买motel，要注意几点问题

budgie

赞同，贷生意转让价格的５０%不难，加上你自有资金８０万，可以看要价１００多万的motel了，光夫妻经营，人工是远远不够的。

kvwb

感谢楼上几位的解答，看来一般LEASEHOLD 的MOTEL生意，最好也把类似投资买房贷款的方式用好；

毕竟正常经营的生意，回报25%左右，是远大于贷款利息的10%以下的。

不过这里又多了个问题，即利用贷款后，回本时间岂不是变得很短----------比如：

自有资金80万买的净利25万左右，即大约略多于三年回本；

同一MOTEL，自有资金40万，贷款40万，利息按10%计算一年4万，净利25万-4万=21万，岂非不到2年回本

传统意义上讨论的3年回本，是否指的是只利用自有本金的情况？

谢谢达人兄弟姐妹解惑。

[ 本帖最后由 kvwb 于 2012-6-6 16:52 编辑 ]

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 14:50 发表
赞同，贷生意转让价格的５０%不难，加上你自有资金８０万，可以看要价１００多万的motel了，光夫妻经营，人工是远远不够的。

感谢指点。

另外，我观察到一些标价1.2-1.4的motel，其净利润30万出头，但看数字，需要4年或者更长回收本金；

是否是因为这种规模已经远超出夫妻经营的能力范围，而雇佣更多人工而带来的。

budgie

本金应该算８０万，年净利２１万，近４年回本。本金就是投资总额，不管来源是什么。

budgie

每个motel的赢利结构是不一样的，不能仅仅看它的最后利润结果。有的店夫妻两人成天守着，早餐、清洁全做了，装修维持费尽量省下，有的店老板基本什么都不做，全部雇人，虽然报表上这两个店净利可能一样，但实际售价会差很多。所以要仔细研究它的支出结构，看看你来以你自己的方式经营，会是个什么效果。

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:00 发表
本金应该算８０万，年净利２１万，近４年回本。本金就是投资总额，不管来源是什么。

明白fukuanfangshi

另外，由于旅店经营基本是信用卡结账，税务上并无回旋余地

大家所讨论的如净利25万，如果只是夫妻经营，岂非税后有5-10万的税要交，请前辈略微点拨

先口头道谢了

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:06 发表
每个motel的赢利结构是不一样的，不能仅仅看它的最后利润结果。有的店夫妻两人成天守着，早餐、清洁全做了，装修维持费尽量省下，有的店老板基本什么都不做，全部雇人，虽然报表上这两个店净利可能一样，但实际售价会差很多。所以要仔细研究它的支出结构，看看你来以你自己的方式经营，会是个什么效果。

此番话令我豁然开朗！

budgie

税务问题要看motel的客源情况，有的有多到３０%的cash收入，有的就比较少，不同的老板有不同的经营方式。广告上说的税后净利，应该是：　报表净利+addback

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:19 发表
税务问题要看motel的客源情况，有的有多到３０%的cash收入，有的就比较少，不同的老板有不同的经营方式。广告上说的税后净利，应该是：　报表净利+addback

深有启发fukuanfangshi

kvwb

谢谢BUGDIE的悉心解答，说茅塞顿开应该是现在对心情最佳的描述。

坚定了后面一段找到合适MOTEL生意的信心。

看来，要从单纯观察数字，回报关系，租约长短这些基本要素，逐步向盈利结构，支出状况类因素靠拢

budgie

祝你好运哈

kvwb

原帖由 budgie 于 2012-6-6 17:34 发表
祝你好运哈

会更新进展的，毕竟只索取知识不回馈热心是说不过去的:)

这几年在房版车版挥洒了很多热情，今天在生意板块得到有真知的回应。

guiliancat

只要不是在猫本,悉尼和少数几个打城市,80w足以买到非常不错的motel.
相对来说,收入45w左右,租金在收入20%左右的店.都能达到目标.

我在前面说的很清楚了.具体情况具体分析.相对2线城市,这个投资额度不小了.前些天有个朋友说,看了一个,也就这个价位.

guiliancat

有关税务问题,大可找个比较熟悉的会计师咨询.探讨合理的避税途径.这些都是买卖生意前做的功课.
motel有一部分cash收入,越正规的店cash越少.但不意味着你的实际收入水平降低.
我想说的是,无论做什么生意,眼光放长远,快速积累不现实.
充分利用银行资金是个不错的思路,利用手中现有资金,最大限度扩大投资额度.形成规模效益.

kvwb

原帖由 guiliancat 于 2012-6-6 19:05 发表
只要不是在猫本,悉尼和少数几个打城市,80w足以买到非常不错的motel.
相对来说,收入45w左右,租金在收入20%左右的店.都能达到目标.

我在前面说的很清楚了.具体情况具体分析.相对2线城市,这个投资额度不小了.前些天有个朋友说,看了一个,也就这个价位.

知识可以擦亮眼睛，再次感谢LZ好贴好分析！