卖房记( 坑已填平)

pangpang

坛子里关于买房的帖子不少了。我想把自己卖房的经过跟大家分享。要买房的人也可以从中了解房产中介的运作，出offer时，心里更有数。（不过，这经验可能只适用于Adelaide。）
为了避免叙述不清，咱这回用倒叙的方式，先说结果。
我的房子是去年4月初买下的，6月底settle。中间有那么长时间，一是我原来租住的flat要6月底到期（本来3月开始看房，心想要看个两个月，才能买下房子，没想到第一次出offer给自己看中的房子就成了。）二是卖方属于小房换大房的情形，新房还没买到，也希望settlement date 越久越好。房子是三房的townhouse, 居住面积115平米，有独立前后院，2 toilets，离主路巴士站步行2分钟，距火车站步行4分钟，离CBD 10km。Townhouse属于strata title。我买的这个，是一组四户，每两户共一面墙。当时卖主开价250K+。 Open inspection 第一天，我去看房，一眼看中。加了个5K，给出口头offer。当晚中介说有两人出offer，我们接近，可不可以再加5K。我拒绝了。中介又提出如果我是无条件的offer，也就是在合同里不提 under financial, 我还是有可能拿到这个房子。于是就这么成了。
-        说是先说结果，又不得不把背景罗嗦一下，现在言归正传。
本周此房子以327K的价格卖出。出offer的人跟我当时一样，是无条件的 cash offer。也就是说，卖方不会有由于买方贷款失败，不得不毁约，导致重新卖房的风险。
我算了算，除去给中介的费用，除去买房时交的stamp duty, lawyer (or convenyance ) cost, 我投入的improvement (装了个portable gas heater, 抽油烟机等) cost，这15个月期间一买一卖，我的净收入大于50K（由于是自住房，capital gain是不用交税的）。不过，这个收入实际上是抵销了我买大房时，由于今年价格疯涨，多付出的钱。我同样是下高价，买下了另一处自己满意的700平米的house.
一、Adelaide的房价自今年第二季度起一路疯涨。缘由大概如下：
Mining industry的发展，导致Adelaide今年重演了PERTH去年的一幕（PERTH 2006的房价增幅是47%）。虽然采矿基地离Adelaide有六、七百公里，大本营可是设在Adelaide。在ETSA工作的当项目工程师的一个朋友，今年时不时去矿上出差。问起他在那儿做些什么，答曰，看别人挖洞。
二、Adelaide至今是房价最低的州府城市。听在达尔文的朋友说。他住的相当于Adelaide的Salisbury, Elizabeth之类名声狼藉的区，房价已达到了400K以上。
三、新移民的涌入，尤其是带着大把钱的来自UK，欧洲国家的移民。（据说UK乡下来的人，或城市里住着小房子，向往大房子的人，很喜欢Adelaide。他们准移民之间也有像咱们AUSTEPS似的论坛，互相交流之间，知道Adelaide是个适合居住的country town 风格的地方，纷纷决定移民到此）。
6月时，曾在报上看到一篇文章，BUY IT NOW OR NEVER。意思是此时不买，以后更买不起了。这一下，又把第三季度的房价推向高潮。
待续

[ 本帖最后由 pangpang 于 2007-9-28 18:31 编辑 ]

pangpang

为什么有了卖房子的念头

虽然有计划另买一套房子，但从来没想过要卖掉现在自住的房子。原计划是买到第二套房子后，现在的这套作为投资房。由于位置紧靠FLINDERS大学，交通便利，出租是很容易的。
今年第一季度末，一个在外地工作的朋友，要买我住的地方邻近的房子。我很高兴地担当起替他们看房的任务。第二季度初，又有悉尼的朋友想在阿市买投资房，我又担当起看房的任务。悉尼的朋友之一，已在全澳各州置下投资房产，谈起买房，颇有心得。当时，他们本是冲着一套拍卖房亲自飞来阿市。结果一个法院拍卖的，看似多年没住过人的房子，居然有70多人参加了拍卖会。价格超出他们愿意出的价格。巧的是，旁边另一个房子前，有卖房的signboard. 他们即刻打电话和中介联系，在该房没有OPEN INSPECTION之前，主人还住在里面，不同意看房的情况下，硬是当天把房子买下来了。（房子是三房600~ 700平米，北区，距CBD 11 ~13km。 24.6K买下。Settlement 那天我去检查的房子，房子不错，不用任何装修，就可出租住人）。
第二个悉尼的朋友要我帮着看房时，时间过去了一个月。我发现同一区，同类型的房子在一个月中，房价涨了10K以上。朋友想以250K一下，在房屋廉价的北区买HOUSE的计划破灭。我们都不由得佩服，第一个悉尼朋友的投资眼光。
我自己开始给自己看房时，是6月下旬。刚仍掉了一份不开心的工作，新工作下落还不十分确认的情况下。只能看看，了解行情。并没有试过出offer. 我们看房的区域很明确，是city 以南，不超过12KM。东南是富人区，咱买不起，只有在正南和西南区。零零星星看了个把月的结果是越看越灰心，按我们的预算，在选定的区只能买破房子。要想买像样点的，只能把不超过12KM的标准，放松到15KM以外。由于新工作在试用期，贷款成功希望不大。我逐渐放弃了买房的念头。
没想到我彻底打消买房念头后，以前不起劲的BF开始对买房上心了。起因是看了报上的一篇文章，说是父母可以给子女当guarantor, 帮助囊中羞涩的子女贷款成功(父母并不用出钱，只是提供贷款担保)，早日买上房子, buy now or never。
8月，我们又开始看房。BF出面找brocker谈贷款。结果还是卡在我的工作尚在试用期的问题上。我说尽量不要难为父母，我先试试和我的雇主谈，能否出个试用期已通过的证明。可喜的是我的经理豪不犹豫的同意了。拿到银行的预批后，我们加紧了看房的步伐。可出了几次offer都不成功。往往是一处房子有至少6家出高价offer，跟抢房子似的。根本不像去年还有协商的余地。要想offer成功，出价要比卖家开出的价格至少高30K。ACTION我们更是不愿参加，往往中标的人都出了离谱的高价。
这时我们又打算放松12KM的标准。看了远处的几个房子，心里总是不舒服。已经习惯了近郊的便利，要放弃这种便利很难做到。况且女儿无论如何不愿意换学校，让她上学时搭公交耗费过多的时间，我也不愿意。
后来就想，既然今年的房子这么抢手。何不把我的卖掉。我这房子出租的话，出租收入会高于还利息的钱，我还要为这笔多出的收入交税。不如现在卖掉。合适的时候再另买个投资房。可以100%贷款，然后以负收入减税。那个很有投资眼光的朋友说，在圣诞，新年期间及每年的第一季度房价往往处于低谷。因为那时候，多数人还没有计划开始看房。而卖房的人又一定是有什么特殊原因，一定要在那个时候卖房。这时候，有心的买家可以协议到一个好价钱。

[ 本帖最后由 pangpang 于 2007-9-22 18:33 编辑 ]

pangpang

面试中介
话说9月8日的那个周末，突然有了卖房子的想法。周一我就开始联系中介。先联系了两个，约好分别在周二5:30pm， 6:00pm到我家来谈。
第一个是REMAX。之所以联系该公司纯属偶然。若干个月前，在网上闲逛，有个free evaluation的链接，点击进去想知道自己的房子指多少钱，用作EQUALITY贷款时，
能贷多少。结果收到REMAX公司SCOTT的邮件，提供了我家附近类似房子近期的销售价。接着他又给了我电话，问我是否有卖房的打算。我说没有，只是想知道可贷款额的估算。他告诉我银行评估和市场价格是两码事。不久，我又收到他寄来的一张卡片，表示我们的谈话很愉快之类。我不知怎么就把这张卡片留下了。
第二个是Magainagain，就是以前卖给我房子的中介。我们SETTLMENT那天，收到了
他们送给我们的相册做礼物。去年在买房子的整个过程中，Mike&Zoe搭档有效，友
好的工作方式，给我留下了很好的影象。我当时心里就想，以后如果卖房的话，一
定找回他们。
周二5:30pm， SCOTT准时来到。他带来了方圆两公里内，同类型房屋近6个月的销售价格。对我提出的销售价格方案295K+非常赞同。对房子SHORT TOUR以后，表示这房子卖起来会吸引很多潜在买家。然后无非是推销他个人，MARKETING专业，有独特销售 技巧，深得客户喜欢之类。
不过，听说我还有另两家比较，颇为失落地说:如果知道他是第一个约见的人，他会要求做最后被约见的。他说最后一个成功的希望最大。因为我们跟第一个谈时，还不太清楚问什么问题。而到了最后一个，已经知道有什么是应该问的。当所有的问题都得到圆满答案时，选最后一个的机率会很高。
他的费用是: 2%成交价为中介费。广告费用另计，约为1140.-。含专业摄相，INTERNET ADV., 登报(含在Adervertiser 上的广告)，signboard，50份彩色A4双面的用于open inspection现场的广告。当然，取决于我的需要，可以不全选。所有费用在SETTLMENT后才支付。中途不满意，可终止合同。终止合同时，除已发生的广告费外，无须支付其他费用。


第二个到来的Mike&Zoe呈出了一份颇为像样的PACKAGE。封面图案是PR上下载的我家的HYBRID VIEW，比GOOGLE MAP更为清晰。整份足有半公分厚。除了和SCOTT类似的内容外，还有他们(不是公司的，是他俩个人的)近6个月的销售业绩。清楚的列出了卖家广告价和实际卖出价。从此清单可以推算出他俩半年的收入了。让我直慨叹自己入错了行。难怪大部分中介开得都是奔驰，BMW之类的名车。这辈子是没可能做这行了。我还没看到过亚裔面孔的房产中介。接触到的这些中介，都以在斯地土生土长，了解所在的区域，作为推销自己的卖点。

这个PACKAGE的好处是，在和他们面对面的交谈后。我可以慢慢再从书面资料里比较，选择自己认为合适的中介 - 那就是不仅能把房子卖出好价钱，而且服务高效，周到。

PACKAGE还包含了Mike的书面自我介绍以及客户的TESTMONI。从其自我介绍中得知Mike已是连续五年的sales practise of the year award的得主，以及一些customer service奖项。2003年，他是第一个雇用全职个人助理的房屋中介。从书面介绍中我总算搞清了他和ZOE纯属工作关系。介绍中提到了他妻子的名字和两个孩子的年龄，名字。一个妻子能够放心让丈夫和一个漂亮女孩几乎是除离开家外的所有时间都在一起，形影不离。夫妻间该是怎样的信任。

PACKAGE的后半部是公司介绍。也就是公司的Unique Sales Point。应该说这份PACKAGE是相当全面的。既突出了个人，又强调了有一个强大的团队作后盾。
本来心里早就初定了Mike&Zoe，但毕竟没有比较的话，作决定比较唐突。第三个面试的，是房地产界的老大。(这家的名字有人猜中的话，我给第一个猜中者加10分)选这家面试，是我BF 的主意。那时我们为自己买房时看中的几处房子碰巧都是那家公司的同一个中介人，是个中年女士。她曾经创过GLENELG区最高销售价的纪录。我们经过她出的OFFER，虽然被房主REJECT，但和她交往过程中的沟通，  BF非常满意。

约见她的时间安排在同一周的周四。周三时，前面见过的两家，都向我展开了强烈攻势。SCOTT在离开的当晚就发短信，表示很感谢给他登门面谈的机会。次日打电话告诉我，他们公司经手的在我家隔壁区的一处 2 BR townhouse，以312K成功卖出，有很多miss out buyers。Mike&Zoe则告诉我，经查询他们公司的数据库，有12个想买townhouse的qualified buyers。而且有个买家的要求，几乎和我的房子的条件完全吻合。Mike&Zoe还寄来了两人签名的保证客户满意的warranty declaration。

在我看来，见这第三家有些多余。但既然已约了，也不便取消。全当是观摩别人的销售技巧了。以前找工作时，受够了面试的折磨，这回算是换位当了interview panel 的小组长了。

对了，还望了介绍interview panel的成员。除了我和BF以外，还有爱凑热闹的小猫咪Jessie。这些中介为了显示自己的轻松，老练，都免不了对总想跳到桌上的Jessie表示友好。BF却为自己对Jessie训练的失败，感到懊丧。(训练过Jessie不可以上吃饭桌，也就是我们面试中介的会议桌。不过女儿经常和Jessie乱玩一气，让BF对Jessie的训练难以凑效)。

话说周四来到的这位女士带来了像印刷品式的，封面有她自己头像的册子。不愧是大公司，用的纸张质地都不同。她大概只是把册子的封面换上我的地址，及名字（Prepared for xxx)。她也带了一份PR data. 不同于SCOTT的是，她在PR上得到的报告是我所在的Suburb自今年一月起的销售价格列表。具体格式如下：
Address/ Sales Price/ Sales Date/Lot Plan /Area (i.e. land size)/ Building Year/ No. of rooms/Equiva Area i.e. size of living area /Style /Condition/ Improvement
结合两人给出的报告，从中我发现了有趣的数据。我家隔壁街上，同一街道号，不同unit，结构，新旧程度完全一样的两个单元，Unit3 今年五月出售，卖出价是235K，unit2 六月出售，卖出价是300K。这个unit2我去看过，当时广告价295+。实际居住面积比我家小，但标的是122m2。前后院也很小，几乎称不上是院子。1995年建，只比我的房子新两年。里面给人的感觉很新，每个房间都有分体式的空调，后院小小的under cover，装了一个大的按摩浴缸。楼梯和二楼的地毯是新的。我想这些improvement也不过最多值25K，但卖出的价钱比unit2却高出一大截。（各位看房的，应该有所启示吧？）
而我自己的房子去年六月买到的255K，同一街道号的邻居去年一月买到的价格是225K。我要是去年知道的话，还不大大郁闷一场。Mike后来也告诉我，他当时卖的是同类型，同区最高价。现在我委托他卖房，他还是会尽力卖出最高价。真是不心虚，同一个房子，让他在不到一年半的时间里卖两次，他都自信能卖出好价钱。
从那天开始，我们决定给自己看房子出offer时要先上PR找数据。我BF的直接上司是PR的member。他告诉了自己的用户名和PW，所以我们可以不花钱查到需要的数据了。（仅管这样，有个我们看中的在 south plympton的一个要拍卖的房子，我们出了个可观的价，房主还是没接受。仍坚持要等到原定的10月初的拍卖。按今年的房市，一旦像样点的房子放到拍卖会，都会出现离谱的对卖主有利的好价格。我们看的在morphettville一个三房，老房子，但内部装修很有特点，ceiling很高，感觉高雅。我们认为最高拍到400K，结果从360K开始出标，第二标就是400K。不到10分钟，拍到了490K成交。搞得我们对拍卖不敢问津。
Adelaide今年出售房house的形式，大都采用拍卖。这是房源供不应求时，对卖家最有利的策略。卖家承担的费用，只不过是不到$500.-的拍卖费。（当然其它的广告费还是照常要出的）

[ 本帖最后由 pangpang 于 2007-9-28 18:30 编辑 ]

pangpang

正式卖房经过

到了周五晚上，是我们承诺的告诉被面试者结果的时间。不选Scott 我们意见一致。我倾向于Mike，他倾向于大公司的那位女士。我们都认为Scott太pushy。他认为那位中年女士沟通能力强，公司名声响，实力强。我的房子，当然最后是我作主。当我拨通给Mike电话时，我用低沉的声音说: 每个中介都不错，好难做决定。这令他错觉我没有选他。这也是我设计好的谈话策略。我想先知道他提到的12个qualifier buyers是否确有其事。要求先不登广告，安排做private sales。他毫不犹豫地说，他可以按我的时间马上安排。当我告诉我选了他时，他还问我是否我BF也同意。看来他作为Sales  的感觉真是很灵敏。居然知道我BF不倾向于他。

我是一个不善于报告坏消息的人。我迟迟犹豫着，不知道用什么措辞通知另外两家。
BF问起需要帮忙吗?我是求之不得。等他电话通知完这后两家， 我询问对方的反应时。他说那位女士的反应很令他吃惊。对方非常upset，且有抱怨我们浪费她时间的意思。我BF说， 看来不选她是对的。如果sales总想别人什么都依着她的想法，我们以后如果是做了她的客户，还要什么都顺着她， no way!


由于我周一下班后还有课。就和Mike约到周日他到我家来签合同。
合同签的条件和费用是，如果卖出价减去中介费，广告费，高于305K ，我交2.2%中介费(含GST), 否则我交2%(含GST)中介费。具体作什么广告，待private inspection的反馈再定。因为我们还有些细活要做(比如墙面被沙发碰掉的paint要补)。Private inspection的时间定在了下个周四。

一切都在接下来的一周发生了。
周一下完班去上课，上课之前照旧先给BF通电话。他说他下午刚在网上看到一处房子，联系了中介，今晚可以看房。半小时后发来短信，说是房子比我们出offer遭拒绝的那处房子还要好。要求中介联系房主次日再安排一次看房。

周二下了班，接了女儿一起看房。看完我们就直接到中介的办公室出书面offer。

周三中午等到了中介的回复，又一次加价后，我们的offer被接受了。
周四下午下班后，我们一边在中介办公室签买房的正式合同。一边等到了Mike的电话。说是有7组人来我家看房，有四组出了offer。

晚餐后，我们谈着买到房子，兴奋不已。BF说假入你的房子能卖个315K，一切可就非常圆满了。正谈着，Mike的电话来了，告诉了我们最高offer是327K，但买家本人没来看房，是她的母亲代替她看的。她只是在网上看到我房子的照片，这就决定买了。那女孩还说如果她的offer能被接受的话，就圆了她的梦了。

我不是贪婪的人，我也不急着卖房。但既然出价高于我的期待价，我当即就接受了。其实还有另一组的出价只比她少1K。如果忍心的话，可以在他们之间挑起竞争，达到抬高价格的目的。据说那个女孩是艰难地渡过了一晚，等待offer正式确认的消息。我经过那样的痛苦，很能理解。

原先定好是先不打广告的。我是在周三晚上收到BF发来的email link，才知道Mike已经把照片放到网上了。既然事先没经过和我商量，费用当然不用我出都是。

买的，卖的房子都过了cooling period以后，我上网看了一下，我的房子的点击率还不到200。而我们买到的房子的点击率不到400。都是没打internet  以外的广告就卖出了。而那个我们出过offer未果，要等到10月初拍卖的房子，点击率已经差不多到1500了。估计将来的成交价会很高。所以买房子的要密切关注是否有新房list。趁早出offer比较有利。

[ 本帖最后由 pangpang 于 2007-9-28 18:28 编辑 ]

pangpang

占楼完毕
请发言，加分

休

加分完毕,等填坑

pangpang

好快! 不过我大字特慢，请耐心。

月亮

换大房子拉

pangpang

原帖由 月亮 于 2007-9-22 18:11 发表
换大房子拉

是，新房合同刚签的第二天，现在的房子刚被中介放到网上。还没有open inspection, 买家就出了我满意的价。
买家的settlemen和我即将入住的新家的settlement 定在了同一天。买到我房子的女孩，也是非常高兴。

西边雨

谢谢分享

patricb

好！光是这标题就吸引人。

阿德是好地方啊，前几个月去了一下就被“深深吸引”，还开玩笑说以后老了移民到阿德，房子便宜环境好，现在看只能是“戏话”了。