【看帖的同学请自觉加分】长安雪梨2014年初的预测贴：对悉尼当前房市的一点看法（转载）

天涯浪客

对当前悉尼房市的一点看法

1.        悉尼房市会继续热到2016年。2017年之后的走向目前无法确定。

2.        2014年7-9月份悉尼房价会上涨4%，肯定在3.6%以上。
3.        2014年10-12月份，悉尼房价上涨在5%以上。

4.        2014年悉尼房价全年的涨幅在16%以上，20%以下。
2014年3月季度： 2.4%
2014年6月季度： 3.1%

5.        如果2014年悉尼的房价涨幅超过了20%，2015年就要谨慎买房。

6.        如果2014年悉尼的房价涨幅在16%-18%之间，2015年上半年可以继续买房。

在悉尼买House的2个关键因素：时机 Timing 和位置 Location
2008-2009年，2011-2012年当房市低迷的时候，看你对市场的把握和判断，哪个时候随便买什么地方都会涨。

当Blacktown, Liverpool, Penrith都在跟随大势上涨的时候，这轮行情也就快到尽头了。

2002年，2003年，2010年，2014年-2015年当房市大热的时候，看你对位置的把握，在正确的区买house , 然后持有多年等待下次大涨而且有潜力。

举例，2002年悉尼房市大热的时候，某人在悉尼市中心买了占地300平方的3层商铺，时价330万，租金24万，买在了山顶。 今天每年的房租收入是70万，这3层商铺的市场价格是1000万。

2002年某华人在悉尼市中心买的400平方米的商铺，不到100万，当时套在山顶上，今天，这套商铺的价值是500万。

Newtown, Burwood这样的例子比比皆是。

哪些是好的位置？

1.        38个Council所在地
Auburn Council:                 Auburn
Rockdale Council:                 Rockdale
Canterbury Council:          Campsie
Strathfield Council:                 Strathfield
Willoughby Council:    Chatswood
Hills Council:                        Castle Hill
Marrickville, Bankstown, Kogarah, Hornsby

2.        4大华人区：
Chatswood, Burwood, Hurstville, Eastwood


3.        离CBD 10- 20公里以内，交通方便的位置。
如Rockdale, Auburn, Bankstown, Lidcombe, Kingsgrove, Riverwood

4.        交通要道：
Glenfield, Epping, Granville, Carlingford, Baulkham Hills

5.        离CBD 10公里内的交通大站
Redfern, Green SQ, Sydham, Marrickville, Ashfield, Wolli Creek

悉尼现在唯一的环线： CENTRAL-Redfern- BURWOOD-STRATHF- RHODES- MEADOWBANK-EASTWOOD-EPPING-MQ PARK-CHATSWOOD- ST LEONARD- N SYD- WYNYARD  这条环线上的房子是目前和以后的热点。

现在新州政府决心很大，很可能开建 从ST LEONARD- REDFERN的快速铁路，如果这条快速铁路开通，CHATSWOOD的房价会继续攀升。 更大的后果是 形成 从 Redfern- Sydenham-Marrick-Canterbury- Campsie- Bankstown- Lidcombe- Strathf- Burwood- Redfern 的第2环线,  对以 Bankstown- Lidcombe的房价形成新的刺激作用。

天涯浪客

为什么我认为悉尼房价会涨到2016年？

1.RBA在2015年年底之前加息的概率很小。
根据最近4次RBA的声明，2年内通货膨胀都在预期的2-3%之内。

RBA 决定利率的2个主要因素： 通胀 + 刺激经济。现在通胀因素2年内已经排除了。
工党留下的烂摊子至少需要3年才能理顺。
RBA必须为了刺激经济而保持低利率。
未来3-5年，贷款利率长期保持在4-5%是99%确定的

只有在RBA第3次加息(预计2016年)后的6-9个月，贷款的压力才会反映到房价上来

2.2016年是联邦大选年，没有那个政党会蠢到让房价下跌而丧失选票。
   过去20年的6个联邦大选年，
   2013年悉尼房价上涨
   2010年悉尼房价上涨
   2007年，悉尼房价温和上涨
   2004年，悉尼房价涨到顶峰
   2001年，悉尼房价开始上涨
   1996年，悉尼房价开始上涨。

3.悉尼的房价涨幅现在比较温和，租金没有下跌。
只有当房价大涨50%， 租金没有相应提高的时候，造成租金回报率低到很不合理，房价才会停下来等租金上涨。

房地产行情不好的时候，买房要注重租金回报率。
房地产行情来的时候，买房看中的是房价涨幅，租金回报微不足道。

4.NSW是自由党执政，经济今年5年内都没问题。
2005-2008年Morris Iema, 和2010-11年KK 执政，都为NSW打下了良好基础。

5.澳洲各州经济发展不均衡，但RBA的利率却是统一的。
RBA不可能为了打击悉尼房价 而提高利率。
RBA要考虑到昆州，西澳和其它州的房价和经济。

6. 悉尼房价要下跌，必须由州政府出手，对海外买家征收5%的额外印花税。
另外，对在2年内售出的房产，征收5%的EXIT TAX。
对5年内售出的房产征收2.5%的EXIT TAX

什么时候悉尼房价涨到天怒人怨，州政府不得不出手征收额外印花税和Exit Tax的时候，就是你要逃顶的时候

但这个消息宣布的时候，你逃顶不一定来得及。

6.悉尼房产开发的审批速度太慢。
悉尼在2004-2011年年底的8年时间，每年建成的房产数量在1-1.5万套之间。造成悉尼的房产增量严重不足。

2012年悉尼的新房开始增加，2013年悉尼房产建成数量2.15万套，2014年预计2.4万套，2015年预计2.7万套， 2016年预计超过3万套。
大量的新房上市将抑制房价的上涨。

2015年以后，像现在这样，20公里内任意一个区都大涨的形势不再。

8. 悉尼上一个房产上涨周期是1996-2013年。 房产下降周期是2004-2008年。
这一轮上涨周期是2009-2010， 2012-2016年。

9. 海外买家的大批涌入推高了悉尼，墨尔本的房价。
中国房产的黄金10年为悉尼，墨尔本，布里斯班3个城市的房价上涨提供了充足的弹药。
澳元汇率的下跌，使人民币的购买力提高了15%。

10. 悉尼2014年下半年以后各区的房产走势将出现分化：

.ZONE 1 以内，
.靠近火车大站(Strathfiled, Epping, Granville, Lidcombe, Glenfield, Wolli Creek, Riverwood等)的，
.小学，中学学区房(北线，西北线），
.悉尼10大区域商业中心的(2C2H2P4B: Chatswood, Castle hill, Hurstville, Hornsby,  Burwood, Bankstown, Bondi Junction, Blacktown, Parra, MQ Park), 以后的涨势会越来越喜人，将超过悉尼区域的50%(预测)


最后的忠告：
1. 2015年底，在悉尼炒房的，能撤退的尽量撤退。不要等到2016年年底再撤退。
2. 2016年以后，布里斯班见。


补充：
从内心来讲，炒房赚钱是不道德的，鼓励了很多像我一样不劳而获的人。

但另一方面，炒房赚钱是“知识改变命运”的表现，是“知识就是力量”的完美表达。

如何杜绝“利用炒房来赚钱”的捷径，澳洲政府包括RBA还有很长的路要走。
在这一天来临之前，炒房赚钱依然是华人在澳洲最有力的2个武器之一(另外一个是补习)

天涯浪客

白雲山民

从内心来讲，炒房赚钱是不道德的，鼓励了很多像我一样不劳而获的人。



这是赞还是弹？

论坛说书人

悉尼人才多啊，我指的是这种真分析的，不是只会翻译报纸的

自游自在

呼唤长安雪梨呀，城主严重盗版啊

天涯浪客

自游自在 发表于 2015-12-8 13:52
呼唤长安雪梨呀，城主严重盗版啊

我当时也是看到不少Bankstown的内容所以才存下来自己欣赏的，没想到成为绝版了。

自游自在

不得不说，长安雪梨预测得狠准

gordonye2000

高手高手高高手

audi

最后给的结论是2015年底卖房

悉尼的几十套房都卖了吗

cau2010

澳洲投资房产高人。

天涯浪客

楼上看完的同学们，我�