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对房市几点想法, 抛砖引玉 [复制链接]

退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-22 10:52 |显示全部楼层
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当我们讨论所谓澳洲的房市时,是不是需要考虑一下大致的前提:

是悉尼还是佩斯、墨尔本、布里斯班等其他州府城市?

是北悉尼还是悉尼外西区?

是高收入人士为了negative gearing购买投资房还是一般家庭购买自住房?

。。。。。。


因为澳洲绝对不是铁板一块的“one property market”!

特别是目前,市场分化已有愈演愈烈之势。


大家畅所欲言,呵呵。


:si168




请参考下面这篇评论:


It is well known that there is more than one property market in Australia, but I can’t remember the last time the various property markets were so fragmented.

Firstly there are 3 main tiers to the markets. Perth and Darwin are still bubbling along but now at  amuch slower pace than  last year. At the other extreme Sydney has been in the doldrums for 3 years. And in between these two extremes are the other capitals which are exhibiting overall steady median price growth.

But if you look more deeply into the various markets they are very fragmented, with the more affluent suburbs performing well and the ‘mortgage belt’ suburbs struggling with affordability issues.

2007 will be a year when the gap widens further between the 2 tiers of the property market. The more affluent suburbs near the city and the water will perform strongly and "the rest of the suburbs" are likley to languish. It will be a year when the rich get richer. When those who own the  right properties will become wealthier.  


2007 will be a year to selectively buy property.

Our changing property markets will create some great opportunities for investors with a long term focus.  However not every property will increase in value. This is a time for investors to become very selective.

The cycle is moving on. Vacancy rates are at record lows around Australia and rents are increasing strongly which mean investors' yields are rising.




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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-22 14:13 |显示全部楼层
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原帖由 彼岸 于 2007-3-22 14:53 发表

事实上,房贷坏帐在增加, 参阅下面的

Loan defaults on the increase, putting more out of house and home
Email Print Normal font Large font Nassim Khadem, Canberra
March 16, 2007

Other related coverage
Bad debt on the rise
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AdvertisementHOME seizures and sales that result from people defaulting on debt has jumped by over 25 per cent in the past year, according to Australia's largest privately owned debt collection agency.
.

事实上,去年五月央行在2006年第一次加息后,这类新闻就经常见诸报端,早已不是新闻了。再加上随后的两次加息,更是雪上加霜。

这也正好印证了‘mortgage belt’ outer suburbs更容易受到加息的冲击的说法。


请参考:

利率上升对房产市场的影响


:si152
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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-23 12:35 |显示全部楼层
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原帖由 彼岸 于 2007-3-23 13:16 发表

千万别这样说, 该买就买, 只要自己觉得值得.

关注移民,城市规划的说法.移民是因为人少,发达国家人口负增长. 城市规划不知是不是不同国内的思维方式, 澳大利亚不存在URBANISING 的问题, 没有那末多人涌入城市. 到是老龄化严重,DOWNSIZE将越来越多.

请教一下彼岸筒子,发达国家人口负增长,是不是表示澳大利亚一定是负增长?或者说墨尔本人口是负增长?或者说墨尔本东区、东南区Blackburn Rd以外、Eastern Freeway以上suburbs人口负增长?




移民算不算人口增长的补充,外来移民登陆的首选是乡村还是城市?


2007.2.27.ABS最新统计 墨尔本人口增长率全澳最高

维州人口增长创近17年新高   新移民留学生外地劳工主要来源

经济势头强政府增育儿津贴 澳大利亚迎来婴儿潮


http://www.chinanews.com.cn/gj/yt/news/2006/09-25/795818.shtml



经济势头强政府增育儿津贴 澳大利亚迎来婴儿潮



2006年09月25日 18:44

  
中新社悉尼九月二十五日电 近年来澳大利亚经济发展势头强劲,政府又提升了育儿津贴,由此引发了近三十五年来的新一轮婴儿潮。

澳大利亚统计局今天公布的数字说,去年共有二十六万五千名婴儿出生,为一九七一年以来的新高。

曾向全国夫妇建议每对夫妻生三个孩子的联邦财政部长高德乐高兴地表示,出生率上升反映澳大利亚人对于澳洲未来的信心,并且家庭经济状况稳定。

澳洲国立大学人口学家麦克唐纳预测出生率将企稳。他说,由于经济状况良好,出生率将会等目前出生的新生儿进入学龄方会回落。

目前澳大利亚夫妇生孩子可以申请一笔育儿津贴。官方数字表明,二〇〇五至二〇〇六财年,共有超过二十六万名家长申请育儿津贴。

据测算,澳大利亚目前平均每名育龄妇女有一点七九个孩子,远高于大部分发达国家。




http://www.news.com.au/perthnow/ ... 0456931-948,00.html




:si12

[ 本帖最后由 villa 于 2007-3-23 13:44 编辑 ]
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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-24 20:04 |显示全部楼层
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原帖由 彼岸 于 2007-3-23 16:59 发表

我提出人口出生率的问题,只是表明对有些TZ持人口增长论的质疑,表达个人意见. 当人们说人口增长将怎样怎样带动楼市时,质疑人口是否增长是很正常的, 我们可以同样问一个问题, 发达国家负增长,澳大利亚会大幅增长?

我没有研究过澳大利亚人口出生率的问题,但是政府奖励生育,引进移民是有隐情的.

澳大利亚应该算是发达国家,当然,任何规律也有反例.但结论还要从数局来, 请高人发言.

不知道楼主相不相信ABS昨天刚刚新鲜出炉的数据?


http://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/mf/3101.0



WHERE WE ARE GROWING


Population growth(year to Sept)            Gowth(%)

Queensland              75,500                         1.9

Victoria                    70,400                         1.4

NSW                        59,600                         0.9

WA                          41,200                         2.0

SA                           13,400                         0.9

NT                           3400                            1.6

ACT                         3100                             0.9
Tasmania                  3100                             0.6

Australia              269,600                              1.3


SOURCE: AUSTRALIAN  BUREAU OF STATISTICS


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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-24 22:02 |显示全部楼层
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原帖由 HNREN 于 2007-3-24 22:58 发表
需要注意的是以上增长是移民增长为主, 不知道自然出生率怎么样. 澳洲一但收紧移民政策, 还能否达到这个增长数字就未知了. 感觉房市跟人口增长的关系不是非常密切, 西欧一些人口负增长的国家房价也很高, 房价受经济 ...

我在第3页82楼已经提到过自然出生率,再贴一遍:


经济势头强政府增育儿津贴 澳大利亚迎来婴儿潮


http://www.chinanews.com.cn/gj/yt/news/2006/09-25/795818.shtml



经济势头强政府增育儿津贴 澳大利亚迎来婴儿潮



2006年09月25日 18:44

  
中新社悉尼九月二十五日电 近年来澳大利亚经济发展势头强劲,政府又提升了育儿津贴,由此引发了近三十五年来的新一轮婴儿潮。

澳大利亚统计局今天公布的数字说,去年共有二十六万五千名婴儿出生,为一九七一年以来的新高。

曾向全国夫妇建议每对夫妻生三个孩子的联邦财政部长高德乐高兴地表示,出生率上升反映澳大利亚人对于澳洲未来的信心,并且家庭经济状况稳定。

澳洲国立大学人口学家麦克唐纳预测出生率将企稳。他说,由于经济状况良好,出生率将会等目前出生的新生儿进入学龄方会回落。

目前澳大利亚夫妇生孩子可以申请一笔育儿津贴。官方数字表明,二〇〇五至二〇〇六财年,共有超过二十六万名家长申请育儿津贴。

据测算,澳大利亚目前平均每名育龄妇女有一点七九个孩子,远高于大部分发达国家。




http://www.news.com.au/perthnow/ ... 0456931-948,00.html




:si12

[ 本帖最后由 villa 于 2007-3-24 23:04 编辑 ]
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发表于 2007-3-24 22:16 |显示全部楼层
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原帖由 HNREN 于 2007-3-24 22:58 发表
需要注意的是以上增长是移民增长为主, 不知道自然出生率怎么样. 澳洲一但收紧移民政策, 还能否达到这个增长数字就未知了. 感觉房市跟人口增长的关系不是非常密切, 西欧一些人口负增长的国家房价也很高,
房价受经济大环境的影响更大一些...   


原帖由 astina 于 2007-3-24 23:03 发表
  
Even in the period 1985 to 1995, during which the nation's economy took a battering in the "recession

we had to have", the average growth for Melbourne residential property was still 7 per cent per year.



谢谢as转的这篇今天《The  Age》上的文章,分析透彻,而且基于“数据”,有道理。


:si111
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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-3-24 22:49 |显示全部楼层
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原帖由 彼岸 于 2007-3-24 22:50 发表


谢谢数子.


昨天我估算了给1.5%, 比维州实际的增长幅度还高了点.

吃喝...TZ的2030规划中提到MELBOURNE 0.8% 的增长率.

还要注意目前的增长是有条件的, 希望政府鼓励生育的奖金还回增加.


After July 1 2004, every family, regardless of income, will receive $3,000 for each new child.

That will rise to $4,000 in 2006 and $5,000 in 2008.


http://www.abc.net.au/lateline/content/2004/s1106258.htm
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发表于 2007-3-24 23:08 |显示全部楼层
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对于墨尔本的房产市场,‘涨’还是‘跌’,见仁见智。:si170

这种争论其实蛮有意思,大家看涨看跌,各抒己见,但都改变不了事实,让市场来做最后的检验吧。



:si30
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发表于 2007-3-25 10:53 |显示全部楼层
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原帖由 彼岸 于 2007-3-25 10:56 发表


精辟.

关注此周末的拍卖结果.这是最新的市场动向了.

建议足迹住房版升格为澳大利亚房地产论坛.哈哈

谢谢彼岸筒子的鼓励!:si44

要关注墨尔本每个周末房产的拍卖结果,可以参考:


http://www.homepriceguide.com.au ... sults/melbourne.pdf

http://www.domain.com.au/public/ ... /default.aspx?mode=


更详尽的可以翻翻每周日(或周一)墨市两大报纸《The Age》和《Melbourne Herald Sun》都有本周六墨尔本所有区域拍卖成交的结果和近期部分Private Sale的成交纪录;《The Age》的地产版拍卖结果版首一般还会有一篇当周一些热门地区拍卖情况的报道。

当然自己亲自去Auction现场看看当时的气氛可以获得最直接的感受。



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退役斑竹 2007 年度奖章获得者 2008年度奖章获得者

发表于 2007-4-3 14:41 |显示全部楼层
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经济势头强政府增育儿津贴 澳大利亚迎来婴儿潮



2006年09月25日 18:44

  
中新社悉尼九月二十五日电 近年来澳大利亚经济发展势头强劲,政府又提升了育儿津贴,由此引发了近三十五年来的新一轮婴儿潮。

澳大利亚统计局今天公布的数字说,去年共有二十六万五千名婴儿出生,为一九七一年以来的新高。

曾向全国夫妇建议每对夫妻生三个孩子的联邦财政部长高德乐高兴地表示,出生率上升反映澳大利亚人对于澳洲未来的信心,并且家庭经济状况稳定。.


为因应澳洲人口老化问题,4月3日本地媒体报道,澳洲政府将继续致力于提高人口出生率。

远的不说,就看看我们的坛子,2007年也将迎来足迹第二轮婴儿潮 。:)




Costello aims to boost baby numbers



April 03, 2007 12:00am


PETER Costello has flagged new policies to lift the fertility rate and keep ageing baby-boomers working as Australia confronts a less-secure economic future.

But the Federal Treasurer has been forced to revise an earlier doomsday scenario, after a new forecast sliced $15 billion from the projected annual deficit in 40 years time.

Unveiling the second Intergenerational Report, Mr Costello said yesterday a series of government initiatives had reined in health spending during the past five years.

Australia was at a demographic "sweet spot" because the baby-boom generation was fully engaged in the workforce, he said.

He said lifting the fertility rate remained an important goal, and he signalled additional policies "which make it easier for families to have children".

Calling for vigilance and tighter fiscal policy, Mr Costello said the ageing of the population still presented a huge challenge over coming decades.

"Demography is working against us," Mr Costello told the National Press Club, in a speech designed to reinforce the Government's economic credentials.

Treasury now forecasts a fiscal gap of $35 billion a year by 2047 - down from an estimated $50 billion, from the first IGR - as the number of retirees overwhelms the size of the workforce.

"Still unsustainable, still unfundable - but a significant improvement on where we were five years ago," he said.

Among the improvements, the Treasurer cited a slight increase in the fertility rate and improved participation by older workers.

The projected growth of the Pharmaceutical Benefits Scheme has also been pared back, reducing its future impost on the budget. But there will also be much higher costs as people live longer.

Life expectancy for women is forecast to reach 90 by 2047, while men will live to 86.

A higher immigration intake will see the population reach 28.5 million within 40 years - 10 per cent more than expected five years ago.

With Kevin Rudd urging a new productivity agenda, Treasury expects no improvement in this important indicator.

Treasury has sharply changed its 40-year forecasts from five years ago, but Mr Costello defended their accuracy.

"A lot can happen between now and 2046, I'll be the first to concede that," he said.

Mr Costello said the ageing population problem would get worse from 2010.

"After 2010, the dependency ratio, the ratio of children and older people to people of working age, is expected to increase more rapidly as the baby boomers reach age pension," he said.

One month before announcing his 12th budget on May 8, Mr Costello said the challenge was to "maintain discipline" and continue the reform agenda.

But Labor said Mr Costello should stop patting himself on the back and said the improved fiscal outlook came from an improved world economy - not the Government's hard work.

"We need to understand this one important point - most of this growth comes from the mining boom," Opposition treasury spokesman Wayne Swan said.

"Most of this comes from the rivers of gold flowing from the mining boom. The Treasurer can't pat himself on the back. He should be patting the miners of Australia on the back when he's presenting the results of this report."



http://www.news.com.au/business/ ... 1494832-462,00.html



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发表于 2007-7-17 15:52 |显示全部楼层
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“宁信书,不如无书”

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发表于 2007-7-17 16:02 |显示全部楼层
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原帖由 astina 于 2007-7-17 15:53 发表


好象应该是"尽信书,不如无书?"

可能“尽信书”更符合愿意。呵呵。

发帖前我还特意google了一下,也有“宁信书”一说,呵呵。:si71



http://www.google.com/search?hl= ... 9C%E7%B4%A2&lr=
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