买投资房实例，向老妖及各位投资达人请教

投资买房

我家现有一自住房（HOUSE1)，准备再买一处房子（HOUSE2,尚未决定投资还是自住）。学习了老妖的几篇房产投资扫盲篇，从现金流和税务上考虑后，还有很多疑问，向各位请教。

1. 房产的权益：目前的贷款额度是用我和老公两个人的收入批的，但我们想把ｈｏｕｓｅ　２的权益作成９９％一人，１％一人。法律和税务上可行吗？

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

３.　自住房转投资房需要办理什么手续：

        １）　我们打算在半年后住进ＨＯＵＳＥ２用于自住.　现在买房应该在银行登记ＨＯＵＳＥ２为自住房还是投资房？

        ２）　投资房还应该向那些部门登记？

        ３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？

４.　投资房的ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　和　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ

        1） 我的理解是： IMPROVEMENT 算作维护，可以当年报税； RENOVATION 算作房产的增值部分，需要每年折旧。 是这样吗，如何操作？

        2）　ＰＡＩＮＴＩＮＧ，　ＵＰＧＲＡＤＥ　ＢＡＴＨＲＯＯＭ算作ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　还是　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ？　可以１００％用于当年的扣税吗？

暂时就想到这些。请各位赐教。先谢谢啦！






　　　

投资买房

自己先顶一下。

yuyu_laohai

再顶。等待高手回复。

jeffjchen

你没分，大家没热情回复。

juliez

2在税务上应该是不行的

黑山老妖

1. 房产的权益：目前的贷款额度是用我和老公两个人的收入批的，但我们想把ｈｏｕｓｅ　２的权益作成９９％一人，１％一人。法律和税务上可行吗？
- 可以， 找律师做。

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- 不合法


３.　自住房转投资房需要办理什么手续：

        １）　我们打算在半年后住进ＨＯＵＳＥ２用于自住.　现在买房应该在银行登记ＨＯＵＳＥ２为自住房还是投资房？
- 没关系
        ２）　投资房还应该向那些部门登记？
- 不用。报税的时候ATO会注意到的。

        ３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？
- 不用做什么。可以考虑做个valuation方便以后报CGT。

４.　投资房的ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　和　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ

        1） 我的理解是： IMPROVEMENT 算作维护，可以当年报税； RENOVATION 算作房产的增值部分，需要每年折旧。 是这样吗，如何操作？
- improvement和renovation都算是capital works，每年折旧。找会计做。只有maintainance/repair才可以当年报回来。

        2）　ＰＡＩＮＴＩＮＧ，　ＵＰＧＲＡＤＥ　ＢＡＴＨＲＯＯＭ算作ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　还是　ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ？　可以１００％用于当年的扣税吗？
- 估计painting可以算是maintainance。upgrade bathroom肯定是improvement。

黑山老妖

另外，LZ请耐心点啦。才多少时间就顶。没人是7/24在线回答问题的。

cdfei

顶老妖

投资买房

谢谢JULIEZ 和老妖版主的回答。这下明白多了。

投资买房

HOHO. 惭愧。确实挺心急的。昨天想了一晚上没想明白。

南方雪

３） ＨＯＵＳＥ２为自住房后，ＨＯＵＳＥ１是不是就自动成为了投资房？还是需要另外向银行和其他部门登记？自住转投资在银行和其他部门要不要额外收费？
- 不用做什么。可以考虑做个valuation方便以后报CGT。

老妖能解释一下吗？

cdfei

变投资房以后的增值部分是要交税的，自住房不用。做个valuation可以取保自住房那段时间的增值部分以后不用交税。老妖对不对？

Karen_au

２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- 不合法


黑山版主，能解释一下为啥不合法吗？像楼主这种情况是不是应该弄个LOC，LOC的利息可以抵税吧

billwong999

原帖由 Karen_au 于 2010-8-26 13:20 发表
２.　ＨＯＵＳＥ２自住还是投资：

如果ＨＯＵＳＥ２用于自住，ＨＯＵＳＥ１换成投资房，目前ＨＯＵＳＥ１的出租收入将大于利息支出和其他费用。　这种情况下，可否将ＨＯＵＳＥ１的贷款增加到４００Ｋ－４５０Ｋ，　使ＨＯＵＳＥ１达到ＮＥＧＡＴＩＶＥ　ＧＥＡＲＩＮＧ？我咨询过银行，银行在操作上没有问题；但他们建议我考虑税务上的风险。税务上有什么风险？

- ...

Where r u, VIC or NSW?

yuyu_laohai

原帖由 cdfei 于 2010-8-26 13:02 发表
变投资房以后的增值部分是要交税的，自住房不用。做个valuation可以取保自住房那段时间的增值部分以后不用交税。老妖对不对？

同问。

投资买房

应该在全澳都一样的税务规定吧？