Croydon with Clarendon 建房之路（最新更新入住一年后DIY前院&侧院LANDSCAPING进展）

hunterxiao911

房子概览

房子型号： Morningside
建筑面积   254M2（27.3 SQ)
建筑公司：clarendon
土地面积：520 平方
土地开发商：FLETCHER
房子总价格：200900（其中包括基本价格179910，SITE COST 10600，其他为升级价格） 不包括fence和driveway
地价：28W







索引

地区选择 >>>

二手房之遗憾篇>>>

house and land package >>>

builder最终选择clarendon>>>

我眼中的各大builder>>>>

选砖和fascade>>>

选色更新>>>

site cost 谈判经历>>>

TENDER及UPGRADE详情>>>

FLOOR & ELECTRIC PLAN 图纸>>>

CONSTRUCTION LOAN 和LAND LOAN 一波三折的贷款经历>>>

building permit lodgement的几点注意>>>

re-establishmen survey & Asset Protection Permit Bond >>>

警惕各builder TIMBER FRAME上良莠不齐，大家进来看看 >>>

Tile Selection细节！>>>

building permit被拒始末>>>

building permit申请过程详解>>>

week 1:site cut 完成>>>

WEEK 2----plumbing pipes ready for slab>>>

WEEK 3----SLAB闪速刚完成，FRAME竟已过半>>>

WEEK 7----BRICKWORK过半 SS居然说再过5周就HANDOVER>>>

frame & lock up检查归来 心得分享>>>

WEEK 9 ---PLASTER 完工啦>>>

Week 13----还有一周final inspection， 心里没底啊>>>

final inspection>>>

报关经历>>


海运完结篇>>>

费用总结>>>

fencing + driveway + letterbox>>>

与CLARENDON申请1000元退款>>>


更新淘宝网购的灯和窗帘的安装与心得，有图有真相>>>

CLARENDON 3个月 MAINTENANCE>>>

更新入住一年后DIY前院&侧院LANDSCAPING进展>>>















前言

从走入看房买房大军的后尘开始了自己的买房经历，觉得现在生活中的重心，即使一切定下来，也还是全部都在围绕着房子，习惯了。真是感觉中毒了一样。每天和LP在一起不是讨论不同银行的房贷利率，就是讨论选色，选砖头。选性价比。


以前曾今觉得二手房的出价策略是一件多么复杂了难以把握的事情，到后面阴差阳错开始造新房以后，还真是觉得，买二手房真是比新房简单太多，也没这么多风险和不可预测性。

但是建造新房过程中，哪怕一砖一瓦，甚至每个设计的小改动，都是自己用心思考，比较讨论，决定的那个过程，真的也是累中有乐吧。其中和中介玩心里战术，到最后取得满意结果，也有一种说不出来的成就感。

不管建新房和旧房，中介都一个样，爱玩太极，playing waiting game。几个回合下来，感觉现在对付他们的伎俩也至少不后怕了。

刚开始的时候，我们从来没考虑过建新房子。我们更不知道SITE COST，不知道slab, pier是什么东西...
因为旧房地大，省心，风险小。现在新房能批下来的地却都很小（相比旧房动则800多平米的地来说，新房大部分在500-600平米）。

LP喜欢看性价比。趋向地大的旧房。我们想推到了重盖也值。 或者申请sub division。 可是后面我们才知道，申请批准sub division并非这么容易，尤其是在东区，很多树不让你砍。很多地方有council envolope

我则喜欢稍微新一点居住能舒服点的房子。以下还是从旧房说起吧[/font

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2011-8-26 21:31 编辑 ]

hunterxiao911

地区选择篇(纯属个人意见）

我们起初的预算就是40W的house。 发现符合我们条件，并且距离30公里以内的地方有以下几个

东南区 Endeavour Hills， Keysborough
东北区 MILL PARK
正东区 Croydon Ferntree Gully

先说 东南区的 Endeavour Hills，没有火车站。最大的致命伤。其次感觉人有些杂。中东人最多。印度人也不少。这个区是以上几个区中最便宜的。其实这边的地区价格还是适合广大上班族，而且如果有车的朋友开上M1去city还是很方便的，但是就是有个小问题，中介说Endeavour Hills属于白蚁高发区， 所以买房之前最好还是做个pest inspection, 而且合同里也要加入附加条款！因为考虑到老婆的交通难问题， 所以还是放弃了这块各方面比较适中的地区转到其他地区！

其次就是Keysborough 还是没有火车站，其次被著名的“金三角”包围着。但是 Keysborough 的房子比croydon贵些，现在也有很多地在卖。一个400多平米的地，要30W，吓死人

还是而后比较来比较去，我们还是最喜欢box hill沿线的远东地区。决定非ferntree gully和croydon不买。 这两个地区非常相似，都是box hill沿线。早上快车直达CITY。另外都在山脚下，林荫大道到knox city ，eastland shopping center两个最大的购物中心开车都在15分钟以内，虽然远东还算方便吧。但是比Wantirna heathmont和ringwood便宜不少，是在我们的预算范围之内

Ferntree Gully, 这边给我的印象是周围都是木板房， 可能是老城区的关系这里的房子历史都有20-30年以上！但是地方是不错，风景秀丽背靠大山，按照风水大事的观点地理位置应该绝佳了吧。周围人文环境也很好很安静！老人居住的比较多。 其中看了几处房子也有一个价格合适的房子差点都要出offer了，可是房子太老。

一个月下来，我们最终锁定Croydon， 离市区的直线距离有29公里，但是有火车站，上下班都是快车。 四处自然环境很好加上是白人聚集区， 所以我和LP相当满意这个地方， 然后决定把买房的区域锁定在
Croydon！

hunterxiao911

二手房之遗憾

我觉得看房子一定要集中在某一个地区密集式看房子，才会对这个地区的价位有一个整体把握。 看多了，我们最后甚至直接和中介说，这房子只值40W。果然，42-44W一连几个星期卖不出去。 最后看把价钱降到了40W

我和老婆每个周末坚持看房子，仿佛看房成了生活中不可缺少的部分否则就觉得缺少啥似得， 浑身不自在！到了第4个周末我们终于迎来了我们的梦幻别墅！900多平方米的地， 入口是一条笔直的driveway足有20米长直通garage， 两排种着参天松树！然后到底左手入口有一个小门通往house的大门！house主人将房子的前后花园打理的非常漂亮，前面的花园充满了欧洲古典风格还有喷泉！ 植物剪切的错落有致，  而且开价也很合理44-49万！我和老婆一看到这个房子就怦然心动， 我们开了45万的价格希望能把这个房子拿下来！

RAYWHITE sales一看我们当场就出offer也是很热情马上把我们请到了办公室拿出合同叫我们签， 说真的当初天真的以为这个房子就是我们的了！然后签字， 当然我们也注明了subject to Finance! Sale和我们说她会第2天把这个合同拿去给Vendor看， 争取下个周末把它拿下！看着Sales信誓旦旦的样子， 我们以为这个梦幻别墅真的要成为我们的囊中之物了！

随后就是焦急的等到，我们从第2天开始一直给Sales打电话跟进对方的反馈， 但是中介一直说还没有联系到Vendor因为他可能出差了， 我们直到过了4天以后， Sales说他刚联系到了Vendor说当天晚上就把合同拿去给Vendor看， 我们从下午5点一直在等待着Vendor的回复！老婆期间打了Sales还几个电话都没有人接， 我说可能他们还在谈， 再等等！等待的感觉就像在等高考成绩， 可能要比等高考成绩更加煎熬，兴奋，恐慌，焦虑真是百感交集！7点半中介终于打电话给我们， 说对方房子主人不能接受我们报价， 因为价格太低， 我们一听到这个消息真是一下子感觉到从天堂掉入了地狱！

老婆很懊恼，痛苦的留下了眼泪！第2天在网络上查到这个房子以47万成交， 我们看了真是后悔为啥不再出的高点呢就比我们高出2万块钱！这样的房子这样的价格不可能再在市面上出现了， 随后的2，3个星期里面我和老婆一直都摆脱不了对这梦幻别墅的幻想。希望那个出高价的意外的银行出了问题然后中介再找回到我们，可是这只是幻想！而且我发觉我和老婆再去看房子始终以这个梦话别墅的标准去评判其他的房子， 但是我们再也看不到这样的房子了！

看二手房，我们最喜欢的中介是RAYWHITE，就觉得RAYWHITE这个中介不会乱开价，并且房子质量都不错，开价也合理（这纯属个人感觉）从Endeavour Hills的一处拍卖，到以上的梦想之房，都是RAYWHITE的。 卖二手房和中介保持联系也比较重要。很多时候房子还没正式开卖他们就会主动想到你，像RAYWHITE的一个马来西亚小伙，每次都很热情的和我们说，我们这里有一处房子，正在和卖家谈，但是和之前你们的梦想之房蛮像的。你们要不要来看看啊之类的。大家要在croydon一带买房可以找他


熟了交流多了，我们才知道，中介愁的不是没有买家，而是求卖房的人，像马来小伙也经常四处奔波，不是找买家，而是看到谁有卖家意向马上说服人卖房

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2009-12-23 00:12 编辑 ]

hunterxiao911

House & Land Package

一天无意中看到Burbank在网络上退出了一个43万的house&land package的croydon新房推出计划， 在经历了那么多看2手房的痛苦和煎熬中觉得既然有43万和旧房差不多价格的新房出售， 为是么不考虑下新房子呢？毕竟新房住的旧房舒服啊！

于是2话没说， 第二天自己驱车直接杀到Burbank的销售中心， 和那边的销售员详细地谈了一谈这个新房计划！销售是个越南人， 继承了东南亚人说话一贯慢悠悠而且带有娘娘腔的风格， 这个越南人也不例外， 先是和我说了一大堆croydon怎么怎么好啊的废话， 然后进入正题！我首先和他谈了一下我的预算大概40万左右然后要离交通近一点的地方，然后他和我说这个有点难度因为他手上的所有package都是大于40万的。但是他人倒挺热心，然后和我说如果我真的喜欢他们的package的话，那么他可以选择在同样的地上盖起相对面积小一点的房子， 然后给了我几个房型选择， 我就相对选择了一个便宜的户型！我说我决定了就要这个户型他说第二天到我家来谈具体细节并让我准备好1000块的小定金！


我兴冲冲地去银行拿了钱然后准备好了第二天和他谈判！第二天一早，那个越南人打电话给我问我有没有去签地的销售合同， 我反问他和谁签地的合同难道不是和你签吗？（因为我一直以为house&land package就是房子和土地一起打包销售所以合同,也是和这个叫burbank的公司一起签！换言之，BURBANK已经把这块地买了下来，后来才知道不是这么一回事情！）他在电话说你一定要签下土地我才能和你谈房子的合同bla,bla......我就咬定自己原来错误的观点和他说你不是house&land package吗？ 为啥不能地的合同不能和你一起签呢？反正那天在电话里和他正过来反过去就是搞不清楚！


后来我们才知道，全部builder里面，所谓的house&Land package只不过是builder先在那块地上做了soil test. 把这块地的SITE COST固定下来。这是和你自己去开发商哪里买地，在找builder的区别仅仅在于， 因为这样的打包销售可以确保价格的固定没有隐藏费用等等， 如果你对自己的SITE COST有信心，完全可以找你心仪的builder，不用这种package！


面对时间日益紧迫和croydon四周仍然没有我们钟爱的房子出现的现实， 我和老婆只能硬着头皮上了， 横下一条心买地以后再盖房！买地过程倒是没有是么很大的波澜，买地的那天直接冲到开发商办公室付了10%定金然后签署了销售合同， 不过后来倒是听说其实买地也是可以和开发商在做一些讨价还价的！不过买都买了， 毕竟这个世界上没有后悔药可以吃！


地买完之后， 那个越南人殷勤的主动打电话给我， 说你地买好了， 我可以可以和你谈地的合同啦， 我们也没有理他！接下来几天老婆突然网络上看到又有另外一个关于我们土地的house&land package的广告出来建筑商是Mode 3， 好奇之下拨通了对方销售的电话！对方是个年轻的鬼佬小伙子， 很负责带了我和老婆四处逛了逛他们的建造中的实体房（他们没有样板房） 当初就觉得房子啥都包括：房子，房子里面的所有厨具卫具标准地砖地毯墙面粉刷，车库，landscaping, 邮箱， pathway， driveway, 遥控装置， 安全系统， site cost一切全包整个造房价格也就在21万左右。当时因为缺少经验，就觉得造个房子就图个省心， 既然它啥都包， 那就选他了， 于是付了1000块小定金给他，接下来就等他准备合同签字了！


当初也以为Mode 3就是以后为我们造房子的建筑商啦， 不过峰回路转， 接下来的几周里不耐寂寞的我和老婆又在外面徘徊在不同的建筑商的样板房里， 希望吸取点好的内部装修装饰灵感以便将来用在我们房子上！在不断的参观过程中， 我们也提高了一步一步对建房的认识， 对一些建房的standard inclusion各项参数也逐步认知了许多， 看了那么多房子以后我们越来越觉得当初选mode 3有些不值， 尽管mode 3可以做到内部外部所有东西全包价格固定， 但是房子内部规格结构以及一些厨具卫具配置上只是中规中矩， 因为在一些建筑商那边可以做到更好的东西在mode 3这边只是mode 3这边只是做到最普通级别，不是很符合老婆的审美眼光以及对性价比的追求！

我们对最后临时改变主义，也对MODE 3的SALES感到十分抱歉，希望能至少退回500的定金，双方各打50大板。谁知这小伙竟然生气的不接我们的电话。我直接打到办公室，他们领导接到的。然后答应会退我们1000元。从此在没下文，在不接电话。结果无奈之下，我们只想出了两招，1 直接杀到总部要钱，2实在不行， 请律师发律师信。结果我们杀到总部，人家也很爽快的答应退我们钱，并且说改变主意随时找他们。

接下来开始了漫长的clarendon征程。

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2009-12-21 00:43 编辑 ]

hunterxiao911

选择clarendon之理由

最后我们还是在不断的比较中选定了clarendon作为我们的建筑商，以前对这个builder不太熟悉，以为是一个小builder。选择了后，找clarendon这个名字，才看到前辈cisco的建房贴，知道clarendon在悉尼是NO.1

SALE也向我们解释：我们在悉尼或者昆士兰是最大的，刚刚进入melbourne市场才18个月。但是公司已经有30年的建房历史。如墨尔本的龙头老大PD也才9年的历史。

目前看起来，还是基本觉得这个选择是正确的

基于以下原因：

1. clarendon提供50年结构保证, 这个是我们决定选择它最大的原因

当然有些朋友也说50年，谁知道这个公司还会不会存在。可是后来我们查了才知道，所有builder都是交给两个最大的建筑保险公司做质保。 Vero or Lumley 能提供多少年的质保就看builder交给这个保险公司多少钱了。如果这个builder不存在了，vero会派有lisece 的builder帮你修房子。如果builder还存在。他们会让builder去修

2. 在其他建筑商里需要升级的配置在clarendon这里属于标准配置，STANDERD INCLUSION里面已经含有了3.2W的配置。3000块的promotion里面还有3.2W的升级内容。这样一共是6。4W。  Promotion里面升级的东西比较实用 （kitchen splashback,  20mm stone benchtop TO ensuite and bathroom , 900mm烤炉以及炉灶和7个孔的水冷空调，洗碗机等).

3 cat1 的选择范围比较大些 例如：砖我们选的是Homestead Tan但是这个砖在PD或者Simond属于2类升级砖， 在clarendon仍然属于1类标准砖！ gloss抛光地砖只要不超过400x400都是standard的，房子可以选用两种不同的1类砖， 外门用super gloss的油漆，在加上内墙，和里面的门，一共可以选择三种不同颜色（不知道这个是不是其他建筑商没有的）

当然每个建筑商也有许多不尽如人意的地方，clarendon也不例外：

1. facade升级费用很贵， 而且只有2个升级费用档次分别是7700以及11000， 我们的facade升级用了7700，非常心疼，但是标准的实在太丑了。 在PD或者simonds就有不同的选择价钱。 LP一再说metricon的免费 facade和clarendon7700的facade也差不多了

2. 销售人员和客户服务中心之间的信息沟通脱节， 有时候sales和你说一套，到admin里面完全不是这样子。

3. 所谓的确18周完工日期只不过是他们的营销噱头， 这个日期只是说一套标准房的建造时间， 如果在floor plan里面有任何一点小改动，或者层高不是2440MM，都不能满足18周的完工时间！所以各位如果选择clarendon朋友，如果注重完工时间，千万不要被这个噱头所迷惑！我们也是最后签合同时候才知道的

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-2-15 00:13 编辑 ]

hunterxiao911

我眼中的各大builder



Metricon


澳洲各州的龙头老大就是龙头老大！25年结构保证。Metricon给我的整体感觉就是豪华排场， 无论门脸还是内部装饰！包括样板房的内部所有地板瓷砖，陈设，家具， decking所有的一切全市最顶级的用料，让人有一种极尽奢华的感觉！但是升级价格也是不菲，并且在普通builder标准的nougat砖居然在metrico属于cat 3升级砖！选择范围很小， 要升级的东西实在太多！

Port Davis (PD)

可能是墨尔本当地最受欢迎的地头主，我们小区里面居然有一半以上的居民选择PD。样板房遍及全墨尔本几十个地区， 可选择的户型相当的广泛！三个户型： Acesss， life style, prestige你可以找到任何一个属于你预算范围之内的标准住房！许多房型结构和内部装潢也有很多可圈可点之处，设计都很好，升级很的超值， 但是在PD标准配置内cat1可选择的范围太小了！

Simonds

我们认为是比较划算超值的建筑商之一， 房子的基础价格很低， standard inclusion里面包括了32000的内部装修。其次，有多个promotion package可以选择， cat 1的选择范围很宽， 很多bricks, tiles在别家是升级但在Simonds这里都是标准， 但是我们看了starchu同学的建房贴， Simonds可能会抬高Site cost许多以弥补他们偏低的房子基础价！


J.G.KING

50年结构保证。用的框架是STEEL FRAME 独次一家。我们本来也是考虑的，而且他们是straight to contract.合同准备的比较快。但是J.G.KING STANDARD INCLUSION里面含有3.2W，PROMOTION只是免费赠送1.3W的东西，没有CLARENDON3000 换3.2W合算。样板房结构不好， 甚至有些在point cook的样板房一个系列全是素白的格调， 让我们真有一种走进太平间的感觉！


AV Jennings

这个建筑商他们自己手上有地， 这才叫真正的House&Land Package, 但是他们往往在升级上做文章， 我们曾经交涉过一个那里的销售， 给我们的感觉怎么里面的东西啥都要升级， 而且房子的基础价格并不便宜！

Calisle

建筑风格相当的前卫和时尚， 这是我老婆的最爱！Cat 1的选择范围也是相当的广泛， 基础价格里面的standard inclusion包含的内容相当多！ 可惜他们不在Croydon造房， 他们的service area只局限在西区和东南区!

Burbank

基础价格最低， 15万就能造一个4居室的房子， STANDARD INCLUSIONS很少。但是那个4居室每间都太小了， 房子结构较差， 过道做的很窄， 给人一种很压抑的感觉！

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2009-12-21 01:04 编辑 ]

hunterxiao911

因为我们没有选择HOME AND PACKAGE，接下来最棘手的问题就是SITE COST，而我们的土壤居然被定义成P CLASS。

接下来我会继续更新我们和CLARENDON在SITE COST上的谈判

vikki

我家隔壁的隔壁就是Clarendon在造，感觉还满不错的．

hunterxiao911

原帖由 vikki 于 2009-12-21 00:58 发表
我家隔壁的隔壁就是Clarendon在造，感觉还满不错的．

Vikki， 一直拜读你的建房贴，也曾经咨询过你好多问题， 谢谢你给我的授业解惑！

我仰慕你很久了！！ 以后我还会继续更新我的帖子， 希望你能给我更多的指导！