房子先出租几年再转自住，在税上有什么影响？

zxie8

二手房，买了先出租几年，然后再搬过去自住，这样的操作在税的方面会有什么影响？
我的理解是出租期间作为投资房可以负扣税，几年后搬进去自住，只要满足6年法则，卖的时候是不要交CGT 的对吗？


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下一个问题，我应该怎么操作在交税这个事情上会更有利呢？

情景1：买新的，装修，然后马上搬过去，现在的自住转投资。
缺点：上班很远，自住房贷款额度其实很少，所以应该可以做负扣税的利息支出也很少。

情景2：买，暂不装修，先出租几年，等孩子上学再搬过去。新房的贷款利息可以用来负扣税，同时以后要卖也是要交CGT.

所以哪个应该会更好呢？

bfox

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altman

6年法则是在你的房产变成自住房之后才有效的。在作为投资房的那段时间，需要叫CGT.
具体计算方法是 capital gain * 作为投资房年数/持有总年数。
更重要的是，在做这种长期规划的时候，一定要自己去查政府网站或者咨询会计，论坛上得到的信息只是作为参考。

onlyoung

六年法则的前提条件是一开始必须是自住房，如果你买了马上出租就不能用六年法则了。 CGT 按照自住投资居住时间pro Rata 计算

百万负翁

楼主，要先搞清楚，自住房是自住时期不交增值税。不是所有时期。自住房之前出租的时间的增值税也是要交的

ssis2010

拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

xq052b

当然不是啦，是按照年数折算的

非常的不合理

yshi

不对 出租期间如果就capital gain还是要交的

小短睫毛

pro rata

che999

ssis2010 发表于 2023-10-20 12:30
拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

找谁做？银行转贷款的那个valuation report行不行？

如果忘了做，是不是可以补做

zxie8

che999 发表于 2023-10-20 22:08
找谁做？银行转贷款的那个valuation report行不行？

如果忘了做，是不是可以补做 ...

应该是有公司专门做valuation 的，1000左右好像

codeviny

附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？

che999

codeviny 发表于 2023-10-21 11:06
附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？ ...

住半年

xq052b

codeviny 发表于 2023-10-21 11:06
附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？ ...

应该算自住吧，不过貌似盖了不满五年的新房卖掉要付gst的

codeviny

che999 发表于 2023-10-21 12:17
住半年

可能是刚好半年就卖了，landscaping 还没做就住进去了，做好了就差不多半年了。草坪都是塑料的，一看就是没准备自住。

zxie8

还有一个问题，现在有自住房一套A，准备买个更好的房子B作为自住房，A转为投资房。

B买来后要先装修3个月才能入住，这三个月期间B要算为投资房？

企鹅男孩

ssis2010 发表于 2023-10-20 12:30
拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

投资转自住只能按时间比例算

只有自主转投资才可以做valuation report按评估的价格算

che999

企鹅男孩 发表于 2023-10-21 13:44
投资转自住只能按时间比例算

只有自主转投资才可以做valuation report按评估的价格算 ...

那意思是说 持有房产10年 增值100万
1年投资 9年自助 ，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠)要交税cgt?

ssis2010

che999 发表于 2023-10-21 16:25
那意思是说 持有房产10年 增值100万
1年投资 9年自助 ，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠) ...

转为投资房的时候需要ato 认可的估价师估值 越接近你的买价 越好

che999

ssis2010 发表于 2023-10-21 21:09
转为投资房的时候需要ato 认可的估价师估值 越接近你的买价 越好

已加分

投资房转自住房 是不是估价那种
比如 持有房产10年 增值100万
1年投资 9年自助 ，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠)要交税cgt?

ssis2010

che999 发表于 2023-10-21 21:25
已加分

投资房转自住房 是不是估价那种

你如果没有估价报告 只有卖价应该只能这样了。5万算到你个人的income tax. 按照不同收入缴税。40%多肯定没跑了。除非你当年很多其他抵扣。按照现在悉尼的房价 10年涨100万肯定有了

Forbne

之后按比例交增值税