急问，长问：在自己的后院（后半块地）建房子的建筑贷款如何办理

Mansfieldrabbit

请问您们几个重要问题，请不吝赐教，谢谢。

1，如果想在自家后院（后半块地）建房子，需要建筑贷款，如何操作？

2，我知道，第一步是不是先要自己出钱申请好planning permit，然后找builder签合同，是不是签合同后就可以申请建筑贷款了？从建筑permit的费用开始是不是就可以从贷款中支付？

3，整块地包括上面已经有的老房子本身也有房贷，新的建筑贷款和老的房贷，是不是合并在一起计算，不能超过以后整块地加新老房子价值的80%？

4，建房贷款是不是按照普通房贷利率？而不是按照商业贷款利率？（自己建房，不是开发卖房，即是后院建好房子后不分title，与前院老房子一起都放在本人名下这种情况。）

5，贷款一般是按照进度由银行支付给builder是吗？那自己手上大概需要准备多少的自有现金以备意外支出？

6，在后院自己建房合算吗？还是分地卖掉半块地，然后拿卖地的钱做首期再去买一个房子，那种更合算？

这些问题对我们不懂的人来说好复杂啊。

如果您知道多少回答多少我都很感谢，不一定要全部答完。这位回答一点，那位回答一点，众人拾柴火????焰高嘛。

xuxucom

第一步肯定是找贷款中介或银行咨询步骤和可以贷的额度，利率。建筑贷款和现有的房屋贷款肯定不能合并，利率也不一样，因为风险不一样。除非你top up一部分老房贷然后加自己的钱造。我自己就是这么操作的，建筑期间没有银行审批付费这一步，缺点是top up量小，自己出的钱要多。
如果银行审批出建筑贷款的话，他们按照builder的payment schedule，在不同阶段要builder出施工验收合格证明，再直接付钱给builder，不经过楼主手。看你审批的额度，比如审批出60万，最后造了58，那你就不用自己掏。如果反过来，造价超过审批限额，那就要自掏腰包了。
不想折腾就分地 （subdivision），拿到DA后卖，赚钱也不少。自己造风险太大，除非你懂行。

Mansfieldrabbit

xuxucom 发表于 2021-9-30 08:34
第一步肯定是找贷款中介或银行咨询步骤和可以贷的额度，利率。建筑贷款和现有的房屋贷款肯定不能合并，利率 ...

明白一点了。谢谢。
请问普通的房贷broker也做建筑贷款吗？还是必须走商业贷款broker的渠道？

yshi

普通房贷就可以做建筑贷款 建筑贷款一般还是80%的上限 所以你要想想剩下的20% plus other outgoing你是不是有存款或者贷款的额度在

你要planning fee这些都贷款的话 只能重新value 看看现有房子有没有equity可以top up出来  就是可以先做一个top up 等建筑合同签了再做一个建筑贷款

建筑贷款一般是先自己付 付到建筑贷款需要kick in的时候 银行就会根据payment schedule和builder invoice来付了

5和6很难回答 越贵的房子需要准备的back up越多  是建房划算还是买房划算只有你自己去算

sky2010

不分地分title的话增值不大的，增值比你的建房成本多不了多少。
要盖的话最好分地，除非是你就盖个成本低的granny flat赚租金或者给老人住。

Mansfieldrabbit

请问和builder的建筑合同能写subject to finance 吗？

john2019

首先建议 lz 跟你现时的 banker 探讨一下你贷款（拟贷的建筑贷＋现有房贷）的事情，因为这牽涉到你的总的贷款。

上面 tx 已经将流程及重点解释得很清楚，这里我只想再补充一丁点:

第一，在找 builder 之前，lz 应该先向银行查询你最多能贷多少，并且取得银行的 pre-approval ，(如果你愿意 cover mortgage insurance 的话，有些银行的建筑贷款可以做到 90% lvr 的，但一定不会高于90% lvr)。像上面 tx 所说的，这个时候，你要看看手上的资金(现金加银行贷款)够不够付建筑费用及其他 outgoings 。

在知道自己手上可用的资金有多少之后，你开始去找合乎你的预算及要求的 builder。

找到合适的 builder 并且签了 contract 之后，你应该马上通知银行并将 contract 交給你的 banker ，banker 会安排 valuation 及办理正式的贷款申请。当银行正式批了贷款之后，银行会直接联系 builder，并且会告诉 builder 贷款已经批准了。有些 builder 可能会在这个时候才去申请 council approval 和开展工作。

在建筑期间，银行是按 builder 不同阶段提交的 invoice 和证明直接付款给 builder ，直至完工。

一般而言，在建筑期间，还款的方式是 interest only ，而利息只是按用多少贷款，算多少利息，不是按贷款总额度计算。

在付给 builder 最后一笔款项之后，整个建筑贷款便会从之前的 interest only 自动转为 P&I，到时每月的还款额肯定会加大了，假设到时你的房贷还是继续在还的话，你每月的 cashflow 相信会有一定影响，这点你一定需要注意，最好在申请 pre-approval 时，顺便要求 banker 告诉你完工后一个大概总的每月 P&I 还款数目。

Mansfieldrabbit

楼上是在悉尼银行负责建筑贷款的banker，如果大家有需要可以找他

haruka82

最好的就是申请投资贷款加top up，这样的话等于银行给你的钱你可以自由使用，做建筑贷款有两个风险，第一只有80%你要准备好不足的钱，第二是建筑的账单万一变多，或者银行不认可，你也是要补差价。找个好的broker帮你好好规划一下，顺便说一下，足迹里推荐的broker我也了解过，真的帮不上什么忙。

xuxucom

haruka82 发表于 2021-10-14 23:15
最好的就是申请投资贷款加top up，这样的话等于银行给你的钱你可以自由使用，做建筑贷款有两个风险，第一只 ...

＠楼主：　这条是可行的路。我自己就是ｔｏｐ　ｕｐ出来再加自己的钱搞再建。灵活性大很多。当然前提是你自己有一定的积蓄因为ｔｏｐ　ｕｐ可能贷不了很多钱。
有兴趣我可以给你我的ｂｒｏｋｅｒ，帮我做ｔｏｐ　ｕｐ的。

haruka82

我再补充一下，top up是可以贷到你现在的房产估价的80%的。就看你的broker怎么帮你做。最下下策的才是建房贷款。
你可以这样操作，每家银行都去估价，找个估价最高的做投资加top up贷款，最多可以80%。
足迹上很多broker太保守不肯这么做，都不断的推你做最简单最没有风险的建房贷款。