Castle Hill 投资房 卖 还是 租

xiaocheng71

最近一直纠结这个问题。
4年前以43w的价格买入一个2房一卫的apartment。如今市场价格65w左右（开放2周，还没有offer，中介老是以一个卫生间压我，但是我的房子是木地板，外加朝北）。出租估计500－520每周。但是其他strata费用较高，固定费用一年6000 包含water，strata，council。前不久刚刚买入一个house。
apart地段很好，离将来的火车站600m。门口就是hills bus到city。
apart做过一次refiance，贷款46w，买时贷款是34w。Broker说很多人按贷款46w负扣税也没问题。
纠结在此：
1） 目前房价在一个相对较高的位置，是不是出手算了，以后价格合适的时候入一个小地的house。总感觉house升值更快。
2） 目前是夫妻二人50%的比例，负扣税没有便宜占，当然卖的时候也会有好处。这倒不是一个很大的问题。
3） 如果出售，再买入另外的投资房，会有至少$40k的中介费和印花税的损失。 但是如果不出售，名义上损失大约4000刀一年（按46w负扣税），实际上损失 4000刀+ (650000-460000)*0.047=12900刀。
4） 做投资房似乎也有各种风险，空置期，碰到不良房客等等。

如果是你，怎么办？请教大侠高见。

kawara

城堡山两室一卫 65W， 是不是你搞错了？

xiaocheng71

kawara 发表于 2014-11-13 08:38
城堡山两室一卫 65W， 是不是你搞错了？

太贵？

潜水2号

到不了65万，最多60.

ellepopo

3房还差不多吧

xiaocheng71

最近房子很疯狂，旁边的很多都是卖这个价格左右。

Halsey

一卫好象是硬伤

leoqy

两室一卫上不了500吧
这个322离towers那么近才490
http://www.realestate.com.au/pro ... stle+hill-409272835

英伟

楼主 啊油死呀未死？

大江东去

apart做过一次refiance，贷款46w，买时贷款是34w。Broker说很多人按贷款46w负扣税也没问题。

你的broker真牛，

反正罚款也不用他出。祝楼主好运。

largepa

楼主犯了一个错误,拿二手房价格和现在的楼花价格去等同.你看你也说了没有OFFER.不过这个价位入的,还有这个租金,建议留.

kllshu

largepa 发表于 2014-11-13 11:06
楼主犯了一个错误,拿二手房价格和现在的楼花价格去等同.你看你也说了没有OFFER.不过这个价位入的,还有这个 ...

LZ is right, you are wrong, there was not offplan apartment in Castle Hill in last 12 months. there was no offer for rental not selling.

xiaocheng71

leoqy 发表于 2014-11-13 09:27
两室一卫上不了500吧
这个322离towers那么近才490
http://www.realestate.com.au/property-apartment-nsw-c ...

这个交通不好

liu263

卖吧。6000块固定费用还不包括维修以及出租的代理费用。这样算下来就算一天空窗期都没有你一年的出租收入最多是19700。这样还抵不过43万贷款的利息（按4.5%算）。

不如趁房价正高，赶快现金入袋。

youxuan1420

首先问问现在卖掉能得到什么
1，hold了四年，加上利息，印花税，买卖的手续费，中介费，你能挣多少？
2，拿了钱以后，现在利息这么低，你能做什么？现在这个时候入市接盘么？

车站盖好后，价钱还会再涨一下的。tower也要扩建了，都是利好的消息，建议再hold几年吧。

strata费用高是个问题。是火车站对面的那个楼吧。不是你一个人反应了，不如联合一下其他业主，换了strata agent。

xiaocheng71

大江东去 发表于 2014-11-13 09:34
apart做过一次refiance，贷款46w，买时贷款是34w。Broker说很多人按贷款46w负扣税也没问题。

你的broker真 ...

其实我也很担心这样

xiaocheng71

largepa 发表于 2014-11-13 10:06
楼主犯了一个错误,拿二手房价格和现在的楼花价格去等同.你看你也说了没有OFFER.不过这个价位入的,还有这个 ...

其实，同一个building也卖到了65以上

xiaocheng71

youxuan1420 发表于 2014-11-13 10:53
首先问问现在卖掉能得到什么
1，hold了四年，加上利息，印花税，买卖的手续费，中介费，你能挣多少？
2，拿 ...

是7～11斜对面的那个楼
卖掉了心心理压力小一些，不操心。
确实，卖后拿到现金18w也就是抵扣利息了，收入很低。

xiaocheng71

liu263 发表于 2014-11-13 10:41
卖吧。6000块固定费用还不包括维修以及出租的代理费用。这样算下来就算一天空窗期都没有你一年的出租收入最 ...

是啊 如果老实按照34万贷款，我估计还得交利息。这个负扣税有时候有点忽悠老百姓，不合理

大江东去

xiaocheng71 发表于 2014-11-13 12:01
是啊 如果老实按照34万贷款，我估计还得交利息。这个负扣税有时候有点忽悠老百姓，不合理 ...

再买一个投资房的时候，就可以43万利息抵负扣税了。

urhug

留着吧

鼹鼠和蝉

我个人觉得六十五万不太乐观，三房还可以。留到西北线开通应该可以卖到七十吧。

youxuan1420

xiaocheng71 发表于 2014-11-13 11:59
是7～11斜对面的那个楼
卖掉了心心理压力小一些，不操心。
确实，卖后拿到现金18w也就是抵扣利息了，收入 ...

我觉得咱俩说的是一个楼。你那个楼是不是华人开发的，找了个垃圾strata agent什么也不管？我邻居12年底买个房子也在那个楼里，当时听说要换strata，不知道换了没有。那个楼一直没怎么涨直到13年赶上了大势。现在卖就亏了，多留几年吧。

另外，去问问会计吧。这种refinance后全额贷款的应该也能全退吧。

xiaocheng71

youxuan1420 发表于 2014-11-13 11:42
我觉得咱俩说的是一个楼。你那个楼是不是华人开发的，找了个垃圾strata agent什么也不管？我邻居12年底买 ...

那栋楼比较老，不好卖价格，我在里面那栋。是换了strata，前一个管理有费用太高，所以我们扯了他。

chinara

觉得继续持有比较好。

prinze

现在出手多亏 快点出租出去才是正理 止损吧先

excellent

唉，我和你的情况差不多。只不过我在墨尔本。7年前买的旧俩房老公寓花了36万，前俩天银行才沽了44万5。租金已经4年没涨了350一周。Agent fee, strata 加上 council rate, water rate 一年得有个4000。鸡肋呀鸡肋。我想卖了可老公不死心想再等等看。就怕越等价越低。愁啊。

xiaocheng71

excellent 发表于 2014-11-13 17:41
唉，我和你的情况差不多。只不过我在墨尔本。7年前买的旧俩房老公寓花了36万，前俩天银行才沽了44万5。租金 ...

基本上的是一边倒的持有啊，谢谢大家意见

巴乔

别卖，大家都不卖就涨了，无量上涨

Newtown85

楼主，我3房2卫的apt 在lidcombe, 卖价58万，离火车站300米，strata 585

租570, 你说是租还是卖？

2房1卫的，卖48万，你说呢