如何分配投资房和自住房的贷款让退税最大化

bennytang

比如

我有自住房价值100w，首付25w（考虑了stamp duty等各种费用），贷款80w。
投资房价值50w，首付12.5w（考虑了stamp duty等各种费用），贷款40w。
这就是现在已经存在的情况。我退税的时候只能用40w的投资房贷款来退税。当时买投资房的时候没有考虑怎么分配贷款额度。现在我觉得为投资房所付的首付的钱，没有产生退税价值，似乎有些亏。

现在，我打算进行refinance

自住房贷款70w，投资房贷款50w，总贷款额度不变，而且总体来说也满足80%的要求，不需要交Mortage Insurance。

问题1： 请问：refinance以后，我是否可以按照50w的贷款来退税？


更进一步，现在由于房价上涨，我的自住房和投资房都涨了20%。价值分别是120w和60w了，我如果这样refinance：
自住房贷款60w，投资房贷款60w，总贷款额度不变。

问题2：我可以按照60w来退税吗？


最后一步，现在由于房价上涨，我的自住房和投资房都涨了20%。价值分别是120w和60w了，我干脆用升值的钱refinance出来买了一个新房，80w，税费4w。
为了满足80%的比例，我最多可以贷款（120+60+80）*0.8 =208w 于是我这样安排
自住房：贷款64w
老投资房：贷款60w
新投资房：贷款84w

问题3:两个投资是否可以按60w和84w退税？

总的来说，我就是想让投资房全部贷款，自住房尽可能少贷款，同时总额满足80%的贷款。不知道是否可行？

matthew2011

有点晕，不懂帮顶

dabaili

新的可以折腾，老的不管怎么折腾，都只能退40万了。除非你不怕查。

felix100

是什么都搞不了,除非你把投资房卖了，重新买投资房，不然只能保持现状。

大江东去

别想了，没用

大江东去

再买一个投资房才能实现你的要求

大江东去

投资房的贷款分配在买的时候就要做好，

大江东去

光refinance不再卖房等于白折腾

Mushroomm

问题1，不可以
问题2，不可以
问题3，60万不可以，84万可以

AlanTse

彻底看晕 投资房能退多少税呢？值得投资吗？
最近也在考虑这个 主要考虑到每年的税收太多

Calvin_Mai

请本着三个原则思考
1： 无论你怎么refinance，从哪里refinance 钱出来，能不能退这部分的利息取决于你这些钱是不是用来投资
2: 自住房和投资房的贷款比例无论怎么变，都会有一个历史record，所以不是说今天是60：40， 明天改了 30:70. 没被查到就可以，被查到了就找麻烦了。
3. 关于投资房和自住房的之间的关系，可以的话在买之前找会计师咨询。

PS：税局前两年已经开始对自住房和投资房的利息着手了。

bluesknight

1、不可以
2、不可以
3、新投资房可以按84万退，老投资房只能按40万退

Karen_au

别想了
多少人都想maximise投资贷款，但是没用的

ATO对乱claim利息查的很严格的