澳洲房市陷阱

Maobama

最近降息和降息预期，刺激大批华人狂炒澳洲房市，一圆上车发财梦，有否想过，这是不是黄粱梦，甚至是黄泉梦啊？目前澳洲地产景气都是低息和政府补贴，税务补贴，热钱狂炒的产物，一旦加息，房贷利率立马可以向6-8%狂飙，而澳洲人借贷杠杆目前是非常高，即使收入不到十万的家庭也借子虚乌有的海外收入有100-200万左右的贷款，目前100万左右的房子，在悉尼好不到哪里去，连个2室apt都要80万，目前低息，还能靠租金，一旦利率狂飙翻倍，而工资因为经济不好不涨甚至失业，那么租金也不会长，租金不足，工资不够，甚至无业失业，那么你100万200万的房贷压力立马可以变成绞索，要的不是你一个人，是你一家的命。

1，房价明升实降

13年初至今，澳洲楼市平均涨了2成，悉尼估计有3成左右，墨尔本2成，布里斯班1成，但是2013年初的汇率是1.1美元：1澳元，现在是0.7650美元：1澳元，澳元跌幅远远超出房价涨幅，房价升，汇率跌，2013年100万澳元值110万美元的房，现在涨到130万澳元却只有99万美元，而且澳元看跌，等于99万美元还保不住，可能要到90万，甚至80万，就是换成美元计价，你是亏的。

2，出租率，租金跌，回报看跌

悉尼的整体出租率9成，但实际上是市区，学区，中心区靠近车站的才有高出租率，实际租金回报，扣除费用后，基本上是不能抵扣房贷的，而目前的房贷利率是历史上最低的，全靠负扣税等撑着，指望的是地价升值来赚钱或弥补损失。如果委托中介，那么更不要提了，当然你有胆分隔出租，你牛。有牛鼻的同志说可以涨租金，赫赫，银行可以贷款给你买房，银行不会贷款给你租房，租金是交了税后掏出来的真金白银，这租金你能，你敢胡乱涨的？

3，高位接盘，无盈利空间，难以短期套现

地产不是股票，不动产就是长期持有，不动为上。短期就想牟利的，尤其是2013年7月后入伙的，几乎无盈利空间，各种税费，汇兑损失，中介费，律师费等等，扣除后无利可图。

4，汇率和利率波动大，汇兑和持有成本上升

目前的汇率，已经是很明显的走低趋势，但波动还是很大，一天可以几百点上下，利率目前最低，但是这不会很久，因为澳元是借贷消费的商品货币，没有多少自主权，全靠海外借款来维持经济，所以，美元加息后，澳元必须马上加息，要保持对美元2%-4%的利差，才能吸引热钱，这样，放贷利率就是会飙升的。

tgnaxin

美国大妈要来了,房价要涨

tgnaxin

美元的加息过程是长期的,加息过程中甚至会减息,观望,所以你说的澳洲马上跟着加息不过是自己幻想的

澳洲会观望,因为美国是在很小心的一点一点的加,目前它的利息接近0,澳洲目前利息还很高

gh_gaohong

到底是买房还是不买房，真是个问题。

excite

不要整天想是否买房，想想生活，挣钱只不过是为了花出去，有些人一心敛财，但是不知道享受生活，要是有钱，不要总琢磨投资房，把自己住的房子升级成豪宅，买个豪车，不是更好吗

microwen

买房干嘛要算美金？

总有刁民冒充朕

利息应该不会狂飙吧，就算真的加息也会一点点的吧。
投资可能不太合适，自住还是应该趁早。
2013年7月以后入伙的有不少房子都升了很多。
前两年看主席预测房价要跌没买房子的那才真是要了命了

thomas128

异端 烧死

chunri

投资房看自己能力，魄力大小，自住房是钢需，没自住房还是要考虑买的。至于买哪里，自己合计了。太偏面积极和消极是不合时宜的。你看悉尼的房市，就是你不买还涨，逼你，诱惑你出手，带有很浓的炒作味道。但你真不买，也许你一背子也买不起。现在，应该进入三国时代，各个开发商，销售代理鱼龙混杂，开大马力捞金，买的人不一定将来都赚钱，买家买房的水平和运气越来越重要。

kvwangkv

“尤其是2013年7月后入伙的，几乎无盈利空间，”
楼主你明显扯淡。，。
不要纸上谈兵！！

cnj8848

主席的帖子看看就好了，不必认真

wzbear

买烂区旧房，买大地破房照样赚。买新房楼花，亏死你

T@0T13

有房的看涨，没房的看跌。只是涨得可能性远远大于跌。之前是国内房地产低迷，现在政府有调控政策出来也不知道以后的形势。

大江东去

楼主在澳洲赚美元的？

真能瞎扯

闲人甲

房价虚高是真的,但是,人的逐利心理也是洪水猛兽啊. 就像中国的股市一样.

不常上网

按利息10%计算自己的偿还能力，买得起可以冒险，买不起就别碰，先保命要紧。

Clovelly12

分析入理！

000567

主席这篇有点扯啊

"一旦利率狂飙翻倍，而工资因为经济不好不涨甚至失业" 利率和经济有什么联系? 即便是经济好,一旦失业,照样换不起贷款

另外在澳洲买房,扯什么美元,难道澳洲房地产市场是美元结算

Nick0820

excite 发表于 2015-3-31 08:53
不要整天想是否买房，想想生活，挣钱只不过是为了花出去，有些人一心敛财，但是不知道享受生活，要是有钱， ...

理性的。。。

michaelinau

屌丝二逼还猪鼻子上插大葱，装，

bunny

总有刁民冒充朕 发表于 2015-3-31 09:06
利息应该不会狂飙吧，就算真的加息也会一点点的吧。
投资可能不太合适，自住还是应该趁早。
2013年7月以后 ...

so does the roast duck too

maxfromchina

看着就害怕 国内看汇率这么低 转了 两个5W 美金过来。。。不知道要不要投资

sapsky

那么你100万200万的房贷压力立马可以变成绞索，要的不是你一个人，是你一家的命。--- 名人名言!

joejoewang

光2013年7月后入市的几乎没有盈利空间这一句就暴露了lz就是纸上谈兵

如果你真的那时候正好入市或在13-14财年入市的，你怎么也盈利了，而且涨幅平均（也看区域）至少10-15%

nickzhang111

以前买的都没动脑，自然随它去。今年终于动脑了，结果做了接盘侠，，，，结论：不动脑最好

悉尼杜晓唬

”地产不是股票，不动产就是长期持有，不动为上“  

r.wang7

nickzhang111 发表于 2015-3-31 09:40
以前买的都没动脑，自然随它去。今年终于动脑了，结果做了接盘侠，，，，结论：不动脑最好 ...

这就叫人算不如天算阿

nis

LZ真胡扯淡。谁买房用美元或者人民币全款折算成澳元一次付清？2013年初100万澳币入手，现在150万卖出。2年时间，到手50万澳币。这50万难道不是钱？

请问黑山斑竹为何不禁言LZ这种整天故意给别人灌输错误理财挂念的人？让LZ少误导几个人，也算帮LZ积点阴德。

liuda

1，房价明升实降

2013年100万澳元值110万美元的房，现在涨到130万澳元却只有99万美元，而且澳元看跌，等于99万美元还保不住，可能要到90万，甚至80万，就是换成美元计价，你是亏的。

我100万的房子 涨至130万，我要在澳洲花，多了30万，那就是真多了3台10万的车。。那就是我如果孩子读私立多了6年学费，我可否不把钱换成美元呢？我一小老百姓过自己暖和日子，为什么非得跟国际金融挂钩呢

2，出租率，租金跌，回报看跌

悉尼的整体出租率9成，但实际上是市区，学区，中心区靠近车站的才有高出租率，实际租金回报，扣除费用后，基本上是不能抵扣房贷的，而目前的房贷利率是历史上最低的，全靠负扣税等撑着，指望的是地价升值来赚钱或弥补损失。如果委托中介，那么更不要提了，当然你有胆分隔出租，你牛。

事实就是，租金回报就是比以往低了。因为目前房价上涨太快，导致租金无法跟上，这个是需要时间消化的，慢慢利息上去了，租金会随之提高，所有房东都不愿意自己扛着利息，而不涨租金，他们都是一条船上的。目前不是学区房的地方，租房也是组团看房，随便看几个烂区的房子，一样的。因为租金便宜。但是如果自己非常看重租金回报，那当然自己做好选择。

3，高位接盘，无盈利空间，难以短期套现

地产不是股票，不动产就是长期持有，不动为上。短期就想牟利的，尤其是2013年7月后入伙的，几乎无盈利空间，各种税费，汇兑损失，中介费，律师费等等，扣除后无利可图。


这句话我是最不认可的。2013年买房子的人，都要拜佛烧香的。因为赚大了。2014年的悉尼数据好多华人区增幅超过20~30%，我相信很多2013年买房的人都有感悟 2013年华人区（eastwood hurstville chatswood）的house 1m左右 肯定买得到，别管多破，现在1.2m要是有人卖出来个，我第一个报名买。我现在悔恨的就是2013年为什么不拼了命的买，这两年的房价大涨的新闻你都没看到吗？你觉得都是假的？怎么还能说扣除那些小费用，竟然没利可图？


4，汇率和利率波动大，汇兑和持有成本上升

目前的汇率，已经是很明显的走低趋势，但波动还是很大，一天可以几百点上下，利率目前最低，但是这不会很久，因为澳元是借贷消费的商品货币，没有多少自主权，全靠海外借款来维持经济，所以，美元加息后，澳元必须马上加息，要保持对美元2%-4%的利差，才能吸引热钱，这样，放贷利率就是会飙升的。


利息这个我认可的是 一定要看自己的实际能力，利息确实到过9% 所以算清楚自己实力，在投资房地产。而不是一味的在利息低的时候多买，而忽视了自己的还款能力。

sy0326

一直怀疑楼主到底是谁？是出于何种阴暗的心理开了这个ID