Cost Base = Capital Gain/Loss

Cost Base = Purchase Price + Capital Costs – Capital Works Deductions

youxuan1420

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 00:58
4个字

机会成本

通篇不知所云

“你买了老unit还有能力近期买入增值够厉害的别的房子么？
如果不是。别买了。你资金太少。之后升息加空置怕你吃不消。卖了还亏不如不投。。。”

因为买不起第二个投资房就连第一个也不能买是什么逻辑？你吃到第二个炸猪排才吃饱，第一个炸猪排就白吃了？

“如果是。也别买了。 买房子好比快餐店的套餐。肯定是越贵的越划算。 所以买1个贵的大概率比买2个便宜的将来赚的多。。。。比如1个位置好的house肯定比2个相同位置的老unit涨的厉害……”

拿房子和快餐比，然后得出结论一个贵的就一定比两个便宜的赚得多。这逻辑也真是醉了。记得你原来说过一直在看二三十万的小生意。别看了，找个再小点儿吧。能有百八十块的进项还能数清楚就不错了。

pretty

江阳 发表于 2016-1-12 07:49
我觉得恰恰相反。
老的unit价格低，strata低，租金回报百分比买楼花高不少。适合投资；
如果买一个贵hous ...

我很赞同。在市场平稳时期，买unit投资赚资金肯定比买house投资合适。。。

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 10:17
通篇不知所云

“你买了老unit还有能力近期买入增值够厉害的别的房子么？

那请问。你觉得在那么多的投资房选项里面。前两年暴涨的时候 涨的最少的是那种？  是不是就是那些个老unit呢？

再请问。 你觉得之后房价走势如何？  如果连10万的应急资金都没有。还投资老unit？ 完全负现金流 没增值预期  投他何用？为了下一波？202x年？

最后。连投资房地产最基本的道理都不懂。还喷？ 大富翁玩过没？ 一开始最差的两块地拼一起造了酒店都已经比最后两块黄金地段值钱了 租金也更高....   所以说千金难买连片地。      同样50万一套unit 你可以买4套不同楼的。然后有4套老unit。你也可以200万买下一栋4户。那就是买了块r4宝地随套餐附赠4套老unit……总价还是2m。




当然咯。懂的人看了我之前的回复肯定会认同的。 如果不懂的么。就得要我来解释了。  


所以如果是我。钱够肯定投带地的。如果是悉尼的 我会多出几万首付往西边去。有新闻说5年后特快火车25分钟进城。  否则还是等吧 等下次政府救市刚开始。房东们却还在逃的时候捡漏去。   

当然咯。如果一不小心先买了个老unit 那到时候贷款额度低了很多 首付也没多少。 哪怕有个大漏砸你脸上。你也是接不了的。


ps：至于生意么。 我能告诉你的就是我现在开了个代购公司。   不买店省的钱。我现在也很头痛，只能等着。 但是我是绝对不会去买个老unit的.....

DwyaneWade

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 10:43
那请问。你觉得在那么多的投资房选项里面。前两年暴涨的时候 涨的最少的是那种？  是不是就是那些个老uni ...

代购公司 亮了

youxuan1420

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 10:43
那请问。你觉得在那么多的投资房选项里面。前两年暴涨的时候 涨的最少的是那种？  是不是就是那些个老uni ...

看得出来你对悉尼地产是真没什么研究。新年上班反正也没事儿干。哥来给你逐字逐句的解释一下什么是地产投资。

”那请问。你觉得在那么多的投资房选项里面。前两年暴涨的时候 涨的最少的是那种？  是不是就是那些个老unit呢？“

不是，投资最差的其实是楼花或者近新的apartment。哥14年底清除了一些不良资产，其中就包括一个一房的apartment。纸面利润也有35%左右，但是扣除折旧，利息和各种维护后真的不如我在别的区偷得一些老房子。哥曾经发过一个帖子对比过老房子和新房子的投资回报，有兴趣你可以找来看看。

”再请问。 你觉得之后房价走势如何？  如果连10万的应急资金都没有。还投资老unit？ 完全负现金流 没增值预期  投他何用？为了下一波？202x年？“

之后的房价走势是什么样的哥不关心。因为长远看一定是涨的。这就是为什么哥投资地产而不是炒股票。哥有正经工作，图的就是投资以后不用太操心，除了房子，还得有诗和远方 再说回来老unit。老unit最棒的一点就是接近正现金流。超低的strata，相对并不低的租金回报（地理位置要好），抗风险能力大大超过楼花和新apartment。大市涨的时候，老unit的增值率未必低于大势。这个论坛里有不少提供了具体数据的，找来看看就知道了。

”最后。连投资房地产最基本的道理都不懂。还喷？ 大富翁玩过没？ 一开始最差的两块地拼一起造了酒店都已经比最后两块黄金地段值钱了 租金也更高....   所以说千金难买连片地。      同样50万一套unit 你可以买4套不同楼的。然后有4套老unit。你也可以200万买下一栋4户。那就是买了块r4宝地随套餐附赠4套老unit……总价还是2m。“

最后，纸上谈兵就是说你了。首先你能知道那块地马上rezone成r4么？200万买了一破house，知道租金return是多少么？租不出去怎么办？平时维修的费用是多少？利息一涨，房子还没有rezone，你怎么办？你说你买套已经R4的地，你真觉得你还能买的着？卖主早就联合周围邻居一起卖developer了。都知道大地破房能升值，问题是不是每个人都能hold到升值的那天。怎么办？不投资了？钱塞床垫子底下等机会？难怪你要头疼了。

雾沉半垒

江阳 发表于 2016-1-12 07:49
我觉得恰恰相反。
老的unit价格低，strata低，租金回报百分比买楼花高不少。适合投资；
如果买一个贵hous ...

unit租金回报率高吧，压力小好多

江阳

youxuan1420 发表于 2016-1-12 11:56
看得出来你对悉尼地产是真没什么研究。新年上班反正也没事儿干。哥来给你逐字逐句的解释一下什么是地产投 ...

非常同意！

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 11:56
看得出来你对悉尼地产是真没什么研究。新年上班反正也没事儿干。哥来给你逐字逐句的解释一下什么是地产投 ...

说投资回报有多差的。

我就问你。是买烂house增值大还是老unit？

说房子好hold的。在悉尼买房子还谈租金回报？ 如果谈。那还是别买了。特别在2016年的1月了。


再其次。买house等rezone是你想出来的吧 我有提到？  还本来就是r4的联合邻居开发？  异想天开。 我曾经没有操作过前也那么愚蠢的以为的。还特地发了个贴。  然而。邻居想要安稳的生活 才不吊我呢 任凭中介怎么去忽悠都没用。   最后 整栋卖的unit在过去12个月里在我现在位置的方圆1km里面就有三个卖掉的。 每栋楼算下来都比单个买的价格还便宜   老unit的一切优势他都有。而且连strata都省了更多。因为整栋楼都是自己的。。。  更别提那块r4的地了。  



当然咯 每个人的眼光和理解是不同的。看你举例的那些你买的unit和apt就知道之前两年浪费的机会成本了。


ps： 之前我一套小破r4 house比同区的老unit（就马路对面的）首付多了7万而已。 4个月转手账面增值33.5%  对面老unit？ 涨了5%都没。。。 然而我那套house还是正现金流的。 对面老unit都做不到。


那这说明什么呢？  

Sunnister

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 12:55
说投资回报有多差的。

我就问你。是买烂house增值大还是老unit？

老Unit近几年入手还贷80%的很难做到正现金流，增值总量也比不过House，但是12到15年度，增值速率更优于不少House，以北区一些40-50年Unit为例，12年年底那时价位是40万出头，到15年中期已经是65左右了。以20万的涨幅来看，增幅比例达到50%，这样的投资还是很不错的。

天涯浪客

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 12:55
说投资回报有多差的。

我就问你。是买烂house增值大还是老unit？

你那个House的例子说明正现金流的房子非常有增值潜力。不是吗？

天涯浪客

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 12:55
说投资回报有多差的。

我就问你。是买烂house增值大还是老unit？

你那一套理论是投机，不是投资。你玩的是短炒，论坛里面大多数人买房是长期持有。

youxuan1420

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 12:55
说投资回报有多差的。

我就问你。是买烂house增值大还是老unit？

烂house增值大，可烂house要多少钱，老unit多少钱？修路架桥增值更大。你怎么不去投资基础建设呢？

悉尼为什么不能谈租金回报？哥48万的3 房house，加了10万盖granny flat，15分钟火车站，自己算租金该多少，是不是正现金流？

再次，R4还真是你先提到的。再看你举那例子。每栋楼算下来都比单个买的价格还便宜 你是怎么算出来的？楼里的房型都一抹一样么？平均后的价格肯定比单个的最贵的便宜。如果基于这种算法就没意思了，不然的话有地址么？发上来让哥开开眼。

最后，我也不是什么投资大拿，这两年肯定有比我好的投资组合。可至少我投资了，获利了。我可不想当那种只会埋头计算机会成本，从而蹉跎岁月，只好一再唱空房市的人。

炸猪排蘸辣酱油

youxuan1420 发表于 2016-1-12 13:57
烂house增值大，可烂house要多少钱，老unit多少钱？修路架桥增值更大。你怎么不去投资基础建设呢？

悉尼 ...

最后，我也不是什么投资大拿，这两年肯定有比我好的投资组合。可至少我投资了，获利了。我可不想当那种只会埋头计算机会成本，从而蹉跎岁月，只好一再唱空房市的人。


囧。。。  抱歉。。。 我的投资只是上了电视台的批判节目而已。。。

还什么蹉跎岁月。。。    连市场的走向都看不出来的。。。 大拿。。。大拿。。。

youxuan1420

天涯浪客 发表于 2016-1-12 13:47
你那个House的例子说明正现金流的房子非常有增值潜力。不是吗？

他那个例子里面漏洞太多。什么样的破house？怎么样实现的正现金流？恐怕连厕所都分着租出去了吧。我见过这样的，动不动就得跑去修理，两口子自己一见面就掐，一见房客就跟孙子似得。还得提放着房客告他们不交税。

再说了，house涨超过33%，同一条街的unit涨不过5%？不管你信不信，反正他是信了。