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本帖最后由 louis161 于 2021-3-27 17:07 编辑
根据过去50年来澳洲房价的规律，基本上一轮牛市会维持3-4年，保持每年两位数的增幅，然后是3-5年的横盘或者微跌期，但是总体上大概10年翻倍，保持年化8%的增幅。 如果这个规律仍然有效的，此轮牛市始于2020年末，结束于2023年末或者2024年初，每年应该可以保持10%以上的增幅，届时悉尼的均价会达到2百万左右，而墨尔本的均价在140万左右。
这个和澳洲房价10年翻倍也基本吻合。 悉尼2015年均价1百万左右， 2024年均价2百万。 墨尔本2015年均价70万，2024年均价140万 左右。
说说种种迹象：
1. 经过2017-2020 4年的熊市，本轮牛市已经启动，这个大家应该都没异议。虽然现在可能只是领涨的是好区的house.但是慢慢会蔓延到其他一般区。
2.房市这头庞然大物一旦奔跑起来，不是几个月后者一两个政策可以刹的住的，以往的牛市，最短的都有2-3年，长的有4-5年。我不觉得牛市会在今年结束。
3. 外部环境也支持这轮牛市，全球大放水，经济宽松，利息极低。央行基本上在2023年都不会考虑加息。而且现在疫情的影响没有完全消失，经济有待恢复，1-2年内政府和银行不会大幅的打压房地产。
4.随着疫苗的普及，和国门的逐步开放。2021可能是本地人的主战场，2022 和2023可能由于海外的移民，学生，游客的回归迎来另一波。
2024 年本轮牛市结束的理由：
1. 经济的正常化，银行可能开始在2023年开始加息。现在的极低固定利息大部分在2023年左右到期（到时候利息从底部上升，拥有大量贷款的就能够感觉到疼了。
2. 可负担性极度降低。虽然现在利息极低，可负担性并没有恶化的很严重，但是房价在150-200万左右，基本上也极度不可负担，除非工资能够跟上来，基本这轮也到顶了。
3.2023-2024左右所有生活和经济回归正常，利好出尽。没有上涨的力量。
4.随着房市的火爆，在后期政府和银行必定出台一系列措施来打压房价，提高投资房的首付，紧缩贷款，加息，房产税等等。 最后导致牛市的结束。进入3-5年的横盘或者下跌时期。等待下一次牛市。周而复始。
本人非中介，勿喷。只是基于过去50年澳洲房价走势规律做的一个大胆推测。而且感觉现实的迹象也很支撑这个规律的。 若是不信说中，纯属巧合。毕竟99%的预测都是不准的。欢迎到时候来挖坟或是打脸。
更正：以上预测以每周拍卖中位价为准，若实际包含所有房屋类型和出售方式，悉尼在2024年均价在1.6 Million左右，墨尔本在1.2million左右。如下图黄色部分。鉴于史无前例的放水和史无前例的低息，我觉得这个估计相对保守。当然， 你也可以放入你觉得可能的数字，毕竟未来很难预测。纯属娱乐，不做专业参考。
更新：我对可负担性的理解。
很多人觉得不可能的原因是由于可负担性，觉得如果房子200万对于10万的平均工资来说太夸张，鬼佬不会为了买房20年不吃不喝。但是我觉得起码这里面忽略了很重要的四点:
1.买房从来不是一个人的事，起码是一个小家庭。应该有夫妻2人的工资。一个中等的小家庭平均工资应该有15-20万吧？老公的工资拿来供房，老婆工资拿来家用和生活应该不过分。这样可负担性大大提高。而且注意-只有利息的部分是真实的开支部分，还的本金相当于强制储蓄，比起租房的潇洒，别忘了30年后你可是有一套付清的房子。再也不用交房租。而租房真的是要交房租到死或者住政府公屋，养老院的那天。而且随着医疗和科技的发展，以后人均寿命可以达到85-90之间是很平常的。从25岁开始工作，难道要交房租60年？还要每年被涨租？租房的话生活品质在退休后由于收入的降低而严重降低，而如果辛苦20-30年，有一套付清的house,，基本上可以随时退休。这个就是一个很经典的选择了：你愿意先苦后甜？还是先甜后苦？
2.拿今天的10万平均工资来衡量30年的贷款是极度不准确的。30年内工资怎么都会翻番吧？这样可负担性也是随着工资的升高而越来越好。极端的例子比如中国，工资过去20年可能从2千到2万，所以房价也翻了10倍。澳洲虽然不可能，但是长期来看，工资总会越来越高，而贷款却越来越少。一般最初的5年比较辛苦，之后会越来越轻松。
3.忽略了利息对房贷的极度影响。 以150万的房贷为例， 在现在普遍房贷利率为2%的情况下，月供$5600左右，只需要一个人税前9万的工资就够了。而利率在4%的话，月供$7200,需要税前12万工资的支持。而如果利率上升到6%，月供会变到惊人的$9000每月，需要税前工资15万！ 所以在银行不加息，当前房贷利息在2%左右，是可以支撑150-200万的均价的。而一旦利息回到3-4%，房价上升的势头就会被抑制。在4%以上，房价就会面临回调。 毕竟利息可以一年内从4% 降到2%，而平均工资不可能一年内从9万升到12万！
4.忽略了很大一部分投资客，对于投资者，可负担性比自主者更是小一个数量级。对于投资者，首付来源于自主房的re-finance ,贷款可以选择interest only, 200万的房，租金800一周就可以Cover 2%的利息。当然投资房现在利息高点，还有账单要付，但是拿回退税每年亏损的最多1-2万。也就是相当于养房只要1-2万一年。可以说只要10年房子能够升值20万都不会亏本。可负担行对投资客更是压力太小，投资者更关心的是银行的借贷能力。
以上只是一般讨论，不涉及个案。毕竟有人说可能失业拉，加息拉，买错房拉。没有什么投资可以做到100%没风险的。如果想没风险，就只能存银行，借给愿意承受一定风险的人去投资。
风险提示：本轮的利息可以说是50年最低，这轮牛市过后可能横盘或者回调的时间会长过任何一次。但是在有效房贷利息回到3%-4%之间和没有政府的强力干预下，房价想跌是很难的。而这个时间点可能在2024左右。个人意见，如果真的要买房就趁早，最好在今年搞定，要是拖到2022-2023，可能真的是站在最高峰，透支了未来5-10 的回报。或者等到2024左右银行开始加息后再去捡漏。
足迹上传图片太难了，分享点干货不容易。这个是我最喜欢的一张图，简单明了。（原图太大无法上传,我自己excel打的） 已经表明悉尼和墨尔本每一轮牛市（2位数增幅的年化），最后黄色部分是我胡乱预测，可以忽略。数据源不一定100%准备，中位价好像也不太对的上最近的拍卖中位价。表格应该包含所有的公寓和私售，所以价格低于每周拍卖的中位价。但是还是可以看出不少东西的。比如你在每次牛市的末期买入，基本上会套牢到下一次牛市。比如03年和17年高位入场，基本要5-7年才能解套。这段时间其实很漫长，很难熬。尤其投资客，亏钱一点都不稀奇。再比如过去50年1970-2017年，悉尼和墨尔本大概都是翻了60倍，纯投资的话两座城市其实回报都差不多。以悉尼为例，1980年 均价7万，1990年均价17万，2000年均价32万，2010年均价61万，2020年均价114万，10年一倍基本上是靠谱的。但是如我上说，虽然10年一倍，但是增幅却不是平均的，基本上前5年涨完全部增幅，后5年不动。虽然我觉得这轮可能2024左右到达180-200万左右后，然后会一直横盘到2028-2030.根据10年一倍，2030年均价也才220万左右。
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连载－也谈谈我在澳洲学习工作的事儿（大结局啦） (2011-1-31) Bluelily 
发表于 2021-3-25 12:22
