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本帖最后由 Guru8 于 2015-6-30 09:19 编辑
天涯浪客 发表于 2015-6-29 11:34
这个结果“长安雪梨”在去年就发帖预测过了，我反正是早知道了。
悉尼房价还有3年好时光 会涨到2016年
写于 2014-3-6
从2001年进入房地产行业，到今年已经第14个年头了。
作为悉尼房地产市场的老兵，为什么我认为悉尼房价会涨到2016年？
1. RBA在2015年年底之前加息的概率很小。
根据最近4次RBA的声明，2年内通货膨胀都在预期的2-3%之内。
RBA 决定利率的2个主要因素： 通胀 + 刺激经济。
现在通胀因素2年内已经排除了。
工党留下的烂摊子至少需要3年才能理顺。
未来3-5年，贷款利率长期保持在4-5%是99%确定的
只有在RBA第3次加息(预计2016年)后的6-9个月，贷款的压力才会反映到房价上来
2. 2016年是联邦大选年，没有那个政党会蠢到让房价下跌而丧失选票。
过去20年的6个联邦大选年，
2013年悉尼房价上涨
2010年悉尼房价上涨
2007年，悉尼房价温和上涨
2004年，悉尼房价涨到顶峰
2001年，悉尼房价开始上涨
1996年，悉尼房价开始上涨。
3. 悉尼的房价涨幅现在比较温和，租金没有下跌。
只有当房价大涨50%， 租金没有相应提高的时候，造成租金回报率低到很不合理，房价才会停下来等租金上涨。
房地产行情不好的时候，买房要注重租金回报率。
房地产行情来的时候，买房看中的是房价涨幅，租金回报微不足道。
4. NSW是自由党执政，经济今年5年内都没问题。
2005-2008年Morris Iema, 和2010-11年KK 执政，都为NSW打下了良好基础。
5. 澳洲各州经济发展不均衡，但RBA的利率却是统一的。
RBA不可能为了打击悉尼房价 而提高利率。
RBA要考虑到昆州，西澳和其它州的房价和经济。
6. 悉尼房价要下跌，必须由州政府出手，对海外买家征收5%的额外印花税。
另外，对在2年内售出的房产，征收5%的EXIT TAX。
对5年内售出的房产征收2.5%的EXIT TAX
什么时候悉尼房价涨到天怒人怨，州政府不得不出手征收额外印花税和Exit Tax的时候，就是你要逃顶的时候
但这个消息宣布的时候，你逃顶不一定来得及。
6. 悉尼房产开发的审批速度太慢。
悉尼在2004-2011年年底的8年时间，每年建成的房产数量在1-1.5万套之间。造成悉尼的房产增量严重不足。
2012年悉尼的新房开始增加，
2013年悉尼房产建成数量2.15万套，
2014年预计2.4万套，
2015年预计2.7万套，
2016年预计超过3万套。
大量的新房上市将抑制房价的上涨。
2015年以后，像现在这样，20公里内任意一个区都大涨的形势不再。
8. 悉尼上一个房产上涨周期是1996-2013年。 房产下降周期是2004-2008年。
这一轮上涨周期是2009-2010， 2012-2016年。
9. 海外买家的大批涌入推高了悉尼，墨尔本的房价。
中国房产的黄金10年为悉尼，墨尔本，布里斯班3个城市的房价上涨提供了充足的弹药。
澳元汇率的下跌，使人民币的购买力提高了15%。
10. 悉尼2014年下半年以后各区的房产走势将出现分化：
.ZONE 1 以内，
.靠近火车大站(Strathfiled, Epping, Granville, Lidcombe, Glenfield, Wolli Creek, Riverwood等)的，
.小学，中学学区房(北线，西北线），
.悉尼10大区域商业中心的(Chatswood, Hornsby, Hurstville, Burwood, Parra, Bankstown, Blacktown, Bondi Junction, MQ Park, Castle Hill), 以后的涨势会越来越喜人，将超过悉尼区域的50%(预测)
最后的忠告：
1. 2015年底，在悉尼炒房的，能撤退的尽量撤退。不要等到2016年年底再撤退。
2. 2016年以后，布里斯班见。
为什么2017年我认为悉尼的房价会停滞？
2017年，我直觉全球会再发生经济危机。全球经济危机再次来袭的时候，澳洲不会幸免的。
从1992-2016年，澳洲经济连续增长25年，这个周期也太长了，好日子太久了，就得居安思危。
要解决25岁以上，40岁以下家庭，70%的人能买得起房子，
澳洲政府必须：
1. 保持利率在4%以下，最好贷款利率保持在3-3.5%.只有这样，租金才能降下来。
2. 对年收入不到7万，家庭收入不到10万，25-40岁的人，5%首付，其余银行贷款由政府担保。
对这部分人，银行贷款利率实行20%优惠
对年收入不到5万，家庭收入不到7万，25-40岁的人，0首付，其银行贷款由政府担保。对这部分人，银行贷款利率实行20%优惠
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九月－我的新足迹 (2008-10-3) 太阳星辰 
发表于 2015-6-30 10:16
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