建筑开发管理和房屋检查

开发或自建房客户请直接联系我本人。

验房客户可以先阅读一下下面的文章


1. 什么是房屋检查？
房屋检查的本意和实质是验收房屋的质量，有无结构性损坏，屋内service是否工作良好，并且以及屋内的defects（缺陷）的发现和记录。房屋检查在本地居民中使用率达到98.5%，几乎每家过户前都会进行房屋检查，新房的检查更是有自己的质量监理一步步跟踪检查以确保承建方（builder）没有偷工减料，符合澳洲标准。华人朋友目前对房屋检查的意识正在逐步提升。其实这件事很好理解，好比你买车都需要找修车师傅去帮忙验车一样，房子比车子贵几十倍甚至上百倍，当然更有必要检查。
2. 房屋检查的流程是什么？
这里分为新房和二手房。二手房一般只需在出价，拍卖，或过户之前和中介约好看房时间，再和inspector约时间即可，叫做pre-purchase inspection. 通常验二手房需要40分钟到1个半小时。 对于新房，我强烈建议从施工开始阶段就engage inspector 作为房东本人的质量监理，帮助房东做5次验房，一般合同会签5-6次payment，所以每次验房都需要在付款前进行，如果验出质量问题，inspector会出letter要求builder 修复后再付款，inspector作为房东（甲方）的质量监理扮演监督乙方工作的角色，并帮助owner（甲方）和builder（乙方）bargain, 使得甲方在专业人士的帮助下有更多的bargain power。
3. 什么时候找inspector?
我的意见是越早联系您的inspector越好，最好的状态是在出价之前，或者在您的cooling off period内。尤其是二手房，因为您不知道二手房的结构是否存在严重缺陷，是否有白蚁，或者您在出价签合同的时候记住写一句”subject to inspection.”
对于新房来说我建议是聘用一个inspector 帮您跟踪检查builder的每一步，匹配您在签合同时的付款步骤。通常来说施工过程在付完定金后会分5步付款，分别是Base stage, framing stage, lock up stage, fixing stage, completion stage. 每次收到builder invoice 之后，不要着急付款，先让inspector 查完确定没问题了再付款。在预算不紧的情况下，强烈建议聘用自己的Project manager 也就是项目监理，全权代表自己，负责以下事宜：
· 建筑咨询 (Consultancy)
· 项目管理 (Project management)
· 进度安排及监督 (Scheduling and supervising)
· 质量检测及监督 (Workmanship inspection)
· 与建筑商以及其他利益相关方沟通协调( Coordinate with all the involved stakeholders)
· 进度报告( Process report)
· 质检报告( Inspection report)
可以这么说，project manager 是一个知识全面的管理者，不仅仅负责质量监督，更负责问题解决，进度安排，以及向owner提供咨询服务和报告。
4. 我的新房建造已经接近尾声，需要做什么检查？
如果新房建造已经到了completion阶段，只剩尾款未付清，房东们请注意了， 千万别在验房之前付款给builder. 因为这是您最后一次机会让builder免费给您修复。您需要做pre-settlement inspection. 需要检查30多个项目，我最多的一次检查出200多个defects，修复总花费需要5万以上，如果当初房东没有做这次检查，这笔费用会由房东自己承担。
5. 我买的是公寓需要检查吗？
当然，公寓检查包括Defects检查和图纸面积核对。因为公寓不仅有普通house常有的defects更会经常遇到开发商偷换电器，以及使用面积缺失的状况。如果您买的公寓是60平方，实际查出来只有54平方，那就是少了10%，6平方值多少钱？
6. Builder不是有7年的保修吗，出现质量问题我可以让builder过来修复吧？
Builder确实会有6-7年的结构保修，甚至更久，但是一般只有3个月的defects warranty甚至更短，具体要参照双方签订的合同。所以在settle之前不把问题解决，等交接完再回头找builder修复，builder回头的可能性不大。即便出了结构性问题在7年保修内，builder拒绝修复也是很常见的。只要他能找得出足够专业的理由，在澳洲这样民主的国家，什么事都有可能发生，如果您能耗得起打官司的时间和精力以及钱财，完全可以省下验房的钱去冒险settle.
7. 我找的Builder是大公司，应该不会出现质量问题吧，需要再找一个inspector帮忙检查质量吗？
作为行业内部人士，我必须尊重我的职业操守，不可以披露行业的信息，但是我只能说，我确定一定以及肯定的告诉您，找到一个inspector做自己的质量监理是必须的。质量监理给您带来的利益远远大于您付给质量监理的费用。我有很多感同身受的客户，如果有必要，我可以介绍你们聊聊，让一个过来人告诉您这趟水有多深。
在澳洲，Owner（甲方）如果不是行内人是很受伤的，一个local builder（乙方）可以用自己的专业知识, 沟通技巧，法律常识游刃有余的把一个owner玩的晕头转向。有好几个请我做final inspection的客户跟我说，从建造开始，他全程自己跟下来，每天去工地监工，跟builder谈判，项目做完，感觉折寿了好几年。而请一个专业的质量监理全程跟下来，不仅自己要少操很多心，而且人家还比你做的要专业很多。一个专业的质量监理不仅能够发现问题，解决问题更重要的是提供了建筑方面的咨询工作让您在建筑开发过程中少走很多弯路，少掉进很多陷阱，少花很多冤枉钱。
8. 房屋检查都包括什么内容？
检查的内容很多，单单Defects inspection 就多达30多项，新房子的跟踪检查分为Base stage， Framing stage, Lock up stage, Fixing stage, Completion stage, 完整的检查是5个步骤，更是多达上百项。 需要深入了解，可以联系我本人。
9. 检查费用是多少？
我想跟所有的客户说明，千万别去考虑检查费用，毕竟单次检查费用再多也就是几百块钱，不会过千，这是芝麻，但是一旦交接完发现房屋质量有问题，甚至结构性损坏少则上万，重则有安全隐患，这才是西瓜.
10. 你和其他的inspector比有什么优势？
简单点可以概括为四点：
l 更专业。建筑科班出身，多年工地管理经验，根据澳洲标准法AS4349.1，inspector只需发现和记录defects，没有必要也无权告之房东问题产生的原因，诊断原因需要找builder, 很多市场上的西人inspector更是非建筑行业出身，而是经过加盟培训，即使发现defects也不懂产生的原因。作为Qualified builder & Qualified inspector ，本人不仅可以发现问题还可以诊断defects产生的原因。
l 更平价。收费合理，比西人收费要平价。
l 更方便。出具中英文报告，方便华人朋友沟通和理解。
l 更多服务。不仅发现和记录defects，并能告之房东defects的产生原因，以及修复的方法和预算。


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