和商场谈疫情期间租金的经历和感想

hicaps

简单介绍下情况3月中就关门了，6月1日复工至今。4月份开始就未交租金，疫情期间催问过俩次商场如何交租金都说等信儿吧。结果冷不丁周三关门后收到商场催帐邮件，大致如下: In line with the government mandate, concessions will be structured in line with the below:
•                     50% of your monthly loss waived
•                     50% of your monthly loss deferred and amortised over a period of 24 months.
•                     Remainder payable upfront.
•                     Outgoings and tenant’s contribution to payable whilst the retailer is trading.
•                     Any rent reviews scheduled to take place within the covid period will be frozen.
 
In line with your sales decline based off your reported sales for 2019/20, your concession will be .......

当时心里一凉，大致看了下和自己预期差距快一倍了。晚上和业界前辈咨询下，大致她几个店铺就是三个结果:受疫情影响456789这六个月，第一类大方的，三个月全免，后面按照营业额下降比例减免。 第二类类似我商场这样，以政府给的框架走，全部月份最高免5成 .第三类就是什么都不谈，空耗着，也不提减免也不赶人。

后来转天一早和商场retail manager约下午面谈，自己准备好一些生意下降的数据和说辞就去了。一见面对方到是非常客气请到会议室，让头一次欠租金的我感觉比当初签租约还热情啊？! 寒暄问我几句生意恢复咋样后，我刚准备表演‘中式哭穷’,人家经理抢先我一步说商场也不容易啊，也裁人了，这个cost那个cost都要付。我接着问你们不也有land tax减免，job keeper拿，其他补助也不少啊是不是得转嫁一部分给Tenants。对方倒是默认，然后简单询问了一下我拿补助情况，最后开始步入谈判正题。

商场有个软件系统来计算，租客最终可以拿到多少concessions,她说也不是自己瞎说的。然后我坦白跟她讲，既然要求面谈不邮件就是不想浪费彼此时间，我相信商场肯定有底线不能做出太大让步，但是当下这个offer在附近商场我的同行里算中等的，我不求最好的，但是希望要一个彼此都满意的,10月1日后欠的租金我会达成协议后立即支付并且以后按时付全款租金，今儿就单说疫情这6个月的事。经理可能觉得我也是爽快人，就跟我再三确定停业日期是多久，是否完全停业。回答完后给我的第二个offer是4月1日到复工之间所有费用全免，这一下直接超过我预期数字了，问我满意的话就现在邮件跟她确认一下，等签纸质协议就结束了。我说给我几分钟考虑一下毕竟好几万租金那。 我拿手机重新计算下，心想这里水够深，她叭叭几句，敲几下键盘就免上万，太顺利太迅速了，第一个offer简直就没法看。我正琢磨下一回合说辞，她看我犹豫就又提出来帮我把三月份关门那几天的费用也全免了。我问这政府不是不管三月份的事嘛，她说她可以去head office特别申请.我看见好就收吧，答应她回店里就发确认邮件给她就离开了，最终offer如下:

As per our agreement, I will be proposing to the business that we provide you with a concession as follows:
* 100% gross rent waived from xx March-xx May 2020.
* Rent payable in line with the code of conduct from 1 June-30 September 2020 (50% of loss waived and 50% of loss deferred. Remainder payable up front).


其实非常满足了，前后免了大概3个月半月租金，而且一小时就尘埃落定。总结一下谈判的心得:
1: 双方都有补助拿，商场比个人还门清儿没必要藏着掖着。
2: Monthly sale作假也没大用，商场有数据对比的。我期间开玩笑说，咱们谈的这么顺利，我说哪天关门你都不查查我银行账单和摄像头就直接输入系统？她说相信我这么对答如流肯定不会骗她。
3: Landlord 和 Tenants之间互相理解下，谁都想最大化利益，但可能嘛？达到自己心理价位就收，毕竟是长期合作不是一锤子买卖，今天占了便宜，不定哪天再被商场算计回来那。
4: 速战速决挺好，为了百八千的像买菜大妈争来争去没意思，谁时薪也不低，谈判周期越长越累
5: 本人英语能力很差，邮件交流属于非常弱势。面谈更容易观察对方表情，态度和口气来判断还有多少可周旋的余地。


希望给有用的朋友做个参考，能给加点分的加点分(买特朗普大选获胜搞的，一夜回到草鞋了

WACT

谢谢分享。
我想说，这次疫情对购物中心的打击，是非常非常严重的。
land tax 减免25%是微不足道的。
jobkeeper对购物中心的帮助，也是非常微不足道的。因为购物中心里的保安，清洁，维修维护等等都是外包给其他公司，jobkeeper只是补贴给岗位，购物中心自己的雇员岗位是很少的。
租金收入的损失，远远超过了那点点补贴。
购物中心的维护费用，保险费用，是一点都没有办法降低。保险费用今年还大涨。
购物中心，其实也只是表面看起来风光，实际上今年是巨亏。

楼主所在的购物中心，也算是蛮厚道的。
还好疫情快结束了，再持续2年，购物中心要赶在租客之前出现财务状况。

NONOY

非常同意第3条，3: Landlord 和 Tenants之间互相理解下，谁都想最大化利益，但可能嘛？达到自己心理价位就收，毕竟是长期合作不是一锤子买卖，今天占了便宜，不定哪天再被商场算计回来那。

溪水

s说的真好

urhug

恭喜楼主。。。。商场没有让你多续一年或者两年的租约吗？我看到的好几家购物中心凡是要免房租一定要这样的，否则不免，就按照政府50%的code来走

玄武真人

厉害！ 我也面临相似问题。 我也很想在政府标准的Code of Conduct 的基础上能和商场再谈点优惠·。 但是除了现有的数据之外， 很难想出能够让商场让步的理由 。 请问楼主是以什么理由打动了商场的？

我现有租约还有19个月， 店关了三个月左右。

xddt

商场也是明智的，现在就算逼死人很多生意也交不上租，赶人的话也不会马上有人接盘估计亏损更多。不如大家互相帮助共度难关，至少接下来的租金还是有保障的

Rick816

恭喜楼主
光抱怨没有用，主动去交涉得到了最好的结果。

DBOY123

要看什么商场， a class mall 像westfield 对大商户不交租直接lock out,更别说小商户。 另外商场除了地税减免，拿不到政府其他补助,商场属于被动收租房产，拿不到job keeper

xs8111

除了不用付关店那三个月+半个月外，以后租金有减免吗？

玄武真人

感谢楼主提醒。我有样学样。主动申请。所在商场非常通情达理，达成了令双方都十分满意的结果。可见凡事还是要努力争取啊

hicaps

xs8111 发表于 2020-12-1 22:01
除了不用付关店那三个月+半个月外，以后租金有减免吗？

暂时没听说有了，而且就新州这情况也很难再说给折扣

hicaps

玄武真人 发表于 2020-12-4 16:56
感谢楼主提醒。我有样学样。主动申请。所在商场非常通情达理，达成了令双方都十分满意的结果。可见凡事还是 ...

不好意思没看到之前留言，不过有好结果就行