[纯讨论]悉尼公寓何去何从

ziffiz1

最近看到悉尼大批新公寓又热火朝天的造了起来，突然很想和大家讨论一个问题。

造了这么多公寓，会有足够的买家吗？

众所周知，悉尼出租房源短缺不是一天两天了，租客们整天叫着房源不足。然后政府就紧锣密鼓的造起公寓来了，一栋又一栋高密度的大楼拔地而起，我在想那谁会是买家呢？

租客们吗？可能吧，但有钱买房，而且是新公寓的又有多少呢？
投资客？这公寓被物业侵蚀殆尽的资本成长率真的是一个好的投资标的吗？

现在的公寓市场已经很萎靡了，在加上新的公寓，那会是一波新的下跌？在加上高额的建筑成本，说实话，我感觉这一切充满矛盾。

唯一的解决方案，吸引有钱的新移民，趁他们啥都不懂，先割一波韭菜。

Forbne

公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友好。但是对地产商而已，新公寓卖不了可以build to rent，可以公寓式酒店，之后build to rent肯定会越来越多。

vcsg

韭菜割了一茬又一茬。不是说新移民大量在进来么？先忽悠买一波新公寓再说。尤其学生啥的除了新公寓，也买不了啥了。

ziffiz1

vcsg 发表于 2023-11-22 11:10
韭菜割了一茬又一茬。不是说新移民大量在进来么？先忽悠买一波新公寓再说。尤其学生啥的除了新公寓，也买不 ...

这也是我唯一能想到的解决方案了。

新移民被割韭菜，老韭菜租房子

ziffiz1

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

我感觉现在买公寓要有个觉悟，就是买公寓就不要想着资本增值了，就是买个窝而已，还有不断交物业费

ziffiz1

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

你说的也有道理，造了直接自己当房东，问题是这样资金回笼就慢了

Forbne

ziffiz1 发表于 2023-11-22 11:13
你说的也有道理，造了直接自己当房东，问题是这样资金回笼就慢了

所以build to rent项目一般是开发商和当地政府达成了交易，或者是大型养老金基金在背后，稳定收租稳定收益。

joyalty

公寓两大问题：质量和物业

vcsg

现在在造的公寓大概都是18年左右批了的吧。在covid之后我就没听说过有新的大项目的规划。现在town house高密度群的倒是还有在弄的。卖价也还相对坚挺。胜在供应量还是相对小。

fishlegs

最近看到悉尼大批新公寓又热火朝天的造了起来

悉尼哪里？有具体地区和数据吗？

ziffiz1

fishlegs 发表于 2023-11-22 11:26
悉尼哪里？有具体地区和数据吗？

Surry hills一直到Green square火车站，之前的荒地都开始造起来了

cleverboy

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

连羊吃人都发生过，土改也不是不可能。

如果悉尼想进一步发展，必须发展高层公寓。

你不想买，不想住，必须想办法让你买，让你住。

cleverboy

joyalty 发表于 2023-11-22 11:19
公寓两大问题：质量和物业

有你的身家性命重要吗？

Forbne

cleverboy 发表于 2023-11-22 11:47
连羊吃人都发生过，土改也不是不可能。

如果悉尼想进一步发展，必须发展高层公寓。

是的，自住也要交地税即可，独立屋的优势其实是持有成本，一变这个根基就动摇了。

joyalty

cleverboy 发表于 2023-11-22 11:50
有你的身家性命重要吗？

你全家性命都搭公寓里了？

eguan88

最后还是回归CPI+租金利润绑定，这几年跑不过CPI是因为要补偿前10年预先跑过后面几年的CPI。

0k0k

看法：
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接下来，如果进入较长高息周期、较长熊市的话，

公寓会是比较抗跌的。一来有租金支撑，二来本来价格就不高。

远郊的house如boxhill NSW 估计风险更大。

疫情结束，越来越多的企业要求会办公室上班，人们逃离城市的恐慌也不再存在，近郊、便利显得更加重要。

当然，假如上涨的话，公寓恐怕也是空间有限，不是因为物业费或者所谓质量。而是因为供应量比较大。2E公寓好像供应量较少，应该会好一些。

wzhqiang

cleverboy 发表于 2023-11-22 11:47
连羊吃人都发生过，土改也不是不可能。

如果悉尼想进一步发展，必须发展高层公寓。

Australia is not like china, you can force people out their homes then demolish the buildings.

cleverboy

wzhqiang 发表于 2023-11-22 12:54
Australia is not like china, you can force people out their homes then demolish the buildings. ...

在我们的课本里，西方资本主义就是建立在羊吃人的基础上的。

资本家强制剥夺农民土地，驱赶农民进厂成为工人。

以前发生过的，今后再发生几次也不稀奇。

0k0k

wzhqiang 发表于 2023-11-22 12:54
Australia is not like china, you can force people out their homes then demolish the buildings. ...

你肯定没看过足迹一个网友的澳洲房子被强制拆迁的帖子

在中国，被拆迁，回家趴被窝乐吧，要发财了

澳洲好像不是

木木山高

根本不用担心公寓的问题。

存在即合理，总有人会需要这类产品。

市场上3000块的车有人买，300万、3000万的车也有人买。

leelingqing

购买公寓的目的是居住，有一个稳定的居住地点和空间，同时负担管理和维修的费用，承担折旧带来的资本贬值，这就对了。House 投不起只能炒公寓的投机者一无所获，说明澳洲的楼市健康。

单向度

木木山高 发表于 2023-11-22 13:28
根本不用担心公寓的问题。

存在即合理，总有人会需要这类产品。

我就住不惯house维护太费心。
但是公寓确实不适合购买，有一种花出去的钱一半撒给别人的感觉。
所以为啥没有地产商专做长租公寓的生意?

Xenabear

我也觉得现在还建公寓有人买吗？公寓连保值都做不到，质量又差开发商建完就啥不管了，大不了就破产换个名字，物业又贵。本地人不买，人家海外新移民直接全款买house，只能开发商盖完自己出租吧？或者卖给政府当公屋？？

leon3758

公寓物业是为了保障各行业的饭碗,  让handyman人人有饭吃, 物业公司养活了多少人?

我的影子

1是新移民买，2是嫩韭菜买，一定会有人买的。当然也有高收入人群寻求夫扣税的投资物业。

砍不死

公寓怎么样？？？不用问！看看2017年后买epping的有几个持平 有多少还没上岸的！就行了！还是在现在所谓的房屋紧缺的情况下！现在悉尼土地扩张已经结束！开始要大力发展内城区近metro高密度（20层）！不用多5年后 类似epping的惨案会如同雨后春笋！公寓已经不会永远不会像最近的一批2012末13上车 闭眼睛不settle卖楼花都赚钱的时代了！未来什么negative gearing 什么 renting yield都会是笑话 因为高利息会横盘很久！高物业更是病态！高的离谱的special levey 会成为隐藏杀手！买公寓！good luck

砍不死

0k0k 发表于 2023-11-22 12:50
看法：
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哈哈哈哈 我朋友2017 100万买的保利221 公寓 楼花现在都没上岸 卖还陪10万 还不算中介费 stamps duty 和6年利息！你还在这2e好点！哈哈哈哈 epping都什么样了

0k0k

砍不死 发表于 2023-11-22 20:50
哈哈哈哈 我朋友2017 100万买的保利221 公寓 楼花现在都没上岸 卖还陪10万 还不算中介费 stamps duty 和6 ...

yl002

砍不死 发表于 2023-11-22 20:50
哈哈哈哈 我朋友2017 100万买的保利221 公寓 楼花现在都没上岸 卖还陪10万 还不算中介费 stamps duty 和6 ...

17年是悉尼80%公寓的珠穆拉玛峰，另外20%是富人区带view的低密度公寓。

现在80%的公寓最多也就回到17年高峰价，当年买现房的甚至还没回到当年的价格。。。买楼花的，楼花本身就溢价。。。亏是太正常的。

我记得17年头epping 2房老unit都有拍到82-84w的，19-20年才60多万。。。不知道啥时候才能上岸了。

17年买那些差区的5-60w的公寓倒是还好，因为总有成本价的，这么多年一直在5-60w，不会涨，倒也不会再怎么跌、。。最惨的就是17年百万买那些溢价严重的移民区。。。