投资房和自住房的关系思考

asschemer007

kuangzigong 发表于 2021-11-3 07:57
这算法不对，如果把贷款额度做满
能买一套120万房子的贷款额
买多套时大概可以贷到4套50万的房子，大概200 ...

买多套廉价房，可以多贷款，原因是:

1: 每套房子都可作为security, 都可以把相对较高的租金收入计算在内，来提高borrowing capacity;
2: 每套房子可申请不同的贷款机构，视不同的机构，自己的borrowing capacity 可最大化，而有的机构之间没有联系，是看不到其他已有房贷记录的。

rurutia

关于多套廉价房可以多贷款在租金上还有个和数学有点关系的方面。比如一套好房实际租金1000每周，5套廉价房租实际租金总共1500每周，这本身就有500的差距as expected。但在实际操作中因为包给银行的贷款能力都是中介给的quote，上浮些是很合理的。1000上浮10%就是1100， 1500上浮10%就是1650每周。所以实际的贷款能力还要再差50刀每周，这里只是举个例子，但拆分成多套房对贷款很多隐性的好处的，问下broker就清楚了。

kuangzigong

asschemer007 发表于 2021-11-3 10:02
买多套廉价房，可以多贷款，原因是:

1: 每套房子都可作为security, 都可以把相对较高的租金收入计算在内 ...

不同机构，你是指不同银行吗？
还是不同的贷款架构? 比如公司，信托
不同银行间贷款，那你是无法隐瞒的，credit report上你有多少笔贷款，还欠银行多少钱很清楚

chcfy

Lifekeeper 发表于 2021-11-1 20:10
说的太好了，近10年来看到的，写的最好的

哈！ 前天已拜讀了這篇“長文”.....
“長文”  便輕輕被放下了.....
因為層主 這“10年來看到的”.....
好吧！ 待會再來翻閱（其實, #1 的內文, 並不太認同）

asschemer007

kuangzigong 发表于 2021-11-3 10:26
不同机构，你是指不同银行吗？
还是不同的贷款架构? 比如公司，信托
不同银行间贷款，那你是无法隐瞒的， ...

大银行间信息是共享的，但小银行或者基金，不会调查的那么细。

rurutia

asschemer007 发表于 2021-11-3 11:36
大银行间信息是共享的，但小银行或者基金，不会调查的那么细。

谢谢分享，是这样的。而且就算信息分享了，同样的总值，多个分散带地的房子和一个好房子在银行眼里风险和回报还是不同的。澳洲没有惩罚性的持有房产越多越贵的税收是我们可以利用的。多出来的council rates / water service 房租绝对可以抵掉还有多。维修我们一般通过持有时间不太长（5年以内）还有租给前房东来尽量规避。澳洲的房市五年基本一定有下行的时候，持有时间太长其实并不划算。就算涨太多了多交税也没必要。蚂蚁雄兵比较好。

rurutia

Kimba2601 发表于 2021-11-1 13:23
有道理，如果投资有90万的预算，PENRITH COUNCIL里的可以买个地600平左右有的破的房子，也可以在THE ENTRAN ...

不好意思一直没回复，因为这个帖子主要是为了提供给普通打工族们投资房子的一些别样的思路，也想吸取下足友们好的想法。毕竟在澳洲这个薅中产羊毛的地方还是想尽量看看有没有好的投资方法。所以就不回答针对具体城市 / 区域的问题了，其实是我也没这能力，不想万一误导足友了

galloping

天涯浪客 发表于 2021-11-2 06:59
我看了十几年房子了，我觉得最难的就是贷款能力了。在这个例子里是完全忽略了。如果都按照80%贷款算，一 ...

请问你的这个一套48万贷款怎么买5套房呢？很好奇

天涯浪客

galloping 发表于 2021-11-4 23:34
请问你的这个一套48万贷款怎么买5套房呢？很好奇

64楼的同学回答了，你最好去问broker,这种问题还是请教专业人士比较好。

evafeng

几年前一个broker劝过我，买一套140万的公寓不如买2套70万的公寓，贷的款要比买一套的多，举例可以买在一个楼盘里的两套房，贷款时一起递交，那么银行可能会默认你买的是一套，假如其中一个没贷下来可以换一个银行操作，2套70万（每套都是2房的话）你将会有4个房间，可以单独出租现金流会好很多。140万的房子出租一周租金可能在800-900左右，但是70万的房子可以租到5-600一周，差距就能看出来了。我自己买房子几年以后觉得当年那个broker说的非常正确，可惜自己没听他的。我个人认为对于年轻人来说，cashflow比capital gain更重要，而且年轻人要尽量少花时间在打扫卫生做家务上，多花点时间学习提高自己或者学习技能或者学习投资理财知识，未来10-20年应该能看出来差距。

amyo(∩_∩)o

asschemer007 发表于 2021-11-3 12:36
大银行间信息是共享的，但小银行或者基金，不会调查的那么细。

所以其实就是骗贷。澳洲真是个撒谎不用负责的国家。

feifeirun

gozh2005 发表于 2021-11-2 01:44
问一个我现在纠结的问题，SEVEN HILLS/BLACKTOWN的HOUSE 和 BAULKHAM HILLS的TOWN HOUSE, 价格差不多，各位 ...

肯定选带地的

haperkelu

写的不错，就一点，同样预算，买多个投资房和买一个投资房，在卖得的时候不一定谁的Equity高。如果你追求rent yield，那是这么回事。 但鱼和熊掌多数情况是不可兼得的

马马杜

投资房的学问

mqyan

这几年的策略跟楼主说的一样，收入颇丰。都专门买远区火车站附近便宜的房子。最近一次交易是80万买了两个火车站旁的house，55万放了一个最近。

eurekana

Pippa 发表于 2021-11-1 20:49
全在于你买在什么时点上 理论上自住房一步到位是最好的，省去中间晋级的各种费用。但是呢也会造成日 ...

pippa, 现在算不算高峰时段呢？
好玩看了会房，发现随便一个房子都有四五个offer, 大家都抱着宁可买贵，不可错过的气势去的。

Pippa

eurekana 发表于 2021-11-17 20:40
pippa, 现在算不算高峰时段呢？
好玩看了会房，发现随便一个房子都有四五个offer, 大家都抱着宁可买贵， ...

现在肯定是高峰了吧，虽说开始放缓，我觉得不急的话还不如再等等，回落再买。犹记2018年和2019年，好多便宜货啊，馋死我了

老坎子

明白人

oz2009

楼主说的其实是个老概念，分散投资确实是比较资金链压力较小的方法，但是总体来说受益也较小，如果手里资金雄厚，cashflow比较强，肯定是好区好房子return高。当然对工薪阶层来说，楼主建议的投资方法更稳妥，压力小，可能还有机会可以看其他投资。

我想说的是，投资方式多种，很多方式看似没法接受，但是就是有赚钱的方法，不要因为不熟悉而止步不前，这会限制我们的视野，敢于投资新事物才会有更高的return，房产是一种比较容易稳妥的投资手段，但随着科技的发展在二三十年后可能回头看不是很好的投资，比如可能我们会以另一种方式居住，land的重要性可能也会变化。

整个社会的总体思想可能不会改变
1. 普通人必须用非常艰辛的方式通过工作，投资，失败，运气，成功，来达到能够消费 matching 这个时代科技水准所带来的生活水平。
2. 钱永远是进少数人的口袋。

总督

好长的文章呀，我就想知道简单的答案，现在是买？还是不买？

whzopecc

强帖，LZ写的真好

pan123au

在悉尼普通家庭也就税前20万工资，最多可以贷款 250万，加上租金应该不会超过350万，再往上肯定不合规定了。在悉尼靠自己的死工资能有3个house就很不错了。靠死工资还完300万贷款，前10年还是比较难的。

pan123au

Pippa 发表于 2021-11-17 20:45
现在肯定是高峰了吧，虽说开始放缓，我觉得不急的话还不如再等等，回落再买。犹记2018年和2019年，好多便 ...

我并不觉得是高峰，现在是半山腰，现在新移民，持工作签证，还有学生还没有来，如果政府放这些人进来，带来的钱和贷款利息这么低，可以想想，还会大涨几年，直到local 人买不起，让政府出政策限制房贷或者贷款利息大幅提高到7%以上，才可能抑制大家买房。在悉尼，不是别的地方。

xq052b

天涯浪客 发表于 2021-11-2 12:46
我自己推算，同样贷款条件下，如果你能买120一套房子，只要你愿意，就能买4套60万的房子。 ...

how? 现在银行连网了，贷款总额没法隐瞒的

天涯浪客

xq052b 发表于 2021-11-24 13:33
how? 现在银行连网了，贷款总额没法隐瞒的

和联网有啥关系？为啥隐瞒贷款？