投资房折旧报告可以自己做吗？ATO有要求吗

vivienisback

请问一下大家，退税的折旧报告一定要找专业公司做吗？可以自己做吗？
ATO会要求上交折旧公司出的报告吗？
一般公司有两种，一种填表格发照片过去，便宜很多，两三百，还有要来inspection，500-700。两者的结果不会有什么区别的吧？
如果选择第一种，也估计是固定的算法算一下，自己可以操作的吧。
谢谢大家！

月亮

必须专业人士做

vivienisback

月亮 发表于 2015-8-26 22:35
必须专业人士做

e-tax里面有可以填depreciation worksheet的地方，不能自己填的吗~

月亮

vivienisback 发表于 2015-8-26 22:37
e-tax里面有可以填depreciation worksheet的地方，不能自己填的吗~

应该不能

vivienisback

月亮 发表于 2015-8-26 22:40
应该不能

ATO有一个Guidelines for using the depreciating assets worksheet
可以按照这个自己算自己填不。。。
没看到说一定要请公司，，，

多喜

vivienisback 发表于 2015-8-26 22:43
ATO有一个Guidelines for using the depreciating assets worksheet
可以按照这个自己算自己填不。。。
...

Do you have license?

月亮

vivienisback 发表于 2015-8-26 22:43
ATO有一个Guidelines for using the depreciating assets worksheet
可以按照这个自己算自己填不。。。
...

那最好问一下专业会计了

vivienisback

多喜 发表于 2015-8-26 22:45
Do you have license?

没有啊。。。哎。。。有点复杂还有找公司吧，找人做的话，可以选择不来inspect的那种吗~~

vivienisback

月亮 发表于 2015-8-26 22:50
那最好问一下专业会计了

恩好的呢 谢谢~~

vivienisback

For most depreciating assets, you have a choice to either work out the effective life yourself or use an effective life determined by the Commissioner.

找到了这句。。。貌似能自己填，就是有点麻烦

豆丁

能够identify的asset，你可以根据ato dep schedule自己算。如果asset是无法自己衡量价值的，就需要quantity surveyor来计算了。。
例如你可能知道洗衣机，打印机，电脑等的purchase cost。但是如果是房子的建筑成本，除非自己修的新房，不然一般都不知道，这时候QS就可以帮你测算出建筑成本，以此推算每年的dep。

vivienisback

豆丁 发表于 2015-8-26 23:03
能够identify的asset，你可以根据ato dep schedule自己算。如果asset是无法自己衡量价值的，就需要quantity ...

恩恩 谢谢回复，可以根据council的评估推算吗，比如房价减掉地价，是不是基本就是房子现在的建筑价值呢

嘛嘛咪咪

vivienisback 发表于 2015-8-26 23:09
恩恩 谢谢回复，可以根据council的评估推算吗，比如房价减掉地价，是不是基本就是房子现在的建筑价值呢 ...

投资房的折旧一定要有专门的一个公司做的，我8年前是750，你的会记师应该知道的，这个公司给的的评估及每一年折旧的金额。会记师就认这个。很有权威的，不是阿狗阿毛都能做的。

vivienisback

嘛嘛咪咪 发表于 2015-8-26 23:33
投资房的折旧一定要有专门的一个公司做的，我8年前是750，你的会记师应该知道的，这个公司给的的评估及每 ...

网上的公司也都是注册tax agent，现在人过来inspect然后报告，报价530，会计师推荐的公司。

vivienisback

嘛嘛咪咪 发表于 2015-8-26 23:33
投资房的折旧一定要有专门的一个公司做的，我8年前是750，你的会记师应该知道的，这个公司给的的评估及每 ...

只是来确认一下是否能自己做，结果应该是可以的。您所谓的阿猫阿狗，可能真的可以做，而且ato也允许，只是看个人有没有这个时间跟心思自己做，怕麻烦就找公司，跟退税一个道理，怕麻烦找会计师，但自己也可以e-tex。估计版上自己DIY的人不在少数，都成了阿猫阿狗了，也真是好笑。

tonnyxu

vivienisback 发表于 2015-8-26 23:09
恩恩 谢谢回复，可以根据council的评估推算吗，比如房价减掉地价，是不是基本就是房子现在的建筑价值呢 ...

不可以，ato明确规定。


冰箱洗衣机你可以自己折旧

vivienisback

tonnyxu 发表于 2015-8-27 00:02
不可以，ato明确规定。

ATO publication
Rental Properties 2015
sectioneduction for decline in value of depreciating assets
非常详细

vivienisback

谢谢大家 明天我再问下会计师

豆丁

vivienisback 发表于 2015-8-26 23:09
恩恩 谢谢回复，可以根据council的评估推算吗，比如房价减掉地价，是不是基本就是房子现在的建筑价值呢 ...

这个算法是房子建好的第一年的cost base 乘以2.5%。
council评估能给你第一年的cost base吗？

豆丁

我来说详细说下吧：

算dep两个变量，cost base 和 effective life。

•        Cost base有几种估算方式，这里为了简便，直接定义为purchase price.
•        Effective life， ATO有schedule可以查，如果觉得不合理，也可以自己定义，但自己定义一定要reasonable.

Cost Base,很多情况很简单，例如你买个车，买车的tax invoice上就有写。不过房子就是另外一回事。房子的建筑成本信息（注意了，不是今天的房子估值，而是１０年，２０年前建房的成本信息）很难得到，除非是自己建的房。如果买established dwelling的话，估计没有vendor会提供。这时候Quantity Surveyor就发光发热了，因为他们有计算公式可以估算。这个估算值ATO绝不多问，自动默认是reasonable（因为别人有证啊）。如果你要尝试自己估算，也可以，只要能满足reasonable test就行。具体怎么估算才能满足这个reasonable test，就不细致讨论了。简单一句话：99%的情况都别去尝试了。肯定满足不了。

Effective Life, 这个就更简单了，ATO有schedule，如果不想用schedule，你也可以自己估算。举个栗子，你买个车，ATO schedule认定８年报销，也就是每年２５％。你如果觉得你的车３年就报销了，你也可以用３年。只要你能满足reasonable test．例如你的工作确实需要这车每天开２０小时，基本上３年就完蛋。把资料保存好，如果查到你能说清楚就行。Effective Life这个东西quantity surveyor大部分情况是套用ATO　schedule。所以你完全可以自己去schedule查。别人是做这个吃饭的，效率肯定比咱们高，不过你要有时间，精力也完全可以办好。小部分情况特殊，他会用他自己的估计来算，但这个情况比较小，就不深究了。具体到房子上，房子ATO是算８０年报销，你要买个８０年以上的房子，就别折腾了，都没折旧了。你非要说你这房子４０年就报销，那也行，还是那句话，满足reasonable test能把ATO说服就行。

简单一句话：你能separately identify的assets，例如车，洗衣机，电冰箱等等，同时你也有发票的，就自己套ATO　schedule自己算。你要没有cost base,例如买了二手房，还是找Quantity Surveyor吧。

推荐BMT，你可以自己电话联系，也可以找会计师联系，一般来说会计师联系会便宜点。不过会计师会不会悄悄地把帮你联系的时间计费在你下次tax return bill里面就不知道了。

nmanz

学习了

jfding

vivienisback 发表于 2015-8-26 22:37
e-tax里面有可以填depreciation worksheet的地方，不能自己填的吗~

你现在可以自己填。
如果ato不review你的tax return你不会有事的。
如果ato review了，你必须出具专业人士的depreciation report. 如果没有这样的report, 嘿嘿....

vivienisback

豆丁 发表于 2015-8-27 11:15
我来说详细说下吧：

算dep两个变量，cost base 和 effective life。

很感谢 谢谢分享~~

vivienisback

jfding 发表于 2015-8-27 11:47
你现在可以自己填。
如果ato不review你的tax return你不会有事的。
如果ato review了，你必须出具专业人 ...

恩恩多谢~~

blackswan

感谢分享。

pomy2k

每年都要请人做吗

pomy2k

还是投资房第一年请人做报告。以后每年会计再更具这个报告自己算

zliu18

pomy2k 发表于 2015-9-16 12:19
每年都要请人做吗

做一次就好了，会有report的。

请公司做也没什么不好的，不是下年一样可以抵扣的吗？
6月做的，好像800多，还上门的那种~

LENNY_DONG

zliu18 发表于 2015-9-16 12:23
做一次就好了，会有report的。

请公司做也没什么不好的，不是下年一样可以抵扣的吗？

哪个公司现在要800多了。。。。

zliu18

LENNY_DONG 发表于 2015-9-16 12:34
哪个公司现在要800多了。。。。

查了下 BMT 770