多套投资房产是怎么做到的啊?

rookieMM

每当听人说一个人有三套或者五套,十套房产的时候,我就想他们是怎么做到的呢?

作为一个工薪族,在短时间内能存够一两套房的全款就已经很厉害了吧,怎么可能做到同时拥有那么多套房呢?

打个比方,第一个房子付了20%的首付才买的, 当很快买第二套房的时候,尽管已经有首付了,但是还是要向银行贷款吧,以此类推,那第三,第四套房子如果都需要贷一部分款的话, 怎么可能贷的出来呢?

1, 三四套房子的话可能贷款数额已经很大了啊!
2,如果向银行贷款的话,只要没有还清的话,是不是不能拿来抵押啊.
3,如果房子短时间升值很快的话,不卖房的话,是不是也可以refinance一下,把多涨出的那部分钱套出来?


请足友回答,分分献上!

luluau

传销的一大手法，就是让你狂热，失去理智。  如果都像你这样问为什么， 传销就进行不下去了。

房产讲座也是传销， 你只能顺着他们思路走：否则你就是另类，活该受穷的。 -- 还挡人家发财的路， 小心吧！

anitaying

几年前还行，现在房价都涨那么多了就很难做到

fiona_cf

以前可以，现在难。

年轻时代

纯粹一个计算题。很简单的事情。简单说：两口之家，每年可能买： 1个人薪水*10 为总价格的房子。

即：假设两口之家是10万收入，有可能做到：每年买一个 30-50万的投资房。  

脚注：租金回报率要基本与银行利息相同。   请挑刺的看清楚：租金回报。

roy99883630

哈哈哈哈，你是去上课了？这个问题，应该当场问的嘛，他们会回答的，你理清自己的思路，一环扣一环的问，他们会打断你的。哈哈哈哈，当年差点被轰出门的我飘过～～～～

hap77

骗子就是这样得逞的，其实悉尼墨尔本这样的骗子公司很多，而且都是华人公司，有些打了老外的名义

Ponny

这套理念就是老外想出来的，华人公司专注在华人圈子中推广。

shangpin

  动动脑筋, 真正认识什么是房地产, 就能做到.

而不是去买Apt, 那些是终端的产品，没有获利空间的。

nicoleflopy

是不容易啊，个人的贷款能力就那么多，除非你的工资有突破性增长，否则不可能短期内再贷款到几十万的，作假的不算！

所以感觉手上有好多套投资房的，正常就是随着年纪增长，工资变高，贷款能力变强，加上前面房子可能的增值，这样才能贷款后来的房子吧。

huangtian

一夜暴富是个例，辛勤劳作才是真！

忽然一悠

我們家是婚前一人買一個，婚後再共同買一個, 婚前兩個房子都是50万以下買的，全免印花稅, 婚後的那個60万以下樓花house還是不交印花稅

rookieMM

LS是最好的情况啊,对我们这已经结婚的不适用.

不过还是感谢分享!今天没分了,先白条!

rookieMM

年轻时代 发表于 2012-9-2 22:05
纯粹一个计算题。很简单的事情。简单说：两口之家，每年可能买： 1个人薪水*10 为总价格的房子。

即：假设 ...

啥?这个怎么做的,每年贷款买个投资房,不能吧,即使每年凑够了首付,银行要再给你贷款的时候,也要考虑偿债能力吧.

xyz58

几套房子一起抵押。认识一个人，有一套house 已经pay off .然后被忽悠买黄金海岸的海景房投资。结果亏了10几万。卖掉投资房，那套pay off的house 又多了10几万的‘窟窿’

nevigation08

不懂，学习。

rookieMM

roy99883630 发表于 2012-9-2 23:19
哈哈哈哈，你是去上课了？这个问题，应该当场问的嘛，他们会回答的，你理清自己的思路，一环扣一环的问，他 ...

没去上过课,只是最近听得有好多套房的人太多了.

上个周末去看房,被一个中东老头拦住说他有房子要卖,问我要不要看,因为没有中介,所以就琢磨着没准省了中介费的房东可以给我个漏也说不定,就跟着去看了,一个看完不要紧,老头说他还有5套也可以让我看看. 听得我直吃惊,看那老头自己住得房子很平常,人也很不象有钱的主,英语也说得不好,自己也不工作,怎么买得这些房子?真是让人吃惊啊!

MAX_1602

这个要量力而行；
要考虑借贷能力和自有资金；
然后计算保持自己想要的life style, 所需要的日常支出。
如果都有节余，可以考虑房产投资，至于什么类型的好，自己去做功课；
见过在agent的宣传下连续购买3-4套apartment, 基本上房奴一个，没有life style, 能不能有投资收益还是后话。

gwang

现在说有多套房，肯定不是最近买的了。十年八年前，房价也就是现在的一半。
如果现在的工资高，也可以买进投资，降低税率，不过不知道以后能不能翻番。

小生

买多少房子是次要的，能从银行贷到款的才是硬道理，明白一个三两博千斤的道理就一通百通了。

simplyjean

如果都是-ve cash flow的房子，当然你贷不了那么多，你也供不过来了。所以一定要有好的cash flow. 如果不能正向也要neutral, 这样银行才会不断的贷给你。因为是投资房，银行不是就看你的个人收入，而是投资房自己的收益。所以买投资房的时候，一定要一个正现金流一个CG的买，这样你的房子才能越买越多。

能买很多投资房的，都是靠升值然后refinance出来的钱。如果靠平时那点工资，那得等到猴年马月。。。

rookieMM

说两个朋友的例子:
朋友一: LG只有个兼职工作,LP全职在家带孩子,但是LG有修电脑的手艺,所以他家大部分收入来自现金, 他们大概5年钱购了一个两层楼的好房子, 直接就拿现金付了房价的一半, 一家四口现在就住里面, 什么投资房也没有,但似乎住得还是不错的.

朋友二: LG有个超十万的全职工作,LP 在家带孩子,也是在差不多的时间买个一个UNIT 住着,后来隔了大概一年后,又买了一个HOUSE, 但是房子不怎么样, 位置很好出租. 然后他们家是UNIT 整租报亏退税, house自己住,还时常出租两个房间出去拿现金收入.

观察了他们两家的生活,觉得各有遗憾.
朋友一呢,家里没有投资,显得有些后劲不足, 生活比较节省.
朋友二呢,家里投资很多,花钱也比较大手大脚,经常出去吃饭,买了辆好车,什么流行就买什么. 但是呢,看看他们的住宿条件,真的是感觉不太好.

大家怎么看呢?

qinyi

不理解LS的朋友2，为什么要把自己住HOUSE分租2间呀，也多不了很多钱，质量却下降很多。

rookieMM

因为那都是现金收入,不需要交税的啊, 钱每月就多进很多,基本够还一半贷款的了.

nis

投资房，永远是华人的热门话题。人这一辈子，要不弄几套套资房，可以说是白活了。

simplyjean

分租而降低生活质量是我无论如何也不会去做的事儿。。考虑都不会考虑。。

rookieMM

分租出去自己的家，当然是非常不舒服了，但是每个新家庭都需要最早的原始资金积累的阶段啊，所以我可以理解我的朋友，但是自己要是这样做的话，还是很犹豫。

比如这样的日子再过几年，我朋友可能就积累够了足够的现金，再买个更大更好的可以享受人生的房子了，这样看来，虽然年轻的时候不爽过那么几年，可是以后那可就是太爽了，两套投资房，一处大房子，LG收入稳定，LP在家看看房子，收收租金。

北风

要看时机的
这两年墨尔本不适合
前几年悉尼不适合
再之前都可能适合

推荐本书《 From 0 to 130 Properties In 3.5 Years》，道理是对的，但不能生搬硬套

天行健

我来告诉你，其实这种做法你如果看一本杂志叫PROPERTY INVESTOR的上面就有很多例子。

TOM和他老婆工作2年，工资12万，存了10万的首付，花50万买了第一栋房子，但不自住，出租得2.5万房租。

过了2年，贷款的40万剩下30万，房子涨值到60万，于是refinance，80%的loan=48万-原来的30万=18万

拿出首付6万买个30万的房子，银行继续贷款因为你的收入高了。收入=工资可能是13万+2。5万的租金+第二栋的租金1。5万= 17万，

再拿出首付6万买个30万的房子，银行继续贷款因为你的收入高了。收入=工资可能是13万+2。5万的租金+第二栋的租金1。5万 + 第三栋房子的租金1。5万 = 18。5万。

贷款也达到近100万，继续这样买，就可以达到多套投资房！！

当然，最终的获利方式是靠买的房子涨值，比如说5年后房子涨50%，等于3栋房子加起来原来120万价值现在是180万了，而贷款只有96万。减去这几年交给银行的利息，还是赚钱的，但前提是所有房子都得涨这么多！

Fernando

以前可以
一套unit 30多万，首付20%，也就6万，做IT的一年就存下来了，用不了多久就可以让租金cover利息，然后买第二套。那几年房价还在上升，refinance也容易。不用父母资助，拿工资也够了。现在价格涨了，难度大了