吐血奉献，新足迹史上最客观，最全面的关于NRAS的评述

清咖一杯

为了买WWS的Animal Card，我很快要“一夜回到解放前”，必须赶紧写帖赚分了，觉得有用的或者走过路过看在俺码字辛苦的份上，一定要多多加分那。

关于这个NRAS，坛子里也有人不少人讨论过，基本上贬多于褒，其实有很多是误区，比如说什么相当于政府公屋，住的人都是拿centrallink的，赶不走，还有什么不能贷款，不能买landlord insurance之类。

自己最近刚settle了一套的NRAS的房子，在这个过程碰到种种问题，很多连我的Solicitor都不清楚，我本着钻研精神（请允许我表扬一下自己），苦读NRAS主页，打咨询电话，骚扰管理中介，用尽一切办法，算是把这个NRAS搞得比较清楚了。这里我可以做个系统的介绍，同时也分析一下这个Scheme的优缺点。

照例是免责申明，本人非法律专业人士，所有信息来自政府相关网站，自己个人经历，不保证正确无遗漏，另NRAS应该是全国性的一个计划，但我了解的情况以NSW州为主，其他州如有不同情况，本人表示毫不知情。

1. 什么是NRAS

NRAS的全称是National Rental Affordability Scheme，直译应该是可负担的租金计划，很多中介都译成十年政府补助计划。从原名来看，一目了然的是这个计划是为了让租客能更加无压力地承担租金，也就是说此计划的本意并非帮助投资者，而是帮助租房者！

也就是政府将通过给予的投资新房的业主连续发放10年，每年$10,350左右的补助（跟随CPI逐年增长），补贴全部为免税收入，投资者无需缴税，但参与该计划的物业必须以低于市场正常租金的20%对外出租。房屋管理公司也必须是州政法授权的房屋管理公司
要强调一点的是，次计划与政府公屋没有任何关系，作为私人物业，业主享有所有其他私人物业一样的权利。

http://www.dss.gov.au/our-respon ... ffordability-scheme，这个政府网站上有基本上全部的NRAS的信息，包括咨询电话，投诉电话。

2. NRAS的优点
关于优点，我都不想说了，google一下，很多中介都在卖NRAS的房子，优点他们都说了，基本上就是政府给了10年的免税补助，能够在negative gearing的情况下实现positive cashflow（因为政府给的一周将近200块是不计入应税收入的，而打折后的租金导致表面的投资亏损，可以抵扣更多的个税）。

3. NRAS的误区
　1.贷款
       之前有TX说NRAS有可能贷不到款，这个肯定是错误的了，但确实有银行对LVR（贷款价值比率）有要求，我找的是NAB，全额  评估，贷80%（有人说可以全额贷款，但要买一个什么保险，我没去研究过，觉得80%已经够好了），所有term和其他一般的  
        投资房没有两样）
    2. NRAS不可以退出
       坛子有TX说过NRAS的十年合约一旦签订就被绑死了，无法自由买卖和自己居住，管理什么的。实际上NRAS只要settle了，就可以在任何时候选择退出的，具体退出条款与你选择的管理公司有关，我选的是Mission Australia，他们的条款是$750刀plusGST
    3. 买不了landlord insurance
       确实有保险公司，但现在做的应该不少，我问过两家，一家我忘了名字，是中介介绍的，我后来选了银行介绍的Allianze，好像保费也正常，我是和房屋保修一起买的，一共700多刀吧。
    4. 不可以自己选租客，租客质量差
       这个不全是误会，但也不全对。理论上说大多数NRAS的租客还是会珍惜租房机会的，否则他们会被terminate contract从而承受市场价的租金，但确实由于有收入限制，租客整体质量偏差，这一点也是我最头疼的，我会在后面再讲。
　　

清咖一杯

这一段帮大家算笔帐吧，假设投资50万，NRAS的房子和NRAS的房子给你带来的收益有什么差异。

声明：我非会计，以下计算非专业指导，具体案例请自行寻找法律和税务的专业advice。

Comparison of impact of NRAS incentives on investment at 37% Marginal Tax Rate (MTR)

Purchase Price                                                                        500,000                500,000
Stamp duty & settlement costs                                                  18,281                  19,081
Loan amount at 80% LVR on $ 500,000                                        400,000                400,000

Income
Annual Rental Income (Market rent = 500/wk)                         26,000                 20,800

Expense
Property Management & NRAS Administration                          1,430                   2,854               
(market mgmt fee 5.5%, NRAS 10% plus 7.5% of the incentive as NRAS administration)
Other expense                                                                           3,000                  3,000
(take torrence title house as example, no strata, tenant pay the water)
Interest Rate (5%)                                                                         20,000                 20,000
Total Expense                                                                                 24,430                 25.854               

Tax Position
Taxable Income                                                                         26,000                 20,800
Deduction                                                                                 25,430                 25,854
Depreciation                                                                                 12,500                 12,500                       
Net Taxable Income (rental loss)                                                -11,930                -17,554
Tax Return                                                                                 4,414                  6,494

Annual Cash Income                                                                 5,014                 1,440

Tax Free NRAS Incentive                                                            0                       10,325

Net Cash Flow                                                                          5,014               11,765
                                               
不算不知道，一算吓一跳，这差距貌似还不小，当然这个计算是base在你有37%的税可以退哦。如果你买的房子总价低，那么这个差距会更大。

申明：此计算为理想状态下的差异，没有将评估价可能低于实际市场价，不能及时调整租金等因素列入考虑。

清咖一杯

NRAS的风险

楼下已经有TX列出了几点NRAS的风险了，虽然看上去cash flow确实要好很多，但是NRAS并非如中介所说毫无风险，潜在的风险如下：
1. 在我看来，NRAS最大最可怕的风险是因为NRAS incentive买了错误的房子！！！
    这点是几乎所有中介都避而不谈的，他们只强调政府给的incentive，强调tax benefit，但你要记住NRAS的房子是你自己的房子，跟所有的房子一样，是永久产权的。如果因为这十年的补助，你买了不好的房子，那就一定得不偿失了。
    NRAS的房子只能是新房，而澳洲的新房的主力军是Apartment，新房apartment的巨大风险请自行搜索多多哥哥的帖子。NRAS的apartment还有一个特征是，很多都在比较差的区，也有不少是华人开发商的房子，我还听说有一些是全部是NRAS的房子的。这些房子的区域治安，质量，售价，将来的Strata这些都可能是极大的潜在风险。
    所以切记，房子是珠宝，NRAS incentive只是漂亮的盒子，千万不可买椟还珠！！！

2. 管理公司的不平等条约
    NRAS和其他房子不同，你无法自己选择管理中介，你只能在政府指定的NRAS管理中介里面选择，前面我给出的那个网站能找到所有管理公司的list，大概有几十家，但实际上你能选择的往往是开发商给你推荐的一两家。垄断生意必然带来的问题就是收费高，服务差，不公平条约。我签的这家是Mission Australia，管理费是10%，外加一年政府给的补助的7.5%作为NRAS Administration fee，同时签订合同时候要付700多的费用，如果要退出又有一笔退出费。要想negotiate条款，也会困难一些（但不是不可以哦）

3. 租金评估的风险
   关于Market Rental的确定，是有一家第三方公司来做的，我的房子做出来的结果，我感觉比当地真正的市场价低了10-20刀一周，而且不像普通的房屋，你可以一年，甚至于6个月就根据市场做一次租金调整，这个通常是三年才做一次评估，碰上租金大涨的年代，这个就亏大了，但现在这个租赁世道，倒也问题不大。
   当然你可以自己challenge这个租金，要求管理公司重新评估，但评估费需要你自己出，同时你需要提出evidence，最后也不见得能给你调上去。

4. 租客的风险
   这个是大家诟病最多的地方，因为NRAS是针对低收入人士的，所以能不能按期付租金，能不能善待房屋，这个成了很多人担心的地方。理论上说，NRAS的房子比市场租金低至少20%，一旦违约，他们会被terminate contract，而不得不接受市场租金，因此大多数租客是会珍惜这个机会的，相对来说租客也会比较稳定。
    但毕竟收入限制在这里，中高收入人士是不可以租住NRAS的房子的，实际上你是把很大一部分高质量的租客拒绝在了门外，以我的房子为例，三房的双层townhouse，假设租客是Couple with two children，那么他们的initial 收入上限是94,021, 租住期间收入不得超过117,526。如果你想设定租金收入比低于30%的安全边际的话，那么你的租客对象只有收入在73,490至94,021之间，这样你可选择的租客范围会小很多。

（坑挖少了，调整一下结构，把下楼空出来写个总结）

关于租住NRAS的房子
在研究投资NRAS的过程，我顺道发现这个Scheme对于需要租房的人实在是太完美了，有百利而无一害呀。NRAS针对的租客是从low to moderate income的，并不是大家想象的只有赤贫才可以申请哦。
请大家足迹平均工资，澳洲对于low to moderate的收入定义是这样的：

Examples of household types        Maximum initial household income

Single (first adult)        $45,956
Single + 1 child        $63,579
Single + 2 children        $78,822
Single + 3 children        $94,065

Couple        $63,535
Couple + 1 child        $78,778
Couple + 2 children        $94,021
Couple + 3 children        $109,264

也就是说初始收入必须低于这个数才可以，同时对于existing的租客，如果你连续两年收入高于这个数25%，你才会失去租住NRAS房子的资格，是连续两年哦，也就是如果你租了NRAS之后马上收入增加到不管多高，你还可以在这个房子里住上两年！！！
（However, existing tenants will cease to be eligible if their household income exceeds the applicable household income limit by 25 per cent or more in two consecutive eligibility years.）

NRAS的房子也不只是那些在最烂的区里，跟公屋做邻居的那种楼盘，我买的这个是三房的townhouse（有common wall，Torrence title)，全新的楼盘，品牌开发商，比我现在住的Unit强了不知多少倍。要不是离老公上班的地方太远，我就自己住了，租出去真是心痛啊。
给个提醒，如果租在山区的TX，不妨往Kellyville，The Ponds那边看看，很多全新的三房甚至于四房的house都在这个Scheme下面。

清咖一杯

总结：

有人问我，你说了NRAS好，也说了NRAS的不好，那么到底这个Scheme值得投资者关注吗？

跟所有的投资项目一样，有有利的一面，必然也会有风险的一面，好比说商场促销，目的肯定不是为了给你省钱，而是刺激消费，但你利用好了，买到自己需要的东西了，自然对你是有益的，倘若因为促销买了自己不需要的东西或者超额消费了，吃亏的自然是你。

NRAS也是如此，National Rental Affordability Scheme，顾名思义其初衷是为租房者提供可承担的住房而设计的，只有新房可以作为NRAS的dwelling，也是一项通过税务优惠来刺激澳洲建造业的举措，也就是说政府从一开始并不是打算给投资者吃糖的，但不给点甜头怎么会有人愿意投资这样的项目呢，于是给你个补助，再加点税收优惠。

所以作为投资者，投资NRAS的项目和其他任何一项投资一样，要选择适合自己的项目。我的个人的一点建议如下：

1. 弄清自己的需求，选择符合自己的物业
记住NRAS是漂亮的外壳，房子才是珠宝，在决定买之前一定要问自己，如果没有这个NRAS，这个房子值得投资吗？要像选择其他任何一处投资物业一样选择NRAS物业，一定要了解一下同区其他物业的价格，如果你用50万买进的物业，等到settle的时候发现市场价只有45万甚至于更低，那时候别怪NRAS，怪自己吧。

2. 基本上NRAS物业更合适追求租金回报的投资者，因此在选择物业的时候，应该尽量选择低总价的，租金回报会更好，因为NRAS的补助是统一的，20万的房子和60万的房子补贴都一样，但CG也会相应差一些，看个人的需要了。

3. 尽量避免买在NRAS房子过于集中的区域，太多的NRAS物业会影响未来投资者对这个区域的perception，有可能会降低整个区的增值潜力。

4. NRAS更合适高收入的人，如果不考虑到tax reducing的话，这个10,350的补助减掉少收的租金，剩下来的并不多，加上诸多缺点，比如不能自由选择管理公司，评估价可能低于市场价，不能及时根据CPI调整租金等，投资价值并不大。

ahuan

前排站位听课

vinsonz

加分支持LZ,等下文。

newtoall

Listening

celine917

收藏

Da_Musiq

nras 对有钱人很好的 3个down side就是
第一 nras年和fbt一样 所以有3个月的rebate是递延到下年
第二 3年内不能加租 这样少了一千几百吧
第三 平常现金流差一点

nras的关键是要买便宜的 我看过一个smsf一次扫了5间20几万的studio  

tumbleweed

等下文。

owleo

等后续，实在没看懂经常出现的NRAS广告