物业管理权生意 - 信息经验分享交流帖 （113楼更新-物业管理权各地市场趋势走向）

136mydream

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zizilili

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136mydream

What Are Management Rights?

Management Rights (sometimes referred to as Management and Letting Rights, or M.L.R.) are a form of business enterprise. These businesses have been around for over 25 years, and are found mainly in Queensland, but increasingly in NSW.

Back in the early 1970’s, national and international property developers "discovered" Queensland. Now, our skyline is dotted with residential and holiday resort complexes, apartment complexes, townhouse / villa developments, and tourist facilities. Behind the doors of most of these, exists a Management Rights business.

The developers of these complexes realized that there was an advantage in having an on-site manager, who would look after the day to day running of the complex, as well as provide a Letting Management service to absentee investor owners.

In Queensland, the evolution of this concept led to State Government legislation to formalise and control the industry, thus offering legal safeguards to unit owners, Bodies Corporate, and Resident Unit Managers alike.

Essentially, a Management Rights business involves the owner of the business enjoying a contractual agreement with the Body Corporate (see Definitions), of a multi-unit complex to supply certain services, in exchange for a salary --- and the right to earn further commission and services income from individual owners in the complex.

The second part of the deal is that, simultaneously with purchasing the Management Rights business, the Resident Unit Manager purchases the designated "Manager's Unit" in the complex. It is from this unit that the Manager runs the business. You can see from this arrangement, that the Manager has a vested and financial interest in the successful performance of the complex. If he/she neglects things that should be done, and the complex becomes "run-down", the Manager's property would also be devalued.

Many people regard Management Rights as the ultimate "Home-Based Business", offering lifestyle, excellent return on investment and good re-sale potential.

fjfzly

谢谢楼主，如果在昆州也去做这个，挺好的，关键时间自由，收入也还可以。在悉尼，除了上班，真不知做什么好。到了50-60岁，到时工作机会不多了，房贷还没还完，估计退休压力都会很大。

飞儿

fjfzly 发表于 2019-5-28 08:42
谢谢楼主，如果在昆州也去做这个，挺好的，关键时间自由，收入也还可以。在悉尼，除了上班，真不知做什么好 ...

年纪越大，越需要向增加投资收入而不是工作收入。。物业管理权生意比较容易实现。

我的布村朋友管三个小盘，主要在家里上班，很灵活，羡慕。所以还是做MR生意，还是布村好哇

fjfzly

是，应该搬到布村去，太羡慕了

twas

飞儿 发表于 2019-5-28 08:54
年纪越大，越需要向增加投资收入而不是工作收入。。物业管理权生意比较容易实现。

我的布村朋友管三个小 ...

大概多小的盘？需要雇人吗？谢谢飞儿哦

飞儿

twas 发表于 2019-5-28 15:51
大概多小的盘？需要雇人吗？谢谢飞儿哦

每个盘就几十个房子，她和他先生一起管，好像没有也不用雇人，不用坐任何一个楼盘的办公室，真是太好了。

fjfzly

管理一个complex, 比如打扫卫生，花园，泳池之类的，有一个稳定的工资，对吧？这个工资由谁来发？帮助其他业主出租房子，这包括收租，有问题找水电工修理吗？这算是额外的收入吗？就像房子中介一样？

136mydream

fjfzly 发表于 2019-5-28 18:29
管理一个complex, 比如打扫卫生，花园，泳池之类的，有一个稳定的工资，对吧？这个工资由谁来发？帮助其他 ...

你的理解是正确的

物业管理权生意的收入基本构成分为三个部分

1 由body corporate定期派发（通常每月一次）的固定工资，称为 remuneration 或 body corporate salary
2 为房主管理租客，收取佣金及管理费用 commission and management fee，这时候我们的角色相当于房屋中介
3 维修、清洁、其他服务的额外创收。有一些我们自己可以做的就有收入，自己做不了的请人做就没有或有少量收入

羞射的彤狗狗

136mydream 发表于 2019-5-29 20:31
你的理解是正确的

物业管理权生意的收入基本构成分为三个部分

那第一个是政府发的？第二需要牌照吗？第三个好说，自己做就自己title出票就完了。

我其实感兴趣很久了，这种生意需要单独去弄license吗？还有我微信有个人就是做这个生意买卖的，她总是发净收入比如说40w，然后工资20w，以cpi增加。这个40万包含工资吗？cpi又是什么意思。还有20年的租约，这个有法律效益吗？

我考虑过给家人买一个这个生意，但是如果英语能力不强那么，能否hire人做，会有什么问题吗？因为我们都在nsw或者vic可能地理位置也不一样，所以不能亲自打理。

我问题比较多，希望您有时间能够解答一下。

136mydream

羞射的彤狗狗 发表于 2019-5-30 11:04
那第一个是政府发的？第二需要牌照吗？第三个好说，自己做就自己title出票就完了。

我其实感兴趣很久了 ...

第一个工资不是政府发，是body corporate公司发出，实际的来源是小区内所有房主缴纳的物业费，由body corporate公司收取以后其中的一部分用来支付小区经理的工资
第二个作为中介赚取租房佣金的时候需要牌照，这个牌照在昆州很容易拿到，只需要上3天的课程

工资的增长可能是固定每年增长百分之几，或者根据财年的CPI指数来增长，比如说当年的CPI是2%，那么这一年的工资就增长2%，这种情况每年就会涨幅不太一样。这个要根据小区一开始签署的合同是怎么规定。

需要一定的英语水平和沟通能力。如果是英语水平不足的家人可以主要做花园打理和公共区域卫生，至少要有一个人能够有能力处理沟通方面的问题，电话或邮件能及时联络到。也可以雇人帮忙。

136mydream

羞射的彤狗狗 发表于 2019-5-30 11:04
那第一个是政府发的？第二需要牌照吗？第三个好说，自己做就自己title出票就完了。

我其实感兴趣很久了 ...

一般说到净收入，都是包含工资在内的

我们不称为租约，而称为agreement年限，也就是你拥有这个管理权的合同剩余年数，是有法律效益的。

erpi

专业 拆台 20年  不拆手痒痒啊

今天碰上了 换个视角 也来说说 这个 物业管理权 生意

澳洲这个管理权生意，大体分为两大类，1。permanent类，2，hotel类。（cooperate 归在hotel里）
其实从收益，现金流角度，hotel酒店类的才是物业管理权里面的大头，但是为什么没人愿意提起这个，很简单，华人能作好酒店类的不多，而且真正作的好的，也不会来这里。这个先放到后面来说。

想到那儿说那儿，不废话，只聊精华

1.permanent类
简单说，工作内容就是
A。类似国内居住小区干物业的，有份caretaking的固定收入合同，25年的居多，理论上可以不断top up,普通小区平均每户大概1500-2000澳币一年（打扫公共区域，负责绿化，还有大活就是去每周2次去拖那个垃圾箱。。。）当然觉得太low了你可以外包啊，自己割块肉，花钱就是了嘛。
B。捎带手可以帮业主出租房屋，卖个房子啦，赚取个中介费+管理费，大概每户周租金的7%。问题来了，旁边就是房屋中介，还不止一个，费用还比你低，为什么业主给你租啊。有人说了，那就打架呗，等下再说这个问题。
C。小维修，换灯泡，修门锁之类的，如果你确实有动手能力，也懂，能赚点小钱，尤其是那种老破小的小区。至于大活就别想了，外墙啊，玻璃啊，这个是业委会的肉了啊

所以，基本上小区的住户规模算出来数字，收入就大体上也能预估出来了。

erpi

说说投资额和收益率（在只还银行利息的情况下）

首先.permanent类的普遍不高，扣除你买的那个住房（基本不产生收益价值，当然也可以反租），净收益率如果完全自己夫妻俩，天天苦哈哈的，撅屁股干，平均17-20%左右，一旦雇佣了人了，直线下降，10-13%左右。所以permanent要想收入高，请了外人就是割自己的肉。要么就是大资金，甩手不管什么都外包。

所以什么轻松，好与不好的，都是要相对看你自己的资金量和对收益的预期如何。


说说选项目吧，首先中介的那种报表，收入就是个大数，很多费用成本隐含的都不会给你列出来，直接先打个九折再说。从收益的角度来说，挑选市场上有少部分不需要购买自己住房 on site管理的，也不指定固定工作时间，这种比较合适，当然前提是不能有硬伤。

要根据自己的资金量+贷款额50-60%来选择生意（现在银行审批都很慢），要点来了，报表上收益率都是建立在，银行一般就是1-2年只还利息的前提下，而且一旦还本金开始，你的现金流立刻大跌，要有心理准备。同时准备合伙的话，伙伴要选好，实际中多数都是2-3年各种矛盾一拍两散。

中介呢大多数目的就是为了卖生意给你赚他自己的钱，真有他们吹的那么天花乱坠，为什么自己不去干啊，所以实际对你选择生意的指导意义不大。最好还是要有业内朋友带，一开始要多听，多看，多想，还是有很多隐形陷阱要提前察觉。

飞儿

erpi 发表于 2019-5-30 20:35
说说投资额和收益率（在只还银行利息的情况下）

首先.permanent类的普遍不高，扣除你买的那个住房（基本不 ...

买一个稍微大一点的盘，做销售，还可以接外面的房子租售呀。潜力和机会，都是靠自己争取的。

咱们过往几年的销售业务利润，占到30%，外面房子的管理数字，也占到总额的30%。当然这部分银行估价时是不算进去的，但是对于咱们都是实在的甚至是额外的利润。



当然，有兴趣入行的人必须准确评估自己的兴趣和优缺点，英文，沟通技巧，人际关系处理要达到一定程度。

erpi

飞儿 发表于 2019-5-30 20:38
买一个稍微大一点的盘，做销售，还可以接外面的房子租售呀。潜力和机会，都是靠自己争取的。

咱们过往几 ...

小姐姐，在悉尼做的不错哦，加油。

但是好像你跑题了，做外部小区房屋买卖算是开了另一个房屋中介生意哦，如果在QLD也算是抢别人经理小区的肉哦

erpi

大头来了，permanent真有看着那么简单，错了，如果在想做的好的前提下，杂七杂八的日常琐碎多如牛毛，同时和业主，业委会，尤其是那个主席老头，老太的沟通和交锋，才是大多数华人要面对和提前考量的。可不仅仅是英文能力，这里才是真正需要你大量的情商，经验和沟通技巧的地方。很多例子华人经理都是最后败在这点上，要么忍气吞声，要么最后卖生意一走了了。

华人圈子有几波人做permanent做的很大，主要是抱团，资金驱动型的，有自己资金池，前期拿到不少OFF plan 的盘，买的倍数都比较低4-4.5倍，自己做好了转手一卖，5-5.5.但是一样有问题，真实运营收益率很低，也就10%，，同时外部资金成本比银行贷款高，就是为了做个规模，做个品牌。总之，一句话，看上去很美。

飞儿

erpi 发表于 2019-5-30 20:46
小姐姐，在悉尼做的不错哦，加油。

但是好像你跑题了，做外部小区房屋买卖算是开了另一个房屋中介生 ...

我说的主要就是自己小区的买卖呀。。

我在悉尼做的就是个体户水准，那个 浮华如丝 同学 才是行业大牛，几十个员工呀

erpi

飞儿 发表于 2019-5-30 20:48
我说的主要就是自己小区的买卖呀。。

我在悉尼做的就是个体户水准，那个 浮华如丝 同学 才是行业大牛， ...

不都已经夸过你了嘛，人长的漂亮，运气又好。 每年卖房赚多多哦

悉尼毕竟是省城嘛，像QLD 布村，黄岸这种乡下，大家过的都很巴适，自住房每年是不会有那么高的换手率

不要迷信大哦，他只是投入的资金量大，他的净利率数值上不会比你高，但是绝对值要比你赚的多多哦

海姐姐

我说说我的个人经历。
我原先在航空公司工作，非常清闲，但是朝九晚五，工资一般般。遇到学校假期，没有老人帮忙，孩子无法照顾。
周围陆续有朋友买了生意，开始我没有动心，担心英语不好了，度假有问题。
可是几年过去，这些朋友换车换房，换大生意，我才认真和他们了解一下。

然后我立刻下手买了一个小规模的小区，10万收入一年，52万购买的 生意。
接手头半年比较辛苦，我还在航空公司工作，老公负责小区garden维护，和出租房管理。然后发现他动手能力特别好，后来发展到不仅小区的私人住宅，公共设施维护，由他负责。而且还结合他以前的工作经验，加上学校培训，拿下了木工牌照。开始带学徒做房子翻新改造工程。

我也从航空公司辞职，因为朋友们陆续委托我管理他们的house。我陆续收了10多个我家附近的house。远的我都推掉不肯管理。
我的原则是不接小区的房子，免得得罪小区经理，何况现在的经理好多都是同胞。
我专门接house，从lj hooker，Ray white大地产公司拿了好多个。
我管的比大公司负责细心，维修费用还低。

现在的我工作时间自由，每年两次带孩子回国school holiday都有安排度假，全家一起度假，就请附近的经理帮忙做relief。
我们和小区业主关系也处理得好，每年我们组织一次圣诞party，超过一半的居民带菜来聚餐，我们是白人为主的社区。committee也赞扬过我们的管理。

我觉得只要好好去做，这个生意很简单。而且时间非常自由灵活，这个是打工没有办法解决的。

erpi

海姐姐 发表于 2019-5-30 22:10
我说说我的个人经历。
我原先在航空公司工作，非常清闲，但是朝九晚五，工资一般般。遇到学校假期，没有老 ...

海姐姐真棒

收益是其次，真正能享受这种生活的style,是做permanent物业权的最佳状态。

136mydream

楼上几位的发言都非常精彩有内容

楼主不遗余力地加分并手动点赞

lilygogo

想问作为strata manager是需要很高的语言能力的，是吗？ 因为body corporate里owner时常会有很麻烦的，或者意见不合，或者楼上下漏个水推卸责任的，还要跟保险公司打交道，如果处理不好还会告去fair trading。而且做strata manager不是还有很多法律法规条文需要熟悉的嘛？

红尘刀客

strata manager是不容易，要了解法律法规，语言要求高，情商高是必须的，所以华人做这个的比较少，顶多做个助理.strata manager跳槽的很多，出租房经常会收到换新人的通知

136mydream

lilygogo 发表于 2019-6-2 01:22
想问作为strata manager是需要很高的语言能力的，是吗？ 因为body corporate里owner时常会有很麻烦的，或者 ...

首先我想纠正一个概念。我在帖子里提到的小区经理在昆士兰不称为strata manager，与你们NSW常说的strata manager是不一样的

我们这边常用的叫法有
onsite manager
resident manager
complex manager
building manager

语言能力肯定是有一定要求的，但也没有说很高，这与你管理的小区规模和类别是有关系的。规模大的，结构复杂的各方面要求会更高。如果是caretaking为主的小规模小区，语言要求就没有那么高。

基本上中型的长租型小区，我认为雅思四个6以上的水平可以胜任
小规模caretaking为主的话，5分水平也ok

其实长租型平时用到的口语不是很多，来回来去都是差不多的事情，适应一阵就好了

136mydream

红尘刀客 发表于 2019-6-2 12:46
strata manager是不容易，要了解法律法规，语言要求高，情商高是必须的，所以华人做这个的比较少，顶多做个 ...

我不知道你说的strata manager是不是和我讲的是同一件事。

昆士兰这里买物业管理权自己做小区经理的华人很多，其中不乏语言一般情商一般的。反而是助理必须语言高情商高，否则没人愿意雇

至于法律法规，我们日常工作中需要用到的主要就是房屋出租的相关法规，以及弄清楚自己的职责，基本上在上房地产执照课程的时候都会学习到。遇到解决不了的法律问题就找律师。
我个人在管理小区的过程中没怎么遇到过法律问题，反而是管理小区之外倒是遭遇过不少。

红尘刀客

哦，我说的是strata manager，我明白你们做的是building manager.悉尼规模稍大一点的楼盘会有building manager，以及strata manager。在悉尼感觉很少华人做strata manager，building manager也很少.

fjfzly

136mydream 发表于 2019-5-29 20:31
你的理解是正确的

物业管理权生意的收入基本构成分为三个部分

谢谢楼主，关于第二点，帮业主出租，管理房屋，这个是业主可以选择找on-site manager帮忙，还是他们也可以找外面的中介？还是规定只能由onsite manager 来管理？