固定利率到期看来没有那么可怕！四招利器促房市

Byronbay

go! go! go! leo leo

achilles

清咖一杯 发表于 2023-4-22 20:01
你是说折旧在卖房的时候要算进收益交税的意思吗？可是增值部分有50％的折扣，最多也就还50％啊，更何况20 ...

就记好折旧拿回来的每一分钱以后都要还回去就可以了, 这和cgt 50%discount没有关系. 至于20年以后 不好意思太久的事情就先不要考虑了有没有discount还不知道

zzz

不错房价顶住了，没有造成不良反应，其实政府可以放开手脚加息，抑制通胀。

清咖一杯

achilles 发表于 2023-4-22 22:54
就记好折旧拿回来的每一分钱以后都要还回去就可以了, 这和cgt 50%discount没有关系. 至于20年以后 不好意 ...

哈哈，足迹无理由自信的人实在太多了，谁告诉你折旧跟折扣没有关系的？
20年以后没有折扣？嗯，也许吧，用不了20年也可能发生三战，也可能地球毁灭。

DBOY123

都不没感到疼，说明还加的不够，还得加

achilles

清咖一杯 发表于 2023-4-22 23:28
哈哈，足迹无理由自信的人实在太多了，谁告诉你折旧跟折扣没有关系的？
20年以后没有折扣？嗯，也许吧， ...

你真逗我卖了3次投资房数钱的时候还能没你这种键盘侠懂? 折旧怎么还回去的赶紧去问问你的会计, 第一次听说折旧还能50%折扣的, 扯淡也要有个限度, 不要搞得和leo一样人家是中介不要脸的

清咖一杯

achilles 发表于 2023-4-23 00:02
你真逗我卖了3次投资房数钱的时候还能没你这种键盘侠懂? 折旧怎么还回去的赶紧去问问你的会计, 第一次听 ...

Keep in mind that although claiming depreciation can increase CGT, the 50 per cent CGT discount is available to those who hold an asset for 12 months or more. Because of this, the deductions claimed throughout ownership are 50 per cent more valuable than the potential increased CGT liability when the property is sold. There is also an added opportunity to invest that extra money or to reduce loans throughout ownership.

achilles

清咖一杯 发表于 2023-4-23 09:51
Keep in mind that although claiming depreciation can increase CGT, the 50 per cent CGT discount is ...

没卖过房子的千万不要在这扯淡了，赶紧去找个会计帮你算算，你这么离谱的我第一次见。

清咖一杯

achilles 发表于 2023-4-23 09:54
没卖过房子的千万不要在这扯淡了，赶紧去找个会计帮你算算，你这么离谱的我第一次见。 ...

你这么离谱还在那理直气壮的我也是第一次碰到，哈哈哈。
Depreciation在卖房的时候，是降低了你的购买成本，从而提高了你的CGT，并不是让你把所有的depreciation 交回去啊。
哎，算了，你要喜欢全额交回去就交吧

天涯浪客

Jade19 发表于 2023-4-22 19:32
是不是打电话给银行说快还不起月供了，然后银行说你的equity 多，要不你再多贷点，哈哈 ...

想明白了，准备搞一套house，能贷多少贷多少。

achilles

清咖一杯 发表于 2023-4-23 10:00
你这么离谱还在那理直气壮的我也是第一次碰到，哈哈哈。
Depreciation在卖房的时候，是降低了你的购买成 ...

你没有卖过房子呢就虚心点。我就问你一点你每年claim 折旧的税率和卖房当年的税率是一样的吗？说到底depreciation是根据税率来生效的。比如我去年卖掉的房子让财年收入多了130万，你觉得是按什么税率回交depreciation？我十年前又是拿一样的税率来申报的？是一回事？怎么就能50%交回去你告诉我我给你2万cash最报酬。

gegewu

achilles 发表于 2023-4-23 10:38
你没有卖过房子呢就虚心点。我就问你一点你每年claim 折旧的税率和卖房当年的税率是一样的吗？说到底depr ...

你们俩说的两回事，都有道理。
capital gain 50%纳税，于是已抵扣的折旧的50%需要纳税。
但如果收益高，则适用税率远高于负扣税的时候。（但这并非绝对会发生的，比如投资收益没有你说的130万那么高，比如安排在没有工资收入的那个财务年度卖房）

我的理解。

jam21

好建议

fa19

achilles 发表于 2023-4-23 00:02
你真逗我卖了3次投资房数钱的时候还能没你这种键盘侠懂? 折旧怎么还回去的赶紧去问问你的会计, 第一次听 ...

哈哈哈哈哈哈哈
卖过房子不代表懂会计
不懂的卖10次也不会懂。

结论就是，房子卖早了 气急败坏了。哈哈哈哈哈

fa19

fa19 发表于 2023-4-23 12:08
哈哈哈哈哈哈哈
卖过房子不代表懂会计
不懂的卖10次也不会懂。

今年65万移民大军涌入澳洲，新西兰人可以直接入籍，澳洲开始抢人了。
哈哈哈哈哈 这种需求，如果刚刚把房子卖了的，想想就心虚。

achilles

fa19 发表于 2023-4-23 12:08
哈哈哈哈哈哈哈
卖过房子不代表懂会计
不懂的卖10次也不会懂。

我趁高卖了一套赚了130万干啥都行，依然留着4个出租，是某些人是嫉妒的，看到下跌却没子弹的，或者是手握unit想上house车却上不了的气息败坏吧？报折旧的时候20% 30%税率，交税的时候45%税率，你这种小白当然听不懂。

至于卖的早，那真幸运，否则现在少赚20万。半年白捡一辆卡宴混，你不懂。

achilles

gegewu 发表于 2023-4-23 10:58
你们俩说的两回事，都有道理。
capital gain 50%纳税，于是已抵扣的折旧的50%需要纳税。
但如果收益高， ...

我就这意思。真到了卖房那一刻才能知道要还多少回去而不是看条款推测。退税的以为以后能赚50%折旧结果真到了时候一分钱不少都要交回去还可能交的更多，这就是为什么ato网站没有这种抖机灵的提示而做折旧的公司喜欢这样推销，比如楼上的引用，我刚看了下全部来自于bmt。这版很多都是做生意的，个税会严格控制在20%，其他宁愿交公司税27% 28%。长期持有后卖房分分钟上到45%边际税。

butterfly888

这与我学习和理解的经济学不相一致啊，要不再涨个10%压压惊？也让四招利器好好表现下？

icac

achilles 发表于 2023-4-23 12:15
我就这意思。真到了卖房那一刻才能知道要还多少回去而不是看条款推测。退税的以为以后能赚50%折旧结果真 ...

并不是全部depreciation都要还回去，只有Capital works deductions需要加回去

其次，如果能够妥善使用6年法则，可以免除很大一部分CGT - 就算是纯投资，超过1年以上的CGT都有50%的折扣

https://brewsters.com.au/six-cap ... property-investors/

Is it still worthwhile claiming property depreciation if it will later add to the capital gain?

The short answer is yes. During the term of ownership, capital works and plant and equipment can be claimed as a deduction at the investor’s marginal tax rate. These deductions will reduce tax liabilities, therefore generating additional cash flow for the investor each year.

When a property is sold, if the owner has held the property in their name for more than twelve months, the owner will be eligible for the 50% exemption. This means that only 50% of the capital works deductions during ownership will carry through to the ‘CGT event’, making it far better for a property investor to claim the capital works deductions and take advantage of the additional cash flow during ownership. Depreciation claims also provide an opportunity for the property owner to invest further or reduce loan liabilities.

When considering selling an investment property, it is recommended that investor’s seek advice from their Accountant about the implications of CGT and the exemptions available. A specialist Quantity Surveyor can also provide advice on the depreciation deductions for any investment property. Buy Property Direct offers a range of property investment services to help you along your property investment journey.

landtadie

楼主还贷压力有点大啊

butterfly888

achilles 发表于 2023-4-23 14:15
我就这意思。真到了卖房那一刻才能知道要还多少回去而不是看条款推测。退税的以为以后能赚50%折旧结果真 ...

那是因为房产长期持有后，账面一定是增值，这其中也包括通胀的因素。举个例子就清楚了。周末刚看了个house， 上次成交93年，成本27万澳元，还包地价。现在要价2.4Mln.个人投资房的话，就算用足NG和CGT discount，在不考虑个人其他税务亏损时，边际税率轻松最高档。

butterfly888

icac 发表于 2023-4-23 14:42
并不是全部depreciation都要还回去，只有Capital works deductions需要加回去

其次，如果能够妥善使用6 ...

请问有什么其他deduction 不会offset against CGT base啊？

“并不是全部depreciation都要还回去，只有Capital works deductions需要加回去”

清咖一杯

achilles 发表于 2023-4-23 14:15
我就这意思。真到了卖房那一刻才能知道要还多少回去而不是看条款推测。退税的以为以后能赚50%折旧结果真 ...

45％打完折也就22. 5%啊，对于我来说就是接近五折，我不做生意，没办法弄到20％以下

gandlf

achilles 发表于 2023-4-22 10:06
1，根本不敢Refinance在，比如你，现在refinance立刻要往里面贴15万+，割lz这种高冲高韭菜的利器
2，折旧没 ...

说的很对，负扣税和折旧都是ATO麻痹韭菜的说辞，稍微初中数学毕业算一下都能算明白

john420

fa19 发表于 2023-4-23 12:10
今年65万移民大军涌入澳洲，新西兰人可以直接入籍，澳洲开始抢人了。
哈哈哈哈哈 这种需求，如果刚刚把房 ...

现在移民这一块助力确实非常厉害，而且新西兰这一招有点狠

hpe2364

achilles 发表于 2023-4-23 13:57
我趁高卖了一套赚了130万干啥都行，依然留着4个出租，是某些人是嫉妒的，看到下跌却没子弹的，或者是手握 ...

Z80CPU

房价要涨！因为可以直接涨房租，反正不愁租。

澳洲牧羊人

我也认可房价的走势，但是对于leo大神的帖子，感觉连娱乐版都不如，扯的已经没有营养了

icac

butterfly888 发表于 2023-4-23 13:04
请问有什么其他deduction 不会offset against CGT base啊？

“并不是全部depreciation都要还回去，只有C ...

一般来讲depreciation分capital work和plant and equipment；如果买的是旧房就只能claim capital work

新房的话capital work以及plant and equipment都能claim；卖的时候只有capital work的部分需要加上去capital gain

achilles

icac 发表于 2023-4-23 14:42
并不是全部depreciation都要还回去，只有Capital works deductions需要加回去

其次，如果能够妥善使用6 ...

6年法则非常难用需要那是你唯一的住房且有强理由证明不自住的理由且并不适合这里拥有2套以上的情况. 我在另一个帖子已经讲的很明白了. 你如果像LZ这种case已有自住房,现在在市场上买个房子不重新大装修直接出租那么就是我说的. 折旧的最后还回去的最大问题是适用税率的不同.年轻的时候收入低加上付现金流deduction适用税率低, 长时间持有后一定破最高边际税.

卖一次房看看会计给的listing就全明白了.