悉尼房地产价格与美国加息周期之间的关系？

syyxwz

大家好，今天想分享一下悉尼房地产价格与美国加息周期之间的关系。如果大家有心，就会发现其实这个问题每隔几年就会有人发一遍。

我就来帮大家梳理一下这个逻辑关系，一目了然。

悉尼的房地产价格，其实可以放大到整个澳洲，甚至世界范围，房产价格，或者说房产价格周期，主要跟三个因素有关，人口，土地供应，金融政策。具体到悉尼的特定环境下来说，也就是移民的数量，开发申请的数量以及开工量，以及房屋贷款利率。

先说一下人口。大家可以看看最近22年的澳洲人口变化

2000        18 890 366        1.08 %
2001        19 093 890        1.08 %
2002        19 298 870        1.07 %
2003        19 513 680        1.11 %
2004        19 752 607        1.22 %
2005        20 030 327        1.41 %
2006        20 353 851        1.62 %
2007        20 722 922        1.81 %
2008        21 125 452        1.94 %
2009        21 543 293        1.98 %
2010        21 954 429        1.91 %
2011        22 347 920        1.79 %
2012        22 721 976        1.67 %
2013        23 080 874        1.58 %
2014        23 427 072        1.50 %
2015        23 765 844        1.45 %
2016        24 098 507        1.40 %
2017        24 424 987        1.35 %
2018        24 742 674        1.30 %
2019        25 051 930        1.25 %
2020        25 352 351        1.20 %
2021        25 749 369        1.57 %
2022        26 152 604        1.57 %

具体到悉尼的人口增长率 可以看这个 https://www.macrotrends.net/cities/206167/sydney/population
可以看出在悉尼的自然人口增长是很低的，但据我所知，澳洲的人口普查每5年进行一次，所以我觉得统计局的数字也不见得很准确。但有一点可以确定的是新生儿的数量，以及移民的数量是稳定的，并没有因为疫情出现巨大的落差。

比较有影响的是房屋出租市场，因为留学生以及短期签证人数的减少，租金在疫情期间是明显下降了。

悉尼各区的土地政策也都是比较连贯且稳定的，那么具体看土地是否供应合理，可以看下面统计局的数据，包括开发申请和开工量。
https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-activity-australia

各种新闻媒体每天的报道互相矛盾，各个利益团体肯定会有自己的倾向，有的说21年开工量创了历史新高，有的说21年创了历史新低。而事实本身是由于21年的homebuilder优惠政策导致大批house改建申请获批，为了薅政府羊毛么无可厚非，而同时，公寓住宅开工量减少，因为随着house价格快速上涨，而公寓价格始终没有明显上涨。我说的可能有点绕，大家仔细想想就通了。

最后是金融政策，也是短期内对房产价格影响最大的。

说人话就是美国加息，导致澳洲银行借贷成本上涨而提高利率。即使央行利率不变，各大银行也会自己涨，这个已经发生了，从去年下半年就已经开始上涨了，从1.99涨到了接近3%。



从历次美联储加息周期，结合悉尼房地产走势，我们可以看出，加息周期的前半段也就是悉尼房产的周期的顶点，而后半段也就是加息周期的终点，往往是悉尼房产的周期的低点。

突然觉得是不是说的有点多了，因为最终决定成交价格的是当时买卖双方的共同心里暗示，也不知道这个词用的合适不合适， 我的这个小帖子也许无形中已经给了一些共同心里暗示，并影响最后的成交价格。

最后，大家看在我已经注册10多年还是草鞋的份上，能不吝赏点分吗？谢谢！

haomaomaojj

我只看到四个字，公寓要涨

haomaomaojj

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syyxwz

haomaomaojj 发表于 2022-3-18 12:23
我只看到四个字，公寓要涨

怎么看出这么个结论呢？不讨论这个，能不能先加点分啊

haomaomaojj

syyxwz 发表于 2022-3-18 12:26
怎么看出这么个结论呢？不讨论这个，能不能先加点分啊

‘ 而事实本身是由于21年的homebuilder优惠政策导致大批house改建申请获批，为了薅政府羊毛么无可厚非，而同时，公寓住宅开工量减少，因为随着house价格快速上涨，而公寓价格始终没有明显上涨。我说的可能有点绕，大家仔细想想就通了。“
还不够直白？

syyxwz

haomaomaojj 发表于 2022-3-18 12:25
昨天在红书上看到一个帖子：买公寓送特斯拉和金劳
我给楼花中介免费提供一条销售妙计：以后买特斯拉和金劳 ...

加分！

syyxwz

haomaomaojj 发表于 2022-3-18 12:28
‘ 而事实本身是由于21年的homebuilder优惠政策导致大批house改建申请获批，为了薅政府羊毛么无可厚非， ...

不一定啊，公寓开工量创新低的影响会滞后两年左右，而两年之后，是什么情况很难说啊，两年后万一赶上加息的终点，那一正一负没准抵消了

猪猪蜜豆

haomaomaojj 发表于 2022-3-18 12:25
昨天在红书上看到一个帖子：买公寓送特斯拉和金劳
我给楼花中介免费提供一条销售妙计：以后买特斯拉和金劳 ...

哈哈，给出这条妙计的原来是你啊，不是说后来改了吗？劳力士改成品牌手表，model s也变成了model 3，显得抠抠搜搜的

不过没准真的会被楼主言中，如果涨息幅度过大导致利息支出成本加剧，租金回报率又会开始影响房价

只不过目前市面上高溢价的新公寓嘛，那还是继续送表送车吧