请教投资房refinance后的税务问题

HowardHamlin

刚刚refinance后投了一套投资房, 10W (本金)+ 3W (印花税,律师费) 都是银行offset里的钱,外加60W贷款。现在已知根据用途规定,10W本金和60W贷款产生的利息可以做tax deduction。

那么请问这3W从offset里拿出来投资用的杂费产生的利息可以抵税吗? 我的理解是可以,因为他们是for investment purpose.

人在悉尼已中年

你搞错了，offset里的钱是不能负扣税的。投资房refinance出来的钱才可以负扣税

人在悉尼已中年

律师费不行，印花税可以

人在悉尼已中年

offset里的钱，等于是你自己的存款，不是借出来的钱

Forbne

refinance借出来的钱才能负扣税，因offset变少多出来的利息，如果关联的是自住房贷款不能负扣税

HowardHamlin

人在悉尼已中年 发表于 2024-1-22 11:15
你搞错了，offset里的钱是不能负扣税的。投资房refinance出来的钱才可以负扣税 ...

offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 11:29
refinance借出来的钱才能负扣税，因offset变少多出来的利息，如果关联的是自住房贷款不能负扣税 ...

对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否抵税

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 11:46
对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否 ...

律师费印花税是cost base只要卖房后才能用，至于投资房每年的费用开销不管你是从哪个账户拿出来的，当然可以退税

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 11:46
对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否 ...

你从offset拿出了3万付印花税律师费，抽出3万多出来的利息是不能负扣税的，如果offset关联的是自住房贷款

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 11:57
你从offset拿出了3万付印花税律师费，抽出3万多出来的利息是不能负扣税的，如果offset关联的是自住房贷款 ...

你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s000000OJej/p00199744

Hi @Dailixin,



An offset account is a personal savings account that sits beside your investment loan and can lower the interest calculated by your bank. If you take money out of the offset account, you can still claim the interest charges if they're being used to produce assessable income.



You can only claim a deduction for the amount of interest the bank actually charges you on the investment loan. If this is reduced because of the offset account, you can't increase it to claim more.



The same applies to your rental expenses. You can only claim deductions for expenses you actually paid. You can check out this information under rental expenses on our webpage. There's also information about interest expenses.

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 12:27
你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://commun ...

人有多大胆，地有多大产，报税你随意啦，投资房的一切开销，你当做全部借人高利贷报利息退税，也是可以的，税局查不查到你是税局的事

zigzag

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 12:27
你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
https://commun ...

帮你画一下重点：
“offset account （referred here） is a personal savings account that sits beside your -->investment loan<--”

woodream

我记得律师费和印花税是不能放在每年的退税里的，要在卖房的时候可以打到成本里的。

HowardHamlin

Forbne 发表于 2024-1-22 13:23
人有多大胆，地有多大产，报税你随意啦，投资房的一切开销，你当做全部借人高利贷报利息退税，也是可以的 ...

我在讲ATO法条,你在扯个人行为。明显你是不懂装懂在这里乱答。

HowardHamlin

zigzag 发表于 2024-1-22 13:58
帮你画一下重点：
“offset account （referred here） is a personal savings account that sits beside ...

这里没看到有问题。请问你是想说明?

HowardHamlin

woodream 发表于 2024-1-22 14:05
我记得律师费和印花税是不能放在每年的退税里的，要在卖房的时候可以打到成本里的。 ...

we are not talking about conveyancer fee or stamp duty. We were referring to the interest that was generated due to these costs.

Forbne

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 14:08
我在讲ATO法条,你在扯个人行为。明显你是不懂装懂在这里乱答。

就是不想再回答的意思啊

诗意探险家

针对你这个情况，Offset 部分的钱不是从银行借的，不能扣税。

amyo(∩_∩)o

诗意探险家 发表于 2024-1-22 15:45
针对你这个情况，Offset 部分的钱不是从银行借的，不能扣税。

如果自住房topup10万，去买投资房就可以退税。如果offeset拿出10万就不能退税？

诗意探险家

如果是用贷款出来的钱交的印花税和律师费，是可以扣税的。

用offset的钱，并没有产生additional任何利息。offset里面放钱对冲利息，实际上是银行给你利息的”折扣”而已。

诗意探险家

amyo(∩_∩)o 发表于 2024-1-22 15:50
如果自住房topup10万，就可以退税。如果offeset拿出10万就不能退税？

没错，自住房topup 10w用于投资，属于重新从银行借了10w。产生的利息可以扣税。

HowardHamlin

诗意探险家 发表于 2024-1-22 15:50
如果是用贷款出来的钱交的印花税和律师费，是可以扣税的。

用offset的钱，并没有产生additional任何利息。 ...

这个非常专业啊。一听就是有会计背景的。那是否首付的10万( top up)deposit产生的利息 也不可以退税?因为本来也是放在offset的

HowardHamlin

诗意探险家 发表于 2024-1-22 15:52
没错，自住房topup 10w用于投资，属于重新从银行借了10w。产生的利息可以扣税。

...

arrrh ok. thanks

诗意探险家

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 15:53
这个非常专业啊。一听就是有会计背景的。那是否首付的10万( top up)deposit产生的利息 也不可以退税?因为 ...

topup属于从银行重新借钱，一般要重新审批的。跟offset里面拿出来的钱，是不一样的。

如果你确定这笔钱是你从自住房offset account拿出来的，用于投资房deposit，那很可惜不能扣税。

zigzag

HowardHamlin 发表于 2024-1-22 14:11
这里没看到有问题。请问你是想说明?

ATO 假设你的offset账号关联的是投资。

znby

10多年前学的是，你自住房贷款， redraw 出来的钱， 用于投资房的支出，这部分redraw出来的钱的利息可以申报你投资房的支出。 refinance topup 出来的钱，用于投资房的支出，这部分钱的利息也可以抵扣。

但如果是钱是直接从offset 拿出来的，就不能抵扣， 因为这offset acc的钱是你自身存款，非借款，ATO 不能确定利息多少。

请专业人士，确认，自住房贷款redraw 的钱所产生的利息是否可以抵扣投资房的支出，这规定现在还是否存在。

人在悉尼已中年

znby 发表于 2024-3-14 13:07
10多年前学的是，你自住房贷款， redraw 出来的钱， 用于投资房的支出，这部分redraw出来的钱的利息可以申 ...

可以，所以投资房才会有80%贷款，104%利息负扣税

HowardHamlin

znby 发表于 2024-3-14 13:07
10多年前学的是，你自住房贷款， redraw 出来的钱， 用于投资房的支出，这部分redraw出来的钱的利息可以申 ...

解释得非常清楚，感谢

xq052b

诗意探险家 发表于 2024-1-22 16:18
topup属于从银行重新借钱，一般要重新审批的。跟offset里面拿出来的钱，是不一样的。

如果你确定这笔钱 ...

搭车问个问题啊

假设自住房和投资房在同一个银行，一个自住的loan A，一个投资的loan B

卖掉自住房

银行评估以后，认为投资房足够支撑贷款总额，把原来两个loan合并成一个新的投资的loan C

这种情况下，这个loan C可以全额退税吗？

诗意探险家

xq052b 发表于 2024-3-14 16:42
搭车问个问题啊

假设自住房和投资房在同一个银行，一个自住的loan A，一个投资的loan B

我认为Loan C不能享受全额退税。这是因为的银行所说的“合并”步骤实际上是对Loan B的top-up。

举例：

- 自住房贷款30万（Loan A）
- 投资房贷款30万（估价300万，Loan B）
- 你的借贷能力达100万

当你出售自住房时，银行注意到你的借贷能力远超投资房的30万贷款，并且考虑到投资房的估价为300万，于是提供了30万的现金外流（top-up）。由于原本自住房贷款就有30万，这一操作不需额外审批。因此，虽然在表面上Loan A似乎与Loan B合并为了Loan C，实际上是一次topup