Epping看房记

令狐不冲

2010年8月12日,风不和日丽.

早晨起床,主观不上班于是就请假睡了个葫芦觉.

回笼觉给我的感觉如此美好,以至于当LD从单位打电话来扰我清梦的时候我还以为我在大学宿舍里大家上课没起呢....

起床后洗洗弄弄,闹钟就响了,提醒我,看房时间到~~~~

今天要隆重推出的是某发展商在Epping最新推出的一个大型住宅专案.位置Epping Park,原来是电视7台的工作室,后来被council规划为一个大型住宅小区.

偶关注这个小区已经有些时日了,因为这个小区无论从位置还是小区整体规划和我在国内的家都差不多,特别是环境设计和整体对于空间的把握.几个月前知道这个项目会推出的时候激动了很久,并且暗下决心,非鸡飞狗跳的弄它几套不可.

说走就走,话说Epping这个地方我还真不熟悉,虽然说离我家不远,离我上班的地方也近,可真的很少有机会去.一来,买菜我可以去Eastwood,那里更方便.二来,Epping这地方也没什么能吸引偶过去转转的景点,美食之类.不过既然要去买房子就要先把附近了解一下了不是.

先转转火车站,这里在Rawson Rd有个大型的APT,07年由Crown隆重推,近车站商场,非常方便.做工虽然没有现在Crown的房子质量那么好,但是绝对OK的.另外一个比较熟悉的楼盘是去年由华信代理的Ray Rd上的房子,非常近车.当时2房价格55W起,觉得稍稍有点小贵的,所以没下手,知道坛子里petercome买了这里的APT,当时他有点小心虚,不过到今天来看是不错的.恭喜恭喜~~

来个华丽丽的转身,刚才跑题了~~

话说这个epping Park的项目,虽然说是Epping Park,可是离火车站真的是小远.我从火车站开GPS指向目的地2.0公里整.以我一分钟200步的频率,每步半米的速度计算(腿有点短,所以步子小,所以我尽量加快步频来跟上大家的步伐 ),2.0公里我需要走20分钟,还不能包括红绿灯和由于步频太快而偶尔导致的同手同脚所耽误的时间.

大家不禁想,Epping火车站这么远,有可能离另外一个火车站吧?答案是,恭喜你,答对了.果然是离Eastwood火车站比离epping火车站近,近了150米,所以距离是1850米,晕菜.以刚才的计算公式,要不能休息不能红灯不能同手同脚的保持高速转胯骨18分钟又30秒,就能悠哉悠哉的到了另外一个华人名区Eastwood.

如果把走路的速度换成我家LD,她的步频是每分钟80次,每步按0.5米计算,她走到epping火车站需要50分钟,到eastwood火车站需要46分钟.

于是我觉得这个地理位置条件对于上班需要搭乘火车,又想保持身材或者想增强心肺功能的朋友来说,是太理想了.

可是并不是每个人都需要公共交通的.而且不知道从哪里听到这样一句话.大概的意思是这样的,说靠近交通和购物对地产的增殖会带来不利影响.我用了四又二分之一拄香的时间没想透道理何在.后来LD提醒我说,对于豪宅区的富人来说,隐私和环境是最重要的,因为他们不需要公共交通和按时上班.而对于普通老百姓来说,交通方便生活需要是第一位的,因为我们需要奔波在朝9晚5,我们需要纠结于柴米油盐.于是我深深的觉得LD是我这一生的导师.

华丽丽的又跑题了~~再拉回来.

地理位置本身交通的缺陷也带来了环境的补偿.这块地本来就是一park,环境自然是没的说.旁边house为主,而且看起来很舒,走过的人群老外居多,基本长相周正,少有贼眉鼠目之流.之前就听说过epping这个地区的house中价过百万.于是在欣赏的同时更带着一份敬畏之心.

周边转来转去,一个字:很好!

下面直奔主题,进入主项目.没什么人,说是还没有publicly release.这是第一期,只有东西向的两栋楼.后面据说还有N期,N约等于4或者5.按照早期楼花相对便宜的理论,买这第一期应该是没问题的.但是价格上还是把我吓的不轻.2房从58.5W开始,而且,60W以下的极其有限,只有3套左右.室内面积83,阳台11.算一下,按照2:1的比例把阳台面积换算成室内面积,每平米7000,偶滴神.......而且基本都在60W以上which means很贵.

想想这个价格再回想下一年前我在Pymble买的价格,真是不小心之间坐了一回高速升降机.心理是暗爽滴,可是不能表现出来.爽了没2分钟,猛然觉得,亏了亏了,这个复制出来的国内家园是买不起了.偶很是质疑这个价格的合理性Sales似乎很是有信心滴.莫办法,人为刀龃啊,我欲不为鱼肉只能独自躲在角落哭泣了.

TMD,这不是逼老子么,老子明天就迅雷不及掩耳的杀回Green Square不管多少钱把喜欢的房子买下来,也不至于如此天价.

要冷静,要冷静....(待续)

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-8-13 22:20 编辑 ]

does_she_purr

楼主是有钱人，感觉你买房和买菜差不多了

laoyouyu

今天也去看过了，等待LZ的下文

lyrixyang

ＬＺ为什么不买Ｈｏｕｓｅ，只买ＡＰＴ呢？

kobees

green sqaure是哪个盘啊？ 有个divercity不知怎样？？？

bainite

昨天信筒里刚收到Meriton关于这个盘的newsletter。这个小区可以建up to 650个unit， 每个building 2-6层， 3.1 acres of publicly accessible open space.

kensong

有点了解，供参考。
Pros.
- 规划挺不错的。健身房，游泳池，child care,小区内商店。该有的都有。
- 在Epping West 的 Catchment 里。学校不错。
- 六层楼在Mobbs Lane 这块是很高了。视野开阔。
- 在Eastwood 和 Epping 交界处。生活购物方便。
- 出租方便。这块区域Single room(house) for let, 在150 到 180 /week 之间。Unit 应该贵一点，毕竟facility 多一点。真得很好租，从不担心没租客。

Cons.
- 距离火车站不近。曾经在city上班，开车去Epping/Eastwood火车站转火车。走的话要20分钟。
- 不知道什么时候能建好。Meriton 也是贪心，今年初刚过户的土地，现在就卖了。

[ 本帖最后由 kensong 于 2010-8-13 10:56 编辑 ]

wcx0314

我看了一大片地，哪里是不是立着个大烟囱啊

kensong

原帖由 bainite 于 2010-8-12 22:31 发表
昨天信筒里刚收到Meriton关于这个盘的newsletter。这个小区可以建up to 650个unit， 每个building 2-6层， 3.1 acres of publicly accessible open space.

我们可能是邻居/街坊。

广告我也收到了。

kensong

原帖由 wcx0314 于 2010-8-13 10:57 发表
我看了一大片地，哪里是不是立着个大烟囱啊

烟囱是Brick work. 现在AV Jennings 在那里建。

Epping park 在对面。The former channel 7 Site.

黑山老妖

Epping Park的边上是M2.
不知道废气和噪音如何。

白雲山民

期待下文。頂ＬＺ

kensong

原帖由 黑山老妖 于 2010-8-13 11:03 发表
Epping Park的边上是M2.
不知道废气和噪音如何。

这个 Epping park 小区 和 Epping Park 公园 不是一回事。

-Epping Park 公园 在 Norfolks Rd 上，M2 边上
-Epping Park 小区 在 Mobbs lane 上， 挺安静的。

petercome

可与我购买的 Woodlands Epping (Ray road) 比较, 现在尚在建, 预期Oct 2010完工

@ Nov 2009  2房2卫1车位  顶层59W 面积:: 82+17(阳台)+1 storage room
                        底楼55W    面积:: As Above

Room layout is as follows, 有兴趣的人可以联系Raywhite, 应该仍然有几个在卖, 希望以后能够成为邻居

我总结几个优点, 5分钟到火车站,3分钟到coles. 绿化好,有大自然的味道, 马路安静 (2 buildings 60units only)

MU

自己买好的总觉得是最好的。。

wcx0314

ray road不算安静，朝街那面不算安静，呵呵

kensong

原帖由 manunited 于 2010-8-13 13:37 发表
自己买好的总觉得是最好的。。

需要的就是这感觉。

不然住得多难受。

atm

原来lz和你lp一个单位上班啊

令狐不冲

petercome买的那房子如果放在今天出来卖肯定不是这个价钱
Meriton的这个盘价格开的有点离谱了.看看能卖的如何吧~~

令狐不冲

Epping坐落于悉尼西北,从八卦上讲,属于"死门",主大凶. 不过澳洲人不懂八卦.而在中国人中,懂八卦的人少之又少.所以今天这个区的房子中价位仍然突破百万. 虽然过去几百年间,这里数次发生谋杀疑案,但是仍有无数人前赴后继的拥向这块宝地.

Epping处山区,森林覆盖率高.高地之上可以远眺悉尼,极目可见蓝山.向北望去,绿荫成林,向南俯视,气派天成. 公路交通上,M2穿膛而过,直通city,同时又紧临3号路和6号路,道路交通十分方便.铁路交通上,在原本旧有铁路的基础上,Epping到Chatswood火车线的开通大大增加了该地区的便利性,缩短了通往city和north Sydney就业中心的时间.再加上自身周边配套Bus的交通系统,便利性不用多说.

EPPING和MQ大学是邻居,和North Ryde近在咫尺,和另外几个就业中心Parramatta,Norwest,North Sydney都在车程范围之内.可以说是一个投资非常好的选择.

这个区的unit基本集中在火车站附近,而且年代久远,早已无法满足人口发展和地区规划发展的需要.所以看好日后这里会不断的批划出更多的公寓住宅区,特别是在Epping已经成为交通要道,并且日后潜在的机会成为更大的交通枢纽的情况下,人口增长对于这个地区住宅密度和精度的要求将会越来越高.特别作为一个华人喜爱的生活区域,这样的压力将日益增长.

在这个区域投资的物业日后不仅会有良好的增殖表现,在现金流上也不会有很大压力.靠近就业决定了白领会选择这样生活工作方便的区域.更有MQ的学生作为后备支柱.个人看法,虽然澳洲收紧移民政策在一定时期对留学会产生负面影响,但是从长远来看,学生仍然是租房大军的坚实后备力量.可以预见的是,新公寓的出现会吸引原先很大一部分在附近就业却不满意附近住房条件的租壳涌入这个区域,从另一层面上加速这个区的发展.

从自住的角度考虑,区内交通方便,环境优美.另外有一定规模的华人市场.距离另外一个大型华人社区Eastwood火车直达,开车也在10分钟之内.是非常好的选择.

Eastwood近两年之内也会兴建一些中密度公寓住宅来满足人口增长的需要.最近看到一个楼花2房价格已经在58.5W起,不过位置也是非常好了，离火车站Shopping center走路可到.但是一个小型发展商的楼盘,建筑质量如何不能肯定.但是位置肯定比Epping Park好很多.不过大发展商质量上会比较有保,特别是楼花,这点上要很注意.

另外忙里偷闲预告一下,对于Eastwood非买不可的筒子们,Crown在这里有一个Apt日后会推出,至于什么时候目前不详.但是在Council网站上已经有很详细的规划,可以参考.位置在主路上,两面临街,可能有点吵.(待续)

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-8-14 08:51 编辑 ]

令狐不冲

有句话说的好,有需求就有供给.

城市在扩张,人口在增长,城市,特别是大城市的人口压力在日益增长.澳洲虽然地广人稀,但是其实可居住面积非常有限,而人口基数的量和民主国家的意识形态决定澳洲想新规划,建设出一批新兴的中心城市是非常困难的事情.因此,在短时间内,澳洲各大首府城市的人口压力不会减小,反而会越来越大.

就澳洲最为繁华的两个城市,悉尼和猫本来说.

悉尼地形其实很不好.可开发地区非常有限.西面蓝山隔断.东面大海.北面是百年前女皇给出的封地,土地面积大而且非富即贵.这些人几代居住在北岸,不愿意改变居住环境.Ku-ring-gai council之前一直强烈抵制政府要求重新规划上北岸增加单元房的要求.一直到上届改选,政府更迭,新派政府上台开始改革,在火车线和Hwy边重新规划土地,增加中密度住宅的建设.而北面山地居多,由地形决定了其不可能大规模的开发高密度的住宅.虽然有很多反对上北开发的声音,可是大势所趋,这些人只能吵吵而已.

其实悉尼可开发的区域非常有限,相比较猫本的平原地形,日后只能向着精品城市的方向发展.猫本的地理条件非常好,一马平川,地势平坦.猫本为了大力发展城市,在近些年加大了对移民的吸收,不断的扩大城市外延,批划新的住宅区.因此从07年来,猫本总体房屋均价基本按照每年两位数,甚至接近20%的速度增值高速接近悉尼.到今天两个城市中价位已经相当接近,比起10年前10万元的差距,已经逐渐趋零.

转了一大圈,重新回到Epping附近的区域.这个地区的新公寓很少,多为30年左右的老旧unit,到今天已经不能满足现代年轻人的生活需要.在Sydney人口扩张,Sydney城市的范畴不断扩大的今天,Epping逐渐成为北部地区关键的交通枢纽,所以重新规划这个地区显得犹为重要.从council网站得到的信息和我个人的判断,以后一地区会兴建不少中密度住宅来满足人口增长的需要.

在澳洲民主政治制度的大环境之下,任何的改变都会导致Local council面临更多当地居民,舆论的压力.因此,如何解决道路,交通,基础设施,医院,图书馆,学校等等一切配套建设会成为重中之重.做不好,会有人骂;做的好,还是有人骂;这就是民主社会,是政府在做任何决定之前都必须考虑到要承受的现实.(待续)

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-8-14 17:22 编辑 ]

令狐不冲

从今天回头再看,Petercome当时拿下的价位是很不错的.位置非常好.

狠狠的恭喜petercome~~

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-8-13 22:17 编辑 ]

令狐不冲

我和LD不在一起上班,她在city, 我在North Ryde.

superblue

Epping Ray rd 那里早上出车不方便，路有点堵，不过步行还ok

zyzbill

一直以为  令狐不冲  是个女的，晕啊！！！！

大葱和葱花

Epping Park这个楼盘，个人觉得位置不太好。离Eastwood和Epping火车站都是2公里左右，走路太远，开车太近，比较尴尬。对于一般租客来说，距离火车站和购物中心1公里之内的位置比较适合。

另外，按照我前两天收到的Newsletter来看，Meriton最新的规划是增加了2房的房型，减少了3房的房型，这样总数达到了800套。而在这个楼盘的马路对面的那个砖厂，目前已经建了一大批townhouse，而且还有一大片空地，按照规划要再建150个左右的Townhouse。如此大的供应，必然会导致价格的下滑，甚至会带动Epping和Eastwood的房子价格下滑。

从公共设施的角度来看，目前Epping和Eastwood去City和Chatswood方向的大路已经非常拥堵，特别是Epping Rd和3号路。等这个项目和砖厂的项目建完后，按1套房子住3个人来算，这个区要增加将近3000人。在目前Cuncil尚无明确道路规划的情况下，未来这个区的交通将会更加痛苦，而这也会令租客和投资客敬而远之。

春山

同意LS说的。这么大的项目，不仅会使EPPING人口增加很多，也会影响到周围HOUSE的价格。当一个区的租客比例大增，自住的比例下降，你说房价是升还是降？这就是为什么NORTH SHORE的当地居民强烈反对在那建APARTMENT的原因。

令狐不冲

对于价格下滑一说持保留意见

了解一下这样的地段的公寓卖到多少钱.至少我觉得很贵.和Waterloo Zetland持平的价格我不认为是便宜了.

abercorn

不知道epping火车站那个路口有没有新的改建规划。
感觉epping road堵车相当大的原因就是因为过度依赖火车站那个路口，
应该多修几个过铁路的桥。

罗皮皮

昨天去附近看了看，好大的一片地呀！
去calingford的路口没有红绿灯，等了十分钟也没有转上来，非常不方便。估计平时weekdays就不用去上班啦，个人觉得那里基础设施没有跟上，如果在这方面没有改善的话，估计最后就更wolli creek一样沦为鸡肋