我是打败ATO了么？自住房转投资房，TOP UP LOAN

jwan142

各位大侠，
小弟我突发奇想，想把自己住的房变成投资房来抵抵税。当然是用恶名昭著的NEGATIVE GEARING啦。
小弟的想法是，假如说：

Case1：
房子3年前买的时候价格500，000，银行贷款为400k
现在估价为700K,那么TOP UP了LOAN以后，贷款变为560K，
这样贷出来的钱可以拿去做其他用途，然后这个投资房的利息支出不就变的更多，抵的税不就更多了？

CASE 2:
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？


但是我的会计师很正式的和我说ATO对这种临时增加LOAN来抵税的查的非常的严格。。。
各位大侠你们怎么看呢？

bangalow

你报100万的利息都没问题,只要人家不查

jwan142

那也不行吧，ATO对RENTAL INVESTMENT PROPERTY不是也需要上交银行INTERST STATEMENT之类的么

victor_cn

两字：做梦

还打败ATO，ATO的网站上关于投资房报税的帖子认真看了吗？！

bangalow

jwan142 发表于 2015-6-23 23:01
那也不行吧，ATO对RENTAL INVESTMENT PROPERTY不是也需要上交银行INTERST STATEMENT之类的么 ...

不是每年都查,但如果你的数据和标准值或者以前记录差很多,那必然被查

jwan142

bangalow 发表于 2015-6-23 23:04
不是每年都查,但如果你的数据和标准值或者以前记录差很多,那必然被查

但是之前这个投资房是作为自主用途的，400K的LOAN TOP UP成560K，然后再出租，这样是合法的吧？

bangalow

jwan142 发表于 2015-6-23 23:06
但是之前这个投资房是作为自主用途的，400K的LOAN TOP UP成560K，然后再出租，这样是合法的吧？ ...

不合法
查到最轻的补钱,严重罚钱
每年还audit你

Zwlt123

bad idea  

jiama621

我原来也是这么想的，自住一段时间后我top up了，然后用top up出来的钱付了投资房的首付。

再过了一段时间，我的自住房也转成投资，可是会计告诉我能负扣税的利息只能限制在买房时的额度，也就是后面top up那部分所产生的利息不能负扣税。

你是不可能打败ATO的，哈哈

victor_cn

jwan142 发表于 2015-6-23 23:06
但是之前这个投资房是作为自主用途的，400K的LOAN TOP UP成560K，然后再出租，这样是合法的吧？ ...

两字：不行

jwan142

victor_cn 发表于 2015-6-23 23:10
两字：不行

大侠请明示，这个咋不行呢

Kuaichengse

jwan142

jiama621 发表于 2015-6-23 23:10
我原来也是这么想的，自住一段时间后我top up了，然后用top up出来的钱付了投资房的首付。

再过了一段时间 ...

那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？

jiama621

你这个问题现在另外一个帖子里激烈的讨论着，你可以过去看看。好像说是也不可以！

littledot

jiama621 发表于 2015-6-23 23:10
我原来也是这么想的，自住一段时间后我top up了，然后用top up出来的钱付了投资房的首付。

再过了一段时间 ...

完全正确

Chimpanzee

REFINANCE出来的钱不是说不能用来NEVIGATE TAX吗？

htan564

按照我的理解，要看你topup出来的钱做什么作用，如果是买投资房，那么是可以，如果是自住房就不行。 能不能扣税是看你的作用不是出处。如果有不对请指正。

Sunnist

jwan142 发表于 2015-6-23 23:19
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我 ...

根据上面那哥们说的情况，这个应该是可以的，因为本身你原始借贷就是80%的贷款额，而Offset Account算是银行金融产品，有此特性而已。所以说你这部分的抵税产生了是合理合法的

jiama621

Sunnist 发表于 2015-6-24 00:11
根据上面那哥们说的情况，这个应该是可以的，因为本身你原始借贷就是80%的贷款额，而Offset Account算是 ...

我也这么认为的，至少原来的贷款应该是可以负扣税的，不然ATO太不地道了。

但另外一个帖子里，一个哥们儿就是这个情况，据他会计和银行说都不行。

ATO不厚道起来那是不能以正常逻辑来判断的。

jiama621

Chimpanzee 发表于 2015-6-23 23:58
REFINANCE出来的钱不是说不能用来NEVIGATE TAX吗？

会计都这么说的，不过目前为止，好像还没人找到来自ATO的证据。

nicolelyf

jwan142 发表于 2015-6-23 23:06
但是之前这个投资房是作为自主用途的，400K的LOAN TOP UP成560K，然后再出租，这样是合法的吧？ ...

不可以，loan还是40万，多出去的16万不能算这个rental property的loan，除非你做business，或者搞其他rental property了，就可以用来抵扣其他的income

Sunnist

jiama621 发表于 2015-6-24 00:19
我也这么认为的，至少原来的贷款应该是可以负扣税的，不然ATO太不地道了。

但另外一个帖子里，一个哥们 ...

发现不同会计说得都不同，但是希望能够从ATO找到出处，否则真不好判断，另外Offset Account和ATO有没有关系，一次性审批通过的贷款额这上报给ATO有是个具体数目。唯一漏洞在于你使用Offset Account明明还贷利息少了，但是你仍然以全款额度的利息来抵税的话，不知道这部分的上报和审查处理，或者银行会提供配合？我想肯定还是个人申报

Jasmine-gz

只要不查 可以
如果查到 那就不是还钱的问题了 可能还要penalty

teufel

以后转卖增值税不就还回去了？

klchen

jwan142 发表于 2015-6-23 23:19
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我 ...

if 400k is investment loan at first its ok as offset acct act as saving acct ur own money  the interest from ur offset is netting off ur loan interest

klchen

Sunnist 发表于 2015-6-24 00:32
发现不同会计说得都不同，但是希望能够从ATO找到出处，否则真不好判断，另外Offset Account和ATO有没有关 ...

不能用仝贷欹颌度抵税  必须是净利息抵 因为你loan acct bank statement show net interest charged by bank some statement will show interest saved amt .  if u used offset acct money later in full ur loan interest increase then u can seduct  it must be investment property

victor_cn

jwan142 发表于 2015-6-23 23:13
大侠请明示，这个咋不行呢

你可以Top Up，可以自住转投资，但是报税只能报400k产生的利息。Top Up的钱用于投资才能报税，买自用的东西，包括自住房，就不行。ATO的网站上专门有这样的例子来解释的

victor_cn

jwan142 发表于 2015-6-23 23:19
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我 ...

这个没有问题，因为你的loan的总额没有变化，而且150k是你pocket的钱，不是银行贷给你的

kkyy2528

Case1：
房子3年前买的时候价格500，000，银行贷款为400k
现在估价为700K,那么TOP UP了LOAN以后，贷款变为560K，
这样贷出来的钱可以拿去做其他用途，然后这个投资房的利息支出不就变的更多，抵的税不就更多了？


第一个房子只能抵400k的利息。 如果你top up多出来的钱是用在买下一个投资房的，160k为首付（假设房价的20%， 另外再贷80%-640k）， 那么你第二个投资房就可以100% 800k利息抵税了。 top up也好，refinance也好，多出来的钱一定是跟着下一个投资来抵税的。



CASE 2:
那换个方向，假如我之前的LOAN是400k,我放了150K在OFFSET ACCOUNT，所以一直付着250K的interest
现在我买了新的房子，需要把着150K拿走了。这样的话，我这400K的loan是我之前Purchase price的80%，这样可以么？


可以，这也就是offset的功能，如果有自住转投资的需求，千万不要还本金，多余的钱就放offset, 这样以后可以最大化利用利息negative gearing.

hilltop-bear

楼上29楼的观点正确。原则就是，你能够用于扣税的利息必须建立在该贷款是用于产生收入的活动。只要你top up的钱是用于买第二个投资房，这部分利息可以抵税，前提是tip up部分必须是一个独立于你自住房的贷款账户。我们就是这样做的，做之前找税务会计筹划一下，再找银行按我们要求来划分贷款账户。