如何选择卖房中介。

remexcong

我们计划卖房子，周围邻居大多数是local，那么我们应该选择local的房屋中介还是华人的房屋中介？华人的中介是否收费低一些？这两者有什么别的差别？
另外，一个诚实的中介和一个擅长忽悠的中介，哪一个更好？
谢谢。

dd66

你搜一搜REALESTATE, 看你的区，然后点FIND A AGENT, 你可以看到你这个区附近的所有中介，并且可以看到他们LAST 12 MONTHS的销售记录，我想，这是个不错的参考吧。

dd66

不过话又说回来，有时候也不一定。
有时候生意好的中介呢，代理的房子多，甚至你一个小区都有多套待售，那么他可能没那么用心了，他有侧重点的。
相反生意不是很好的中介可能房源少，可能会更加用心。

原帖由 dd66 于 2012-7-23 13:15 发表
你搜一搜REALESTATE, 看你的区，然后点FIND A AGENT, 你可以看到你这个区附近的所有中介，并且可以看到他们LAST 12 MONTHS的销售记录，我想，这是个不错的参考吧。

dd66

我们2月份找的是我们所在区TOP 1的中介，他去年在这个区域的售房记录遥遥领先，佣金稍微高点。但是想到他的销售记录，贵点也值，只要能快点卖。
其实不然：
1.因为他卖得好，销售记录也好，找他的人多，那么佣金也高，佣金上没有任何回旋余地；
2.他在我们同一小区有超过6套待售的房子，都是他代理，他自己也有轻重缓急，有时候在介绍我们房子的时候，客人说客厅小，他立即就说没关系，我一会带你看UNIT XX。我感觉很不好，在我的地盘还想着卖别的房子。
3.3个月后房子没卖掉，中介不急（因为他房源多，6月份卖掉了9套），POCKET 已经满满的了；他一直告诉我要降价，尽全力说服我降价，而不是说服买家提价。
个人经历，仅供参考。

remexcong

谢谢悟空的答复，非常有用，正所谓锦上添花不如雪中送炭。

我们看房子时中介也常常介绍手头别的房子，反正能卖出去一套就算一套。如果别人不喜欢这房子，那中介再怎么说也没用，还不如试试别的运气。

为什么有的人找两个中介同时卖，那样做有什么优缺点？

dd66

我就后悔没找2个中介了。
一般中介会跟你签EXCLUSIVE CONTRACT，那么别人就不能卖了。
如果是开放的合同，你就可以找2个或多个中介同时卖，这样的话，作为卖家，你的POWER就足够强大，中介只能拼命拉价而不能压你，因为他知道他有竞争对手。他卖不掉，别人卖了，他什么都得不到。
不像我，一下子签了半年，这下好了，都没得机会，只能让他卖。

原帖由 remexcong 于 2012-7-23 13:46 发表
谢谢悟空的答复，非常有用，正所谓锦上添花不如雪中送炭。

我们看房子时中介也常常介绍手头别的房子，反正能卖出去一套就算一套。如果别人不喜欢这房子，那中介再怎么说也没用，还不如试试别的运气。

为什么有的人找两个中介同时卖，那样做有什么优缺点？

garysu

多听一下本区其他人的意见，包括买家卖家的意见，口碑好的中介值那个钱

手头房多的中介更加需要尽快出货，否则每开一个inspection，都要占用宝贵的时间，影响其他房子的安排。

如果你对价格有合理的预期，又是还行的区域，卖出去是相对容易的

[ 本帖最后由 garysu 于 2012-7-23 14:01 编辑 ]

roy99883630

和买东西要报价一样，货比三家，需要多约谈几家，看看各家给你的直观印象；最简单的，如果他不能让你感觉舒适，想想他如何能让潜在买家感觉舒适的出高价？——我想，这就回答你是找诚实还是忽悠的问题了。当今社会，真正的，谁比谁傻多少？

听取他们的市场定位，市场分析，不要听信他们手里有多少客户多少潜在买家，这些都是狗屁，重点听听他们对这个房子的分析（房子都有优缺点，不要被他们因为抓住你想房子卖价越高越好的心态而说这房子怎么怎么好就放松警惕，这招我也遇到过，而且不少中介会用这招），分析目前的市场，和你讨论用何种方式来卖。

根据你们所在的地段，分析谁才是你们潜在的买家，买房子的，60万的，100万以内的，100万以上的买家，整体来说属于不同的收入群体，有不同的思维方式和投资理念。

再和你讨论采取什么市场策略，怎么找房子的卖点（这是门学问），怎么投放广告，怎么预计这个费用；根据策略的不同，房子内部怎么布置，哪些该整理哪些可以不用。

最后要讨论的，才是所谓的佣金问题，其实不是最重要的问题，可惜咱们同胞常常过于纠结这一点，一百万的房子，佣金相差一个百分点（这几乎是不可能的），也不过一万块钱而已，有经验的中介，卖百万级房子的时候，去抬高一万块，就我看到的知道的，真是小case。

千万别把我的胡言乱语当专业建议，我最多只算这个行业的边缘人士，有几个业内的朋友，道听途说了不少而已。当然呢，自夸下，我买房子的时候，因为有这帮家伙们在后面出谋划策，出价始终没被中介牵着鼻子，最后成交价咱是500块500块的磨出来的，相当经典的说。

roy99883630

原帖由 garysu 于 2012-7-23 14:00 发表
多听一下本区其他人的意见，包括买家卖家的意见，口碑好的中介值那个钱

手头房多的中介更加需要尽快出货，否则每开一个inspection，都要占用宝贵的时间，影响其他房子的安排。

如果你对价格有合理的预期，又是还行的区域，卖出去是相对容易的

这个还真不一定，昨天讨论的某个出名的华人中介，它曾缺德的把一个房子签了一年的exclusive agreement，把房子硬是在市面上挂了一年到最后也没卖出去。
一般四周的open inspection之后，就不会特地再安排时间了，除非提前预约，房主遇到这种事，很被坑的。

celiacao

不要签太长的合约，要求有怎么样的宣传力度，中介让你降价能有坚强的内心坚持不降。我们遇到的中介就是签约之前什么都没说，只给了我们一个很高的预估价，我们挺高兴签了。结果他为了省钱用最基本的宣传方式，拍卖也是只走个过场来了两个中介。接下来就是不停说房市不好，要我们降价。还好我们的房子房况很好，老公足够坚持不降价。最后我们的房子是我们区同类房里最高价成交了。而且中介基本没赚什么钱，最后中介为了能让房子成交，自己主动降佣金。因为我们签的是不付广告费的，如果房子不卖中介就要贴钱进去了，所以他宁愿少赚点也比亏好。

[ 本帖最后由 celiacao 于 2012-7-23 15:01 编辑 ]

remexcong

原帖由 roy99883630 于 2012-7-23 14:43 发表

这个还真不一定，昨天讨论的某个出名的华人中介，它曾缺德的把一个房子签了一年的exclusive agreement，把房子硬是在市面上挂了一年到最后也没卖出去。
一般四周的open inspection之后，就不会特地再安排时间了，除非提前预约，房主遇到这种事，很被坑的。

谢谢指教，看来最好不要签这个exclusive agreement。

不过中介费local的要2.5，华人的要1.5，其中差一个百分点，是不少的钱啊。不知道local的能不能比华人的多买出一两万?

roy99883630

原帖由 remexcong 于 2012-7-23 21:58 发表


谢谢指教，看来最好不要签这个exclusive agreement。

不过中介费local的要2.5，华人的要1.5，其中差一个百分点，是不少的钱啊。不知道local的能不能比华人的多买出一两万?

我目前还没有见过哪个靠谱的中介愿意不签这个exclusive agreement。倒是见过几个不靠谱的同胞中介共同卖一5年新的房子，连个靠谱的广告都不打；而且还在市场上放了很久。我和老婆很动心但实在是没钱，介绍给一个朋友买了。settle当天租客进去，半年房租一次付清，房子正现金流（我是税务出身，明确说这是真正的正现金流的房子）。这个房子，6字头的，如果真正由靠谱的中介来卖，我觉得多卖个一万到两万完全不是问题。

你说的百分比,含GST么？不知道你房子的详细情况，不好说2.5是否真高。mcgrath甚至能到3％，如果不方便的话，私下短信吧。

remexcong

不签这个exclusive agreement就是不靠谱吗？我们找房一般以上网为主，打广告和不打广告差别大吗？mcgrath收3%，就表明mcgrath一定会比1.5%的华人中介卖得高吗？

原帖由 roy99883630 于 2012-7-23 22:12 发表

我目前还没有见过哪个靠谱的中介愿意不签这个exclusive agreement。倒是见过几个不靠谱的同胞中介共同卖一5年新的房子，连个靠谱的广告都不打；而且还在市场上放了很久。我和老婆很动心但实在是没钱，介绍给一个朋友买了 ...

[ 本帖最后由 remexcong 于 2012-7-24 08:30 编辑 ]

lwljan

mark

Poweregg

原帖由 remexcong 于 24/7/2012 08:28 发表
不签这个exclusive agreement就是不靠谱吗？我们找房一般以上网为主，打广告和不打广告差别大吗？mcgrath收3%，就表明mcgrath一定会比1.5%的华人中介卖得高吗？

华人可靠点，mc很黑的

1，广告投放，除了豪宅，一般只要网络投放和华人报纸，预算1000够了（没必要去local报纸上面彩色广告）
2，一般2%+GST是合理价，1.5%是华人价，3%是黑人价
3，几乎没人愿意你不签exclusive agreement，对你也不利，买家可以向两个中介施压砍价，因为他们在卖同一个房子
4，关键和合同期不要太长，一般三个月可以

remexcong

原帖由 Poweregg 于 2012-7-24 09:02 发表


华人可靠点，mc很黑的

1，广告投放，除了豪宅，一般只要网络投放和华人报纸，预算1000够了（没必要去local报纸上面彩色广告）
2，一般2%+GST是合理价，1.5%是华人价，3%是黑人价
3，几乎没人愿意你不签exclusive agreement，对你也不利，买家可以向两个中介施压砍价，因为他们在卖同一个房子
4，关键和合同期不要太长，一般三个月可以

说得很在理，谢谢。

remexcong

卖房中介提交的卖房计划和commission报价叫作什么？Proposal吗？

快乐的小旗

mark

remexcong

欢迎有卖房经历的筒子发言，提供自己的经验和教训，让大伙儿长点见识。

CC

我家选的一家只做private inspection 的中介，commission很高，但是房子在两周之内就卖掉了，而且卖了个我们预料不到的好价钱。看到现在好多拍卖的好房流拍，房子和地点都比我家的强多了，我们很庆幸作了这个选择。

Q_ma

原帖由 dd66 于 2012-7-23 13:56 发表
我就后悔没找2个中介了。
一般中介会跟你签EXCLUSIVE CONTRACT，那么别人就不能卖了。
如果是开放的合同，你就可以找2个或多个中介同时卖，这样的话，作为卖家，你的POWER就足够强大，中介只能拼命拉价而不能压你，因为他知道他有竞争对手。他卖不掉，别人卖了，他什么都得不到。
不像我，一下子签了半年，这下好了，都没得机会，只能让他卖。

这个不然
一般如果中介知道是两家以上在一起卖都不会帮你卖力推销的
广告再豪华，Inspection再卖力
万一说动一个顾客，他跑去另外一家砍价出Offer
那不是白忙活了

帮房东认清市场情况和房子价值是最重要的
主要是人都喜欢听好话，中介也就不得不左右逢源了

remexcong

什么叫做只做private inspection 的中介？是real estate agents吗？

原帖由 CC 于 2012-7-27 20:17 发表
我家选的一家只做private inspection 的中介，commission很高，但是房子在两周之内就卖掉了，而且卖了个我们预料不到的好价钱。看到现在好多拍卖的好房流拍，房子和地点都比我家的强多了，我们很庆幸作了这个选择。

CC

原帖由 remexcong 于 2012-7-29 16:27 发表
什么叫做只做private inspection 的中介？是real estate agents吗？

是real estate agent，不过他们的做法跟大多数中介不同，我们一开始很不看好他们的，结果很出乎预料。

wTam

去参观中介别人房子的open inspection，看看他推销的好不好，再要求在不公开开放时间看房，看他态度如何，找懂得推销和勤快的。

yanzi

如果在悉尼北区，就不要找那个非常出名的华人中介了。实在是太差了。

remexcong

原帖由 yanzi 于 2012-7-30 09:26 发表
如果在悉尼北区，就不要找那个非常出名的华人中介了。实在是太差了。

你是说Eastwood区吗？怎么个差法？

petercome

原帖由 yanzi 于 2012-7-30 09:26 发表
如果在悉尼北区，就不要找那个非常出名的华人中介了。实在是太差了。

非常出名的华人中介了? Tracy Yap?

lwzdew

为啥 很多人和我说Tracy Yap不错的？
房子卖的不贵，但是卖的快，commision也少

remexcong

房子当然越便宜卖得越快，要是能卖得又贵又快就厉害了。

原帖由 lwzdew 于 2012-7-30 16:04 发表
为啥 很多人和我说Tracy Yap不错的？
房子卖的不贵，但是卖的快，commision也少

juliez

mark