请教投资房refinance后的税务问题

HowardHamlin

刚刚refinance后投了一套投资房, 10W (本金)+ 3W (印花税,律师费) 都是银行offset里的钱,外加60W贷款。现在已知根据用途规定,10W本金和60W贷款产生的利息可以做tax deduction。

那么请问这3W从offset里拿出来投资用的杂费产生的利息可以抵税吗? 我的理解是可以,因为他们是for investment purpose.

人在悉尼已中年

你搞错了，offset里的钱是不能负扣税的。投资房refinance出来的钱才可以负扣税

人在悉尼已中年

律师费不行，印花税可以

人在悉尼已中年

offset里的钱，等于是你自己的存款，不是借出来的钱

Forbne

refinance借出来的钱才能负扣税，因offset变少多出来的利息，如果关联的是自住房贷款不能负扣税

HowardHamlin

人在悉尼已中年 发表于 2024-1-22 11:15
你搞错了，offset里的钱是不能负扣税的。投资房refinance出来的钱才可以负扣税 ...

offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 11:29
refinance借出来的钱才能负扣税，因offset变少多出来的利息，如果关联的是自住房贷款不能负扣税 ...

对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否抵税

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 11:46
对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否 ...

律师费印花税是cost base只要卖房后才能用，至于投资房每年的费用开销不管你是从哪个账户拿出来的，当然可以退税

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 11:46
对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否 ...

你从offset拿出了3万付印花税律师费，抽出3万多出来的利息是不能负扣税的，如果offset关联的是自住房贷款

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 11:57
你从offset拿出了3万付印花税律师费，抽出3万多出来的利息是不能负扣税的，如果offset关联的是自住房贷款 ...

你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s000000OJej/p00199744

Hi @Dailixin,



An offset account is a personal savings account that sits beside your investment loan and can lower the interest calculated by your bank. If you take money out of the offset account, you can still claim the interest charges if they're being used to produce assessable income.



You can only claim a deduction for the amount of interest the bank actually charges you on the investment loan. If this is reduced because of the offset account, you can't increase it to claim more.



The same applies to your rental expenses. You can only claim deductions for expenses you actually paid. You can check out this information under rental expenses on our webpage. There's also information about interest expenses.

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 12:27
你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://commun ...

人有多大胆，地有多大产，报税你随意啦，投资房的一切开销，你当做全部借人高利贷报利息退税，也是可以的，税局查不查到你是税局的事

zigzag

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 12:27
你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://commun ...

帮你画一下重点：
“offset account （referred here） is a personal savings account that sits beside your -->investment loan<--”

woodream

我记得律师费和印花税是不能放在每年的退税里的，要在卖房的时候可以打到成本里的。

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 13:23
人有多大胆，地有多大产，报税你随意啦，投资房的一切开销，你当做全部借人高利贷报利息退税，也是可以的 ...

我在讲ATO法条,你在扯个人行为。明显你是不懂装懂在这里乱答。

HowardHamlin

zigzag 发表于 2024-1-22 13:58
帮你画一下重点：
“offset account （referred here） is a personal savings account that sits beside ...

这里没看到有问题。请问你是想说明?

HowardHamlin

woodream 发表于 2024-1-22 14:05
我记得律师费和印花税是不能放在每年的退税里的，要在卖房的时候可以打到成本里的。 ...

we are not talking about conveyancer fee or stamp duty. We were referring to the interest that was generated due to these costs.