请问在syd，商用房产的投资回报率

hyue68

以前一直没研究过这个问题，昨晚朋友问起，我好像一无所知。

特来请教！多谢！！！

求大师们指点，想知道回报率啊，大约的价钱啊（一定要good location），。。。。

任何相关的事

rainvegie

一定高过residential
高的十几也有，但是问题是，那是有租约的情况下。
有时候空置起来很久，你就赔死了

姜姜

能达到没有空置，6.5%么？

deen

有说一铺养三代的。

hyue68

rainvegie 发表于 2014-7-13 10:26
一定高过residential
高的十几也有，但是问题是，那是有租约的情况下。
有时候空置起来很久，你就赔死了 ...

有道理

hyue68

deen 发表于 2014-7-13 10:33
有说一铺养三代的。

感觉那些房东太好赚了

deen

hyue68 发表于 2014-7-13 10:36
感觉那些房东太好赚了

看着是的。

ajpint

绝大多数 是 亏，少数 赚过 8%

hyue68

继续！

eleuthero

姜姜 发表于 2014-7-13 10:29
能达到没有空置，6.5%么？

选对楼就可以 所以不能只看回报率 要看空置率

eleuthero

一般回报率在6% - 8%之间

Poweregg

deen 发表于 2014-7-13 10:33
有说一铺养三代的。

呵呵，我也听说过

感觉最好是门面，比office或者仓库好

deen

Poweregg 发表于 2014-7-14 08:44
呵呵，我也听说过

感觉最好是门面，比office或者仓库好

现在仓库也不错，随着实体商业向网店的转变，仓库需求扩大。

Poweregg

deen 发表于 2014-7-14 18:32
现在仓库也不错，随着实体商业向网店的转变，仓库需求扩大。

关键是bargain power

租仓库的：
有便宜的地方？搬
老板要涨价？搬

门面location好的话
租客几乎不会搬 除非租金乱涨或者生意做不下去

slinece

一般retail的商铺比officed的回报好些？

Kelvin_yang

500万以下的商用物业一般回报率都在5%左右。

商贷利率开始比这个要高，前几年要贴钱。靠的是每年4%左右的CPI增长。

买商用物业还是建议合伙买500万以上的，最好过1000万。我以前有个客人想买一个TAB，1000万左右回报率是8%，20年租约。只可惜没想通，我要有钱我也买。

1212qwe

council rate 和strata 都很高的

Ozquest

also, if it is residential investment, you can move in to avoid CGT later, but you must pay CGT for the commercial when sell it

Kelvin_yang

感谢楼主送分。 我是做broker的，做了不少这类型的贷款。再补几条意见。

1. 投资回报永远与风险成正比，回报越低的物业一般风险就越低。再用1000万那个TAB做例子，其实有很多800万左右的仓库有10几点的回报率；但因为比TAB有更高的空租风险所以把价格做低。

2. 同理，银行在审查的时候也考虑租客的风险。租客越风险，银行给的利率越高（这个跟住宅有很大区别）。

3. 买商用物业之前建议买家找专业估价公司做一次估价（这个低估起来很麻烦的，费用是看物业规模来定的）。

4. 最好在veda（信用记录库）查清楚租客有没有信用违约。当然大公司发生的机率较低。

5. 合同非常厚和复杂，要请专业的律师帮你过户。（华人的就要小心了）

6. Council Rate, Water Rate, Land Tax 和各种杂费一般都是租客全包的。所以那个“净租金”减掉利息就是你的纯回报。 但也有坑爹的，所以律师必须要好。

7. 做贷款要收费，一般是贷款额的1%-2%。木有对冲帐号，一般只能贷65%左右（好的broker一般会一个一个银行帮你问，看谁贷得最多）。

8. 贷款一般不需要收入，因为租金一般都比利息高。除非你买空的，我们一般用海外收入来做（贷款额太大，只能这样）。

希望这些对你有帮助。

Borax

Kelvin_yang 发表于 2014-7-16 22:01
感谢楼主送分。 我是做broker的，做了不少这类型的贷款。再补几条意见。

1. 投资回报永远与风险成正比 ...

长知识了

1212qwe

轻易不要买 澳洲经济真的不行，自己有生意还好，如果只是出租有点困难，还不如投资住房呢

kkxxing

Kelvin_yang 发表于 2014-7-16 22:01
感谢楼主送分。 我是做broker的，做了不少这类型的贷款。再补几条意见。

1. 投资回报永远与风险成正比 ...

第5条为什么华人要小心，有什么区别吗