澳洲房价和人口增长 利率 执政党和基建投资力度高度相关

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澳洲房价和以下几个因素密切相关

1. 人口增长速度
墨尔本自2000年起，超过悉尼，连续14年人口增长数量澳洲第1。
2012年起，悉尼人口的增长速度开始加速，房价也开始加速度腾飞。
布里斯班从2008年起人口增长减缓，房价也从此陷入了8年的不举。


2. 利率
今后5年，澳洲房屋贷款的利率将破4%，长期保持在3%-4%。

3. 执政党和基建投资力度

1995-2011年，工党在新州执政16年。百业荒废，基建荒芜。
Opal卡，工党在位16年每年都喊，结果16年硬是没搞不出来。
2004年起工党严厉打击房地产业，结果是悉尼房租暴涨，房屋短缺极为严重，居民纷纷迁居昆州。
工党承诺要修的Chatswood-Parramatta,结果8年时间只修了半段，预算由12亿暴涨为21亿。
工党承诺的西北铁路要2020年以后，结果自由党已经开建了。
工党承诺的West Metro，不到1年，变成烂尾工程，几亿澳元打水漂。
工党修的M4，修到一半到Strathfield就变成烂尾工程
工党修M5隧道，结果现在变成悉尼最大的停车场。
工党执政的最后几年，电费年年上涨15%。
自由党2013年废除了碳税，电费现在不但不涨，还给12-17%的优惠

4. 移民政策
2007年工党上台，开始疯狂削减移民，导致随后的移民政策跌宕起伏，留学生和移民人数锐减，后来获批的技术移民和商业大多数是自由党当政的政策的惯性的幸存者。
工党下台前，把商业移民的门槛从25万抬高到500万澳元，把457的英语提高到4个5.0，赤裸裸把中国广大的技术工人阻挡于澳洲之外。

5. 汇率
澳元和美元由最高的2011年7月底的1.10暴跌30%到2015年4月的的的0.76。

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Jun1988                Jun1992        Jun1993        1993-1988        年增长率
悉尼                  +359.10万                370.0万        371.35万        +12.25万        +0.7%
墨尔本                +304.36万                318万                +319万                +14.56万        +0.9%
布里斯班        +126.45万                138.73万        142.16万        +15.71万        +2.4%
佩斯                +111.05万                120.55万        122.12万        +11.08万        +1.9%
阿德莱德        +102.11万                106.66万        107.11万        +5万                +1.0%

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Jun1997        Jun1996        Jun1995        Jun1994        Jun1993        Jun1991  1996-91
悉尼                  +53,581                388万                +33,399                +23,429                +1.37万        367万         +20.65万
墨尔本                +38,388                328万                +20,684                +8,789                +0.97万        315.6万 +12.74万
布里斯班        +28,352                152万                +34,496                +32,850                +3.44万        136万         +16.26万
佩斯                +23,882                129.5万        +23,312                +17,662                +1.57万        119万         +10.64万

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                             Jun2003        Jun2002        Jun2001        Jun2000        Jun1999        Jun1998
悉尼          +3.45万        +4.27万        +55,849                +53,634                +59,740                +52,999
墨尔本        +4.66万，        +5.25万        +55,250                +52,131                +50,213                +49,520
布里斯班        +4.27万，        +3.87万        +29,655                +27,949                +28,112                +28,371
佩斯                +2.16万        +2.06万        +19,525                +19,452                +23,927                +23,133

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Jun2009        Jun2008        Jun2007        Jun2006        Jun2005        Jun2004
悉尼                  +8.54万        +5.50万        +5.20万        +3.72万        +2.98万        +3.35万
墨尔本                +9.35万，        +7.46万        +6.17万        +4.90万        +4.13万        +4.48万
布里斯班        +5.21万，        +4.34万        +3.72万        +2.95万        +3.33万        +3.97万
佩斯                +5.22万        +4.34万        +3.53万        +2.99万        +2.32万        +2.61万

01121999

插座

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                          Jun2014        Jun2014        Jun2013        Jun2012        Jun2011        Jun2010
悉尼          484.06万，        +8.42万        +8.1万                +6.13万        +5.98万        +7.56万
墨尔本        444.03万，        +9.57万，        +9.55万        +7.72万        +6.69万        +7.9万
布里斯班        227.46万，        +3.85万，        +4.51万        +4.33万        +3.48万        +3.9万
佩斯                202.12万，        +4.84万        +6.75万        +6.54万        +4.28万        +3.75万

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澳洲各首府城市2014年6月30日人口一览
悉尼                                  484.06万，                增加8.42万人，        增长1.77%
墨尔本                                444.03万，                增加9.57万人，        增长2.20%
布里斯班                        227.46万，                增加3.85万人，        增长1.72%
佩斯                                202.12万，                增加4.84万人，        增长2.45%

4大首府城市人口总计1357.67万，占澳洲人口的57.8%。

阿德莱德                        130.46万，                增加1.33万，                增长1.03%
堪培拉                                38.6万人，                增加4700人，                增加1.23%
霍巴特                                21.92万，                增加1200人，                增加0.55%
达尔文                                14.04万人，        增加3000人，                增长2.2%

8大首都人口合计1562.7万人(占澳洲人口的66.5%)，增加28.9万人，增长1.88%
全澳洲人口                        2349.07万人，        增加36.47万人，        增长1.58%