买motel，要注意几点问题

budgie

赞同，贷生意转让价格的５０%不难，加上你自有资金８０万，可以看要价１００多万的motel了，光夫妻经营，人工是远远不够的。

kvwb

感谢楼上几位的解答，看来一般LEASEHOLD 的MOTEL生意，最好也把类似投资买房贷款的方式用好；

毕竟正常经营的生意，回报25%左右，是远大于贷款利息的10%以下的。

不过这里又多了个问题，即利用贷款后，回本时间岂不是变得很短----------比如：

自有资金80万买的净利25万左右，即大约略多于三年回本；

同一MOTEL，自有资金40万，贷款40万，利息按10%计算一年4万，净利25万-4万=21万，岂非不到2年回本

传统意义上讨论的3年回本，是否指的是只利用自有本金的情况？

谢谢达人兄弟姐妹解惑。

[ 本帖最后由 kvwb 于 2012-6-6 16:52 编辑 ]

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 14:50 发表
赞同，贷生意转让价格的５０%不难，加上你自有资金８０万，可以看要价１００多万的motel了，光夫妻经营，人工是远远不够的。

感谢指点。

另外，我观察到一些标价1.2-1.4的motel，其净利润30万出头，但看数字，需要4年或者更长回收本金；

是否是因为这种规模已经远超出夫妻经营的能力范围，而雇佣更多人工而带来的。

budgie

本金应该算８０万，年净利２１万，近４年回本。本金就是投资总额，不管来源是什么。

budgie

每个motel的赢利结构是不一样的，不能仅仅看它的最后利润结果。有的店夫妻两人成天守着，早餐、清洁全做了，装修维持费尽量省下，有的店老板基本什么都不做，全部雇人，虽然报表上这两个店净利可能一样，但实际售价会差很多。所以要仔细研究它的支出结构，看看你来以你自己的方式经营，会是个什么效果。

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:00 发表
本金应该算８０万，年净利２１万，近４年回本。本金就是投资总额，不管来源是什么。

明白fukuanfangshi

另外，由于旅店经营基本是信用卡结账，税务上并无回旋余地

大家所讨论的如净利25万，如果只是夫妻经营，岂非税后有5-10万的税要交，请前辈略微点拨

先口头道谢了

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:06 发表
每个motel的赢利结构是不一样的，不能仅仅看它的最后利润结果。有的店夫妻两人成天守着，早餐、清洁全做了，装修维持费尽量省下，有的店老板基本什么都不做，全部雇人，虽然报表上这两个店净利可能一样，但实际售价会差很多。所以要仔细研究它的支出结构，看看你来以你自己的方式经营，会是个什么效果。

此番话令我豁然开朗！

budgie

税务问题要看motel的客源情况，有的有多到３０%的cash收入，有的就比较少，不同的老板有不同的经营方式。广告上说的税后净利，应该是：　报表净利+addback

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:19 发表
税务问题要看motel的客源情况，有的有多到３０%的cash收入，有的就比较少，不同的老板有不同的经营方式。广告上说的税后净利，应该是：　报表净利+addback

深有启发fukuanfangshi

kvwb

谢谢BUGDIE的悉心解答，说茅塞顿开应该是现在对心情最佳的描述。

坚定了后面一段找到合适MOTEL生意的信心。

看来，要从单纯观察数字，回报关系，租约长短这些基本要素，逐步向盈利结构，支出状况类因素靠拢

budgie

祝你好运哈

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:34 发表
祝你好运哈

会更新进展的，毕竟只索取知识不回馈热心是说不过去的:)

这几年在房版车版挥洒了很多热情，今天在生意板块得到有真知的回应。

guiliancat

只要不是在猫本,悉尼和少数几个打城市,80w足以买到非常不错的motel.
相对来说,收入45w左右,租金在收入20%左右的店.都能达到目标.

我在前面说的很清楚了.具体情况具体分析.相对2线城市,这个投资额度不小了.前些天有个朋友说,看了一个,也就这个价位.

guiliancat

有关税务问题,大可找个比较熟悉的会计师咨询.探讨合理的避税途径.这些都是买卖生意前做的功课.
motel有一部分cash收入,越正规的店cash越少.但不意味着你的实际收入水平降低.
我想说的是,无论做什么生意,眼光放长远,快速积累不现实.
充分利用银行资金是个不错的思路,利用手中现有资金,最大限度扩大投资额度.形成规模效益.

kvwb

原帖由 guiliancat 于 2012-6-6 19:05 发表
只要不是在猫本,悉尼和少数几个打城市,80w足以买到非常不错的motel.
相对来说,收入45w左右,租金在收入20%左右的店.都能达到目标.

我在前面说的很清楚了.具体情况具体分析.相对2线城市,这个投资额度不小了.前些天有个朋友说,看了一个,也就这个价位.

知识可以擦亮眼睛，再次感谢LZ好贴好分析！

kvwb

原帖由 guiliancat 于 2012-6-6 19:16 发表
有关税务问题,大可找个比较熟悉的会计师咨询.探讨合理的避税途径.这些都是买卖生意前做的功课.
motel有一部分cash收入,越正规的店cash越少.但不意味着你的实际收入水平降低.
我想说的是,无论做什么生意,眼光放长远,快速积累不现实.
充分利用银行资金是个不错的思路,利用手中现有资金,最大限度扩大投资额度.形成规模效益.

请教LZ,

没有MOTEL经验的家庭，自有资金80万，如果贷款到40-70万，一次入手价格120-150万的MOTEL生意

是否值得一闯；

或者，不贷款，只利用自筹资金，先入手80万左右的，做3-5年，再脱手升级规模大的。

有何见解，谢谢。。

chenjianmti

chain好还是独立的好？

伊达政宗

我也有此意，谢谢楼主大作
请问motel在那里寻找呢？
请大神推荐一个网站吧

guiliancat

原帖由 kvwb 于 2012-6-6 19:47 发表

请教LZ,

没有MOTEL经验的家庭，自有资金80万，如果贷款到40-70万，一次入手价格120-150万的MOTEL生意

是否值得一闯；

或者，不贷款，只利用自筹资金，先入手80万左右的，做3-5年，再脱手升级规模大的。

有何见解，谢谢。。

你这个问题我也说不好.我在帖子里说了购买经营motel的几点注意的地方.如果你觉得都适合,我倒觉得可以一试.
motel的类型很多,有带餐馆的,有带SPA的,也有独立家庭住房的.不是你决定哪一款适合你,而是此时此刻此地有没有你想要的生意类型.就我接受以来的经验,房间不要太多,30个以内比较合理.我的邻居是一个60多间房的大连锁,他的经营层面是旅行社,会议,有专门的市场开发机构,专门的餐厅,专门的管理团队.不知道你觉得是不是适合自己.
澳洲和中国的区别很大,也许我相对比较保守.一步步来先熟悉在拓展.

kvwb

原帖由 guiliancat 于 2012-6-6 21:27 发表


你这个问题我也说不好.我在帖子里说了购买经营motel的几点注意的地方.如果你觉得都适合,我倒觉得可以一试.
motel的类型很多,有带餐馆的,有带SPA的,也有独立家庭住房的.不是你决定哪一款适合你,而是此时此刻此地有 ...

LZ分析的很中肯。

我认为你不是保守，而是实在做事。

同时，我认为似乎明白了你说的道理。

做任何事，好大喜功要不得，量力而行，追求进步才是正道。

类似，我也是个驾驶爱好者。但我明白，并非车越好越贵，人就开得好开得舒服；

与自己的驾驭能力匹配，才是正解。

但世人大凡都以为，车是完全以钱包深浅做的选择，忽略了金钱财力只是必要条件之一，绝非全部或决定因素。

[ 本帖最后由 kvwb 于 2012-6-6 21:44 编辑 ]

Gelen

楼主能否再比较一下几个州之间的motel经营状况？特别是NSW， QLD，WA这几个，

ACT好像就没多少motel挂牌，是地方小，还是Act 政府客户多，生意好所以都不卖了？

伊达政宗

特地来膜拜大神们

guiliancat

g感谢理解.

guiliancat

其他州的情况不清楚.不过前几天我们chain开会,把中国文化引入motel经营是作为一个主题来研究.把现阶段的中国和70年代的日本等同,认为澳大利亚旅游业将会迎来中国时代.
motel现在上市的真的不多,特别是大城市,旅游区.一般都是要退休了,不得不上市.
我们开会的时候基本都是50岁以上的经营者.年轻人忍受不了寂寞.

Gelen

与会者对行业前景怎么看？

guiliancat

当然是看好.甚至非常热心地了解中国人的生活习惯.

Gelen

嗯，以后茶壶，泡脚木桶将成为motel标配

蜜糖吐司

真的是很好的人啊

两碗豆腐花

请问楼主 这些Motel出售的信息阿什么的 哪里可以去了解呢 ？

伊达政宗

楼上的问题同问