关于投资房贷款的银行/broker问题 - 询问经验

hzsunnybay

背景：
自住的一个小duplex快要还完了，决定在offset的钱多于房贷之前买第二套房子暂做投资。因为第一套房子真的又小又远，所以或许会在将来（3年以上或更长）把第二套正正经经的房子转为自住。

我比较基本的税务，贷款政策都有点数，下面的问题都是我暂时没有找到答案的。

问题来了：我分不多，会尽量加分

1. Pre-approval: 在不知道会跟什么银行贷款的情况下，是随便找个银行做pre-approval吗，还是一定要跟将来的贷款银行？

2. 直接找银行或者broker: 我是自己很操心的人，觉得如果什么都想弄懂的话，估计broker会受不了我。在银行可以贷到需要的数目的话，是否还是自己跑银行比较好？

3.如果一个资助一个投资，是否应该做成两个Loan? 因为记得有人分析过退税的时候不能混淆。

4. 如果做成两个loan的话，是不是每个房子的loan都必须放20%deposit （不准备低于20%，第一套已经交过保险了）?

5. 第二套房子100%贷款是怎么回事？我理解的是如果两套房总额的20%都放在自住作为deposit，然后只要银行同意，就可以投资方100%贷款。但是这样的话，是不是就必须合并成一个loan?

6. 如果两套房总额的20%都放在第一个便宜的房子里面作为deposit,其他offset, 那当这套房子换位成为投资房的时候，

7. 如果我跟不同的银行协商贷款利率，是要在拿到房屋合同以后吧？我每找一个银行，他们就会调出credit report,这样次数太多会对我的贷款额度有影响吧？

8.第一套房在夫妻一人名下，第二套准备放在两人名下，那么两套合并可以一起贷款吗？还是一定要在第一套上加上名字才能一起贷款？

我刚开始就这么多问题，麻烦各位了。也在想，真正到了买房子的时候，会烦死broker吧？ 还有，broker懂税不？还是得找会计师咨询？

鞠躬！

juliez

就我知道和理解回答。
1. Pre-approval: 在不知道会跟什么银行贷款的情况下，是随便找个银行做pre-approval吗，还是一定要跟将来的贷款银行？
这个问题有点奇怪。你随便找个银行预批，到时候换银行，你确定那个银行一定给你一样或更多的数额？

2. 直接找银行或者broker: 我是自己很操心的人，觉得如果什么都想弄懂的话，估计broker会受不了我。在银行可以贷到需要的数目的话，是否还是自己跑银行比较好？
这个不一定，看具体银行或者broker

3.如果一个资助一个投资，是否应该做成两个Loan? 因为记得有人分析过退税的时候不能混淆。
应该

4. 如果做成两个loan的话，是不是每个房子的loan都必须放20%deposit （不准备低于20%，第一套已经交过保险了）?
不是。比如你第一个已经还了50%，你到时候转投资，你不能只按20%来算利息扣税

5. 第二套房子100%贷款是怎么回事？我理解的是如果两套房总额的20%都放在自住作为deposit，然后只要银行同意，就可以投资方100%贷款。但是这样的话，是不是就必须合并成一个loan?

如果你第一套50万买，已经增值到100（好计算），20%就意味着银行可以借你80万，假设你第一套还了30万，还有20万贷款，你买二套房，两套抵押，银行可以借你60万，这就100%贷款了。这个还是两个loan。

6. 如果两套房总额的20%都放在第一个便宜的房子里面作为deposit,其他offset, 那当这套房子换位成为投资房的时候，
参考4，你不可以，第一套剩多少就是作为投资的loan amount

7. 如果我跟不同的银行协商贷款利率，是要在拿到房屋合同以后吧？我每找一个银行，他们就会调出credit report,这样次数太多会对我的贷款额度有影响吧？
这个不知道

8.第一套房在夫妻一人名下，第二套准备放在两人名下，那么两套合并可以一起贷款吗？还是一定要在第一套上加上名字才能一起贷款？
可以。贷款的时候夫妻都要签名，房子可以放任何一方名下或共有。

wulawula

good questions

一天世界晴~

1. Pre-approval: 在不知道会跟什么银行贷款的情况下，是随便找个银行做pre-approval吗，还是一定要跟将来的贷款银行？

如果是随便做个pre-approval,其实就是个心里作用保护，等到真正要做的时候，还得看当时的政策跟你的情况，无论做哪个银行的预批都不是一定要在这个银行贷款，只不过相对可能更容易，再者预批也有自己的有效期，过了以后跟没做其实无区别。

2. 直接找银行或者broker: 我是自己很操心的人，觉得如果什么都想弄懂的话，估计broker会受不了我。在银行可以贷到需要的数目的话，是否还是自己跑银行比较好？
broker或者banker都可以满足你的需求，这个是看个人不是看职业群体


3.如果一个资助一个投资，是否应该做成两个Loan? 因为记得有人分析过退税的时候不能混淆。
肯定会做成至少2个loan


4. 如果做成两个loan的话，是不是每个房子的loan都必须放20%deposit （不准备低于20%，第一套已经交过保险了）?
第一个房子不用管了，无论你当时怎么买的，只要准备第二套房子的20%，把这个钱从第一套房子里分一个loan出来更好，有助于100%贷款投资房


5. 第二套房子100%贷款是怎么回事？我理解的是如果两套房总额的20%都放在自住作为deposit，然后只要银行同意，就可以投资方100%贷款。但是这样的话，是不是就必须合并成一个loan?
按照上一题答案，其实一回事，你的第二套房子贷款依然是80%，只不过首付的20%是从第一套房子里拿出来的。


7. 如果我跟不同的银行协商贷款利率，是要在拿到房屋合同以后吧？我每找一个银行，他们就会调出credit report,这样次数太多会对我的贷款额度有影响吧？
利率的问题每个月其实都有变化，找个经验足的Broker随时可以更新这个额度贷款的利率情况，不需要自己去一个个留记录

8.第一套房在夫妻一人名下，第二套准备放在两人名下，那么两套合并可以一起贷款吗？还是一定要在第一套上加上名字才能一起贷款？
可以，不需要加名字只要是夫妻。

hzsunnybay

一天世界晴~ 发表于 2015-2-11 16:47
1. Pre-approval: 在不知道会跟什么银行贷款的情况下，是随便找个银行做pre-approval吗，还是一定要跟将来 ...

太感谢了

oznana

需要找懂税的broker, 比如既是broker 又是CPA, 有兴趣私信我吧

prinze

一天世界晴~ 发表于 2015-2-11 15:47
1. Pre-approval: 在不知道会跟什么银行贷款的情况下，是随便找个银行做pre-approval吗，还是一定要跟将来 ...

借问一下啊，既然自住房和投资房都是两个loan，为什么会有贷的越多利率越好呢？
比如先买个自住房，待50W，过段时间又买了个投资房想贷50W，按说是两个loan哈，那可以拿到1M的利率么？是把两个loan算作一个package么？这算是refinance么？谢谢

一天世界晴~

prinze 发表于 2015-2-11 22:33
借问一下啊，既然自住房和投资房都是两个loan，为什么会有贷的越多利率越好呢？
比如先买个自住房，待50W ...

Broker要利率的时候 是把两个房子的loan一起提交的 批利率的是看总贷款额度的，refinance指的通常是从一家银行换到另一家银行，比如你原来的房子在银行A，你买了第二套房子，两套房子全部贷款做到银行B，那么对于你第一套房子叫做refinance,第二套房子是新购买。如果全部做在同一个银行，同样可以降低利率。

狗狗的旅途

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hzsunnybay

Thanks everyone.