地产市场的分化

老白

昨天看了个数据，百分五十的澳洲人拥有百分三的财富。这部分人绝对是通胀的受害者，如果历史会自我重复，那么现在我们在悉尼黑镇以西，中央海岸的某些区域看到的地产下跌趋势很可能会放大。

拿铁线附近的地产，基本企稳（100到250万区间），工薪阶层如果按照过去两年内的利息和价格做的预算买了房，那确实有压力。但是大部分人要么用比较低的价格买入，要么已经在高利息支出做的预算，大部分人不至于大伤元气。由于可负担性，新移民有力的支撑起了这个市场，所以企稳了。这部分人对加息最敏感，因为收入相对固定了。（不过这半年身边好几个人卖国内房产，Offset估计都满了，都持币待购。）再加息可能会影响支出，感觉短期大跌的可能性不大。

300万以上高端市场没关注，据说富人扎堆价格涨的更厉害，现金大把，大跌可能性也极其有限。

结论去低价区捡漏。


大家依然是激辩如故，我补充一些自己的想法。

房价的核心驱动是金融和人口集中，高房价不是当代才有的事情，比如历史上韩愈存了三十年才在长安买了个院子。由于金融杠杆，某些亚洲国家的房产，原本附带的投资属性远远大于居住属性，价格高的畸形，一旦坍塌，就有可能破坏整个本国经济乃至于全球经济的稳定性。

澳洲大都会区域的房价分化是人口高度集中后和金融属性冲突后的呈现。移民带来的人口集中大家都没有分歧，但是金融层面大家意见分化。


我得看法是，由于工作人口涌入，拿铁线的指导意义模糊了，银行城以及周边这些原本相对弱势的社区慢慢被有稳定收入的移民填补，中央海岸过去十年也渐渐汇聚了大量中产家庭，这也就是为什么这些地区房价开始稳定在百万线上了。以百万价格线来看，如果这次能稳定住的，我觉得未来价格韧性会长期稳定，同样道理三百万线也是如此，只要经历一两个价格周期，价格认同就会被调整并相对稳定。我自己的参考标准是把基准线移动到黑镇以西

华仔说的一句话我很同意，房价的上涨是波浪形的，高价位涌动，一波一波外传，低价区域上涨最慢最晚，另外一半现象是，下跌的时候，这些区也跌的最早最快。

至于现在经济大环境不好的事情，我隐约觉得风雨欲来，但是现在股市房市都暴涨，确实看得不懂，经历过两个经济周期，我学会的是历史洪流滚滚而来时，个人我的看法其实一点不重要，不要逆势，在留足余地的前提下，顺势而为。

最后，正所谓屁股决定脑袋，我说这样的投资理念是自己一直这么作，前几天刚在讨论区域Settle一套老破小unit，没挂牌出租就被NDIS offer，虽然中介意思可以再多要一些租金，但我直接说不加了，积点福，而且悉尼的投资房有7%毛回报也超过我心里预期了。

tina-go

我看这次，punchbowl 和lakemba 涨的特别狠。

这都啥区啊。。

属于你说的第一类廉价区吗

maxinfang

每个人都跟你这么想 低价区马上飞

天涯浪客

tina-go 发表于 2023-7-6 13:55
我看这次，punchbowl 和lakemba 涨的特别狠。

这都啥区啊。。

我Bankstown的几套townhouse是在2012年到2014年这三年买入，现在差不多十年了，价格翻倍，租金翻倍。穷人区的投资，贷款90%，小成本，高杠杆。

maxinfang

天涯浪客 发表于 2023-7-6 14:53
我Bankstown的几套townhouse是在2012年到2014年这三年买入，现在差不多十年了，价格翻倍，租金翻倍。穷人 ...

人生赢家

天涯浪客

maxinfang 发表于 2023-7-6 14:56
人生赢家

没办法，穷人的选择。国内无房产，家里也没钱，在澳洲也是做体力工的。当年喜欢看地产杂志，被年薪五万五套房的理念洗脑了。

maxinfang

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:00
没办法，穷人的选择。国内无房产，家里也没钱，在澳洲也是做体力工的。当年喜欢看地产杂志，被年薪五万五 ...

也算是来得早的优势了 现在回看14年 曾经看不起的低价位区 都是翻倍的 高价位区 只有50%增长吧 比如burwood chatswood 不过也可能我开始看得时候那些已经涨过头 那时候讨论好多这两个区

天涯浪客

maxinfang 发表于 2023-7-6 15:04
也算是来得早的优势了 现在回看14年 曾经看不起的低价位区 都是翻倍的 高价位区 只有50%增长吧 比如burwo ...

根据我这十几年的观察，悉尼房价涨跌是一种水波扩散型的。就像你往平静的湖里扔一个石头扩散的水波纹一样。上涨起始于高价区，然后逐步阔散到中价区，最后穷人区。只要持有的时间够长，排除极端的各例，整体看涨幅不会有太大的区别。持有的时间越长越明显。不过穷人区最大的好处是可以玩高杠杆而且没什么压力。

flyinfree

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:17
根据我这十几年的观察，悉尼房价涨跌是一种水波扩散型的。就像你往平静的湖里扔一个石头扩散的水波纹一样 ...

你这个观察也应该可以扩展到全澳，即全澳的房价也是从东部开始扩张的，记得这几天看了个文章，说是某个时间段珀村的成交里有六成是东部客户的。。。

天涯浪客

flyinfree 发表于 2023-7-6 15:22
你这个观察也应该可以扩展到全澳，即全澳的房价也是从东部开始扩张的，记得这几天看了个文章，说是某个时 ...

我主要是懒，在悉尼就能找到，何苦跑那么远？

flyinfree

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:25
我主要是懒，在悉尼就能找到，何苦跑那么远？

你那叫有钱！ 人家要跑远的，自然图的是便宜。

天涯浪客

flyinfree 发表于 2023-7-6 15:26
你那叫有钱！ 人家要跑远的，自然图的是便宜。

我除了自己住的房子，投资房都是50万以下买的，算有钱吗？

flyinfree

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:28
我除了自己住的房子，投资房都是50万以下买的，算有钱吗？

一间五十万不算有钱，但你是十套八套起步那肯定是数量导致质变啊。

天涯浪客

flyinfree 发表于 2023-7-6 15:29
一间五十万不算有钱，但你是十套八套起步那肯定是数量导致质变啊。

没那么多啊。我如果不买自住房，估计能多买两套。

flyinfree

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:31
没那么多啊。我如果不买自住房，估计能多买两套。

浪客哥太低调了，才住两套投资房价值的自住，应该大胆点，冲五百万的豪宅。

天涯浪客

flyinfree 发表于 2023-7-6 16:02
浪客哥太低调了，才住两套投资房价值的自住，应该大胆点，冲五百万的豪宅。  ...

我属于足迹最底层的地产投资人，年薪五万住个100多万的房子已经不错了。

木木山高

一起成为时间的朋友。

买入资产，然后长期持有，就是王道。

flyinfree

天涯浪客 发表于 2023-7-6 16:10
我属于足迹最底层的地产投资人，年薪五万住个100多万的房子已经不错了。 ...

你是我心中永远的偶像，我在年薪五万时只能买得起二三十万的破房，根本不敢幻想一百万的房子，更加没有能力买五十万的投资房。

在足迹，有钱人多的是，高薪的也不罕见，但像你这样的“成就完成者”，这TMD的太牛B了！

xq052b

木木山高 发表于 2023-7-6 16:19
一起成为时间的朋友。

买入资产，然后长期持有，就是王道。

话是这样说，对付cgt似乎没啥招

天涯浪客

flyinfree 发表于 2023-7-6 16:24
你是我心中永远的偶像，我在年薪五万时只能买得起二三十万的破房，根本不敢幻想一百万的房子，更加没有能 ...

这个原理其实也很简单，贷款你可以想办法，还款不要用自己的收入还，就这么简单。

木木山高

xq052b 发表于 2023-7-6 16:26
话是这样说，对付cgt似乎没啥招

CGT和Land Tax目前无法避免。

所以如果有国内的房子，就别卖。

没有CGT，没有Land Tax，涨势好，维护成本极低。

天涯浪客

木木山高 发表于 2023-7-6 16:49
CGT和Land Tax目前无法避免。

所以如果有国内的房子，就别卖。

刚看了一个视频，维州的地税起征点改为5万，同时对于海外人士征税从2％加到4％，政府对房东相当不友好啊。

谬热

木木山高 发表于 2023-7-6 16:49
CGT和Land Tax目前无法避免。

所以如果有国内的房子，就别卖。

涨势好？   这两年都跌成狗了，还有价无市

tina-go

天涯浪客 发表于 2023-7-6 15:17
根据我这十几年的观察，悉尼房价涨跌是一种水波扩散型的。就像你往平静的湖里扔一个石头扩散的水波纹一样 ...

而且现金流还好。

木木山高

谬热 发表于 2023-7-6 17:01
涨势好？   这两年都跌成狗了，还有价无市

早说了是长期行为，我又不是看这2年。

你要是只看2年，那是你的想法。

木木山高

天涯浪客 发表于 2023-7-6 16:55
刚看了一个视频，维州的地税起征点改为5万，同时对于海外人士征税从2％加到4％，政府对房东相当不友好啊 ...

这个真没办法，大家只能接受。

pan123au

xq052b 发表于 2023-7-6 16:26
话是这样说，对付cgt似乎没啥招

不卖，再把增值贷款出来。

天涯浪客

木木山高 发表于 2023-7-6 17:13
这个真没办法，大家只能接受。

我查了一下，对于业主缺席税新州也是4％，不过对于本地人的投资房地税起征点却是69万，和维州的5万相比，实在是太友好了。

xq052b

pan123au 发表于 2023-7-6 17:14
不卖，再把增值贷款出来。

以前是可以这么干，现在好像不做假收入是没法topup了

pan123au

xq052b 发表于 2023-7-6 17:22
以前是可以这么干，现在好像不做假收入是没法topup了

肯定要看收入的。