投資數學題。房價升了30%，匯率跌30%，贏還是輸呢？

李十三

張大媽在澳元兌人民幣6:1的時候換30萬澳元，買了100萬澳元的房子。貸款80%。多餘的10萬用於應付印花稅、律師費等初期費用。
兩年後，房價升了30%，匯價跌了30%
簡單起見，假設持有期間剛好收入和支出打平。
請問以人民幣計算，張大媽是賺了還是虧了呢？

auiter

赚了吧，杠杆效应啊

echoxyz

6:1  to 5:1  30%?
2 yrs   100w only to 130w?

zhangwei7461

明显亏了。 不算时间成本，单单算stamp duty这些就好了

李十三

echoxyz 发表于 2015-1-29 10:15
6:1  to 5:1  30%?
2 yrs   100w only to 130w?

題目不好好做，想什麼呢？

猴子请来的逗比

按楼主的条件应该是赚了一点，但是算stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用。恐怕很难盈利了，况且2年出租几乎现在不可能抵消持有房产的各类费用了，都是很大的负现金流。

李十三

猴子请来的逗比 发表于 2015-1-29 10:24
按楼主的条件应该是赚了一点，但是算stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用。恐怕很难盈利了，况且2 ...

（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
大概需要多少呢？
兩年的負現金流，估計是多少呢？

kenshinfu222

chenyunsun 发表于 2015-1-29 11:29
（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
大概需要多少呢？
兩年的負現金流，估計是多少呢？ ...

楼主应该所有的开支收入都列出来, 那不就一目了然了.这样猜有什么好猜得.

Rick_Rick

chenyunsun 发表于 2015-1-29 10:29
（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
大概需要多少呢？
兩年的負現金流，估計是多少呢？ ...

（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
通常是7%左右，stamp duty=4.x%，卖房中介费=2.x%，律师费小几千

yinwei

汇率是群攻技能，朋友当年汇率6.5买的布里斯班的房子，现在都哭晕在厕所了

小面条

应该是赚，成本$20万+$5万stamp duty=150万人民币，还有贷款$80万，就是150万+$80万，增值后$130万卖掉（假设自住），还贷款$80万，还剩$50万，按汇率4.2（跌30%）是人民币210万，减去成本150万人民币，盈利60万人民币，去除杂费还是有赚

如果投资房那基本没什么盈利

小面条

如果全款人民币买入，不贷款，卖了再换回人民币，那就赔大了

TDI

把张大妈直接换成鱼姐更贴近生活

李十三

kenshinfu222 发表于 2015-1-29 10:33
楼主应该所有的开支收入都列出来, 那不就一目了然了.这样猜有什么好猜得.  ...

不不不。我出題，同學們作答。不是猜，是解題。
做做題對大家的投資決策會有幫助的。
沒有興趣可以不回帖。

paramita

初始，RMB180=AUD30，借AUD80，投AUD100，余AUD10现金。
2年后，房AUD130，还AUD80，余AUD60，汇率4.2，折合RMB252。赚了。

chenjianmti

小面条 发表于 2015-1-29 11:41
应该是赚，成本$20万+$5万stamp duty=150万人民币，还有贷款$80万，就是150万+$80万，增值后$130万卖掉（假 ...

还有2%的中介费，再加2%的负利息。应该盈利45万刀左右，算189万rmb.
回国资金2年无风险收益大概在10%左右，那就是165万。能赚24万rmb，投资房就更少了。

李十三

Rick_Rick 发表于 2015-1-29 10:36
（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
通常是7%左右，stamp duty=4.x%，卖房中介费=2.x%，律 ...

我的題目換了30萬澳元，買了100萬房子，借80萬。剩下10萬大概可以覆蓋這些費用吧。

chenjianmti

chenyunsun 发表于 2015-1-29 11:52
我的題目換了30萬澳元，買了100萬房子，借80萬。剩下10萬大概可以覆蓋這些費用吧。 ...

如果缩小杠杆，那就盈利更少了。

wTam

賺了

linkspeed

>張大媽在澳元兌人民幣6:1的時候換30萬澳元，買了100萬澳元的房子。貸款80%。
>兩年後，房價升了30%，匯價跌了30%
>簡單起見，假設持有期間剛好收入和支出打平。

按照汇率跌30%计算，6x0.7 = 4.2

30w AUD x 6 = 180w RMB
180w RMB / 4.2 = 42.8w AUD

同样180w人民币，现在换能多换12.8w aud

房价涨30%, 现在房价是100w x 1.3 = 130w aud.

结论：大妈赚 30-12.8 = 17.2w aud

李十三

paramita 发表于 2015-1-29 10:51
初始，RMB180=AUD30，借AUD80，投AUD100，余AUD10现金。
2年后，房AUD130，还AUD80，余AUD60，汇率4.2，折 ...

10萬現金應該消耗掉不少的。印花稅，律師費等。所以把10萬算回去可能太樂觀了。

李十三

chenjianmti 发表于 2015-1-29 10:53
如果缩小杠杆，那就盈利更少了。

是的。

paramita

chenyunsun 发表于 2015-1-29 11:56
10萬現金應該消耗掉不少的。印花稅，律師費等。所以把10萬算回去可能太樂觀了。 ...

按原题，收入支出不是抵消了。

chenjianmti

chenyunsun 发表于 2015-1-29 11:59
是的。

结论，投资悉尼的有赚，投资墨尔本的有亏损可能。

chenjianmti

paramita 发表于 2015-1-29 12:00
按原题，收入支出不是抵消了。

楼主是说拿那10万抵消的。

农二代

如果没有任何费用，包括交易费，汇率差价，不计算房子持有成本和租金收入，等于投资$20万后扯平，手里还剩$10万，换成RMB应该有¥40多万

mwatch

linkspeed 发表于 2015-1-29 11:55
>張大媽在澳元兌人民幣6:1的時候換30萬澳元，買了100萬澳元的房子。貸款80%。
>兩年後，房價升了30%，匯價 ...

印花税加过户5万5，中介2万，大妈也是人，花了时间要算人工，算你买啊卖才1万人工，先扣8.5万。180万人民币，如果什么也不做，2年银行理财收益11%在过去两年任何大行都能做，180万记得变200万先。最后，一点别忘了，一个没有任何风险，一个承担风险，这不是成本支出是什么？

全部一算，这笔买卖是不赚钱的。你算出17万利润，扣掉8.5万的税和费，4万5不到的人民币收益，3万澳元收益还要纳所得税、承担风险，到手也就几千块。

这还是杠杆最大化以后，在杠杆风险没有货币化时候算的。

mwatch

农二代 发表于 2015-1-29 12:04
如果没有任何费用，包括交易费，汇率差价，不计算房子持有成本和租金收入，等于投资$20万后扯平，手里还剩$ ...

80％贷款，房租打利息肯定不够的，不然NG怎么做的？其次，还有各个费用各个rates，两年1万肯定要的。

因为杠杆最大化，且不计算风险的成本，所以亏的不多。澳洲过去两年买房，汇率1.05跌到78分，中国人买房只要用了人民币不可能有任何人赚钱的。很多人嘴硬。

如果不福气，我们算一个买200万房子需要贷款100万的。注意，不是人人可以贷款批到160万的。用这个一算，亏的你哭死。

linkspeed

假设汇率跌X ( 0<x<1), 那么可以多拿到aud =  x/(1-x)
这样如果没有贷款，房价增幅必须是 x/(1-x) 才能打平。

jason8cn

mwatch 发表于 2015-1-29 12:10
印花税加过户5万5，中介2万，大妈也是人，花了时间要算人工，算你买啊卖才1万人工，先扣8.5万。180万人民 ...

有什么银行的理财产品能保证１１％的回报啊？能介绍一下吗？