在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

contactus

zhangwei7461 发表于 2019-7-24 13:55
谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走 ...

谢谢您，我 有房东保险。


租客正好欠租 4 周搬走了。。我不知道下一步该怎么做。我的中介就说赶紧租出去好了。

房间倒是没有被毁，但是墙面弄的很脏。中介的意思是如果下个租客不CARE 就这样了，因为很难找前面的租客去要清洁费。

我问中介现在能不能把 BOND 收回来当房租，中介也没理我。。。。唉。。。操心。。。

chezycsco

楼主有个问题想请教一下，关于自我管理和中介管理：

我的所有物业都是自我管理，目前为止效率非常高，体现在几个方面：
1）空置时间短，我的空置时间最长为3天，因为open时间长和时间灵活；基本上全部做的都是无缝切换。
2）自己的marketing更定制化；
3）节省物业管理费用；
4）维修成本比中介低30%；
5）合同合规合法，一套合同，可以适用多个物业，指需要做部分内容修改；
6）自己甄别租客比中介更细致；
7）租价更高，bargain空间更多更灵活（利用租客的各种心理活动）
8）报税没有太大问题，保留好所有发票和流水就好。

我实在搞不清楚中介管理物业的好处在哪里？坏处倒是可以罗列一下：
1）开放时间短，不灵活，因为房子不是他的，他早租出去1天和晚租出去1天几乎没有太大差别；
2）没有责任心，在他那里，就是一个编号而已；
3）维修成本高，反正都是你出钱；
4）管理租客水平生硬；

唯一的好处就是省心，但是省心的代价就是长空置率，低租金，以及高成本。

zhangwei7461

contactus 发表于 2019-7-26 11:47
谢谢您，我 有房东保险。

中介基本能力必须就是要耐心。。。你就问哪些bond 是怎么deduct了。 要求中介回答你就行

zhangwei7461

chezycsco 发表于 2019-7-26 12:43
楼主有个问题想请教一下，关于自我管理和中介管理：

我的所有物业都是自我管理，目前为止效率非常高，体现 ...

楼主有个问题想请教一下，关于自我管理和中介管理：

我的所有物业都是自我管理，目前为止效率非常高，体现在几个方面：
1）空置时间短，我的空置时间最长为3天，因为open时间长和时间灵活；基本上全部做的都是无缝切换。
2）自己的marketing更定制化；
3）节省物业管理费用；
4）维修成本比中介低30%；
5）合同合规合法，一套合同，可以适用多个物业，指需要做部分内容修改；
6）自己甄别租客比中介更细致；
7）租价更高，bargain空间更多更灵活（利用租客的各种心理活动）
8）报税没有太大问题，保留好所有发票和流水就好。

我实在搞不清楚中介管理物业的好处在哪里？坏处倒是可以罗列一下：
1）开放时间短，不灵活，因为房子不是他的，他早租出去1天和晚租出去1天几乎没有太大差别；
2）没有责任心，在他那里，就是一个编号而已；
3）维修成本高，反正都是你出钱；
4）管理租客水平生硬；

唯一的好处就是省心，但是省心的代价就是长空置率，低租金，以及高成本。
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至于你说的自己管理的好处， 1-8点， 大部分是您自己能做到， 但是并非所有的owner 能做到。   

至于你说的中介坏处的1-4点，我可以很自信的说， 无法apply到我的身上。 希望别一竿子打翻一船鸭子啊。

zhangwei7461

gycyc 发表于 2019-7-26 09:20
那么到时候是可以扣全部bond吗？

扣bond 不是像您简单的说 违规了就全扣， 不是那么简单暴力的。。

必须要有名目。   

我不倾向于单纯因为宠物直接赶走租客，我发现租客养宠物之后我个人一般更倾向于评估这个租客是否是好租客， 如果是好租客我更倾向于说服owner 重新签新合同在保护owner的同时 允许租客养宠物。

我只赶走过一户养宠物的租户，但是我发现他养宠物的时候他同时也欠租了，我是以欠租的理由将其赶走.

首先因为宠物的原因把租客直接赶走，上庭的话虽然白纸黑字写了no pet allowed，但是还是很大概率只能找到折中的判决， 一般折中的判决就是给予租客足够的时间找到下一户房子。 租客可能需要支付一笔break lease fee，能要求租客支付租金到新租客或者实际lease 结束为止。 但是实际上操作如果租客不合作的话 远没那么简单。

gycyc

谢谢

高飞澳洲

请问LZ：自住房分租一个房间需要买什么保险？谢谢！

zhangwei7461

gycyc 发表于 2019-7-26 17:33
非常感谢你， 太耐心细致周到负责啦。如果你在悉尼，肯定把房子交给你打理。其实我是个房东也是个租客， ...

蛮好的 祝好运， 如果是小狗 且不是apartment的话 我个人觉得owner 应该会合理考虑一下。

zhangwei7461

高飞澳洲 发表于 2019-7-27 13:06
请问LZ：自住房分租一个房间需要买什么保险？谢谢！

自住房分租不在我的专业范围内， 很难给与合理的建议。。

gycyc

zhangwei7461 发表于 2019-7-27 13:53
蛮好的 祝好运， 如果是小狗 且不是apartment的话 我个人觉得owner 应该会合理考虑一下。 ...

是小狗

zhangwei7461

gycyc 发表于 2019-7-27 14:21
是小狗 Apt。然后owner已经拒绝了 不过暂时没有收到agent叫我处理宠物的notice ...

~~祝好运， 其实毕竟不是自己的宠物， 尽早还给主人才是正确的选择。

gycyc

zhangwei7461 发表于 2019-7-27 14:50
~~祝好运， 其实毕竟不是自己的宠物， 尽早还给主人才是正确的选择。

谢谢 非常感谢

jianguopp

chezycsco 发表于 2019-7-26 12:43
楼主有个问题想请教一下，关于自我管理和中介管理：

我的所有物业都是自我管理，目前为止效率非常高，体现 ...

有时间和经历，了解出租的程序和法律，万一出现欠租，房屋被破坏等问题知道该如何处理，当然可以自己管理了。
但对大多数投资房东可能做不到，当然需要中介的帮助。

zph527

请问楼主，这种背景的租客
男的是79岁的卡车司机，女的是62岁家庭主妇
Their rental reference from agent: House is very cluttered and unclean, they pay their rent on time, hard to get hold of and communicate with.

这种租客有什么问题吗？谢谢

zhangwei7461

zph527 发表于 2019-8-6 14:09
请问楼主，这种背景的租客
男的是79岁的卡车司机，女的是62岁家庭主妇
Their rental reference from agent: ...

不能租~ 一般agent 给大多数过得去的租客都是写可以的reference的。  一般脏乱都是可以接受的。 因为我们会考虑这是租客的个人生活习惯的问题。  

但是一般写这种reference的， 就是脏到房子都清洁不出来的水准了。

jtlld

请问楼主，选中介公司，除了对比明目繁多的费用外，什么是重点？

办公室越近越好？华人中介比西人更好？都要面谈吗？怎么能比较到最好的管理中介？谢谢

zhangwei7461

jtlld 发表于 2019-8-8 22:09
请问楼主，选中介公司，除了对比明目繁多的费用外，什么是重点？

办公室越近越好？华人中介比西人更好？都 ...

一般情况下是离办公室越近越好。  价格是一个因素 收费名目越少越好。 收费名目多 但是commission 便宜， 其实大概率会比收费名目少，commission 贵一点的中介 最终收费要高。

华人西人都一样。 没有区别。

maif23

想请教楼主一个问题，我有一套投资房，是公寓，最近在看中介给我的账单时发现物业费里面有一项是hot water,最新一个季度的费用是5百多刀，翻看以前的记录好像还不到100刀。这个就有点吓人了，想问一下这个费用应该是房东出还是房客出啊？谢谢

Omaha

landlord insurance which one is the best for NSW?

fran

楼主真是好人呀，这个帖子1年半还在更新中，感谢楼主为大家答疑解惑。
我想请教楼主一个问题，简单的说就是否有中介从维修费用中拿回扣？或者房客不想再租房从而提出各种维修要求？很遗憾的是我现在谁都不是很相信。具体的内容有点长哈。
坐标墨尔本，出租的是自住房，带花园3房的house。中介是附近活跃度比较高的一个中介。租给了两个20几岁有工作的女生。其中一个第一次离家在外租房，另一个在外和朋友合租过1-2年房，但是由于要继续读书经济原因又搬回父母家，有一只狗。
因为房子是自己住的，所以情况很了解，没有什么大问题。厨房和浴室都是新装修几年的，appliances也都是几年新，从来没有出过什么问题。
由于现在人在国内，和中介都是邮件来往。租出去后的第一个星期，中介就给了我一个维修list，要求修5样东西。我同意了其中的一部分。第二个星期中介来一封邮件，要求给后门加锁，并且态度非常强硬，说是urgent的，即使我不答复，她也会马上找人来做然后费用从房租里扣。第3个星期中介又来了一个维修list，有15项东西要修，4个是urgent的。其中不少有些莫名其妙，我一度怀疑是不是搞错房产了。例如说第二间浴室和浴帘有霉。我回复说我们从来就没有用过第二间浴室，浴室一直是干的。并且租房前，中介已经找人做过浴室和厨房清洁了，怎么可能会有霉。然后中介改口说找人看过，第二间浴室没有霉，但是第一间浴室有霉，需要做除霉处理，quote 600多刀。维修的内容还包括4眼的煤气炉2个眼不工作，但是我们搬走以前是好好的，从来没有过问题。怀疑是不是被清洁公司或是房客使用不当泡水了导致打不着。然后还有什么窗子和窗框不合不安全，卧室的窗帘杆掉下来，门把手掉下来，索拉门掉下来，所有的防蝇门弯曲，吊灯不安全，沐浴喷头漏水，浴室的风扇盖子掉下来，马桶盖坐垫不安全一边松了要换等等。。。。。真是吓到我了。我回复说我过几周回澳州看看情况。中介又来一封信说需要在我回澳洲之前处理，这样我在澳洲的时候如果有新的问题再处理，并且把大部分的项目都找人给了个quote。其中一部分做下来要几千块。我回信说我马上就要回来了， 我回来就处理。然后昨天中介说房客把我们告上了consumer affairs 并且已经指定了一个case worker来处理她们的complaint。让我们赶紧把一些东西修了以示诚意。让我立即回复。
想问一下这种情况下，我该怎么处理。我可以换房客吗。每周都受到各种维修要求，感觉没完没了。难不成还为这两个房客把整个房子都装修成她们喜欢的样子吗。再说这些东西怎么就都坏了。难道她们的要求我全部都得答应吗。这到底是房客不想住了从中挑事儿呢，还是中介想从维修中获利呢。
谢谢解答。

fran

欢迎大家也说说自己的经历和处理办法

xin0987

zhangwei7461

fran 发表于 2019-8-15 15:04
楼主真是好人呀，这个帖子1年半还在更新中，感谢楼主为大家答疑解惑。
我想请教楼主一个问题，简单的说就是 ...

从你的描述中 我觉得你中介和租客， 尤其是租客有很大的问题。。。

一般要求换锁的租客  大概率是租客之间吵架了 一户搬走 或者怎么的 。  他们欠租金吗?   把你中介的邮件发上来我帮你分析一下。

zhangwei7461

maif23 发表于 2019-8-10 07:58
想请教楼主一个问题，我有一套投资房，是公寓，最近在看中介给我的账单时发现物业费里面有一项是hot water, ...

这个很难界定。。所以一般在合同里面写好。

ELINA234

请教楼主,退租中介要求更换纱窗门,说会叫人上门看然后给我们报价, 如果报价太高我们可以自己找人更换吗？还是必须用中介制定的工作人员, 感谢楼主

zhangwei7461

ELINA234 发表于 2019-8-16 09:49
请教楼主,退租中介要求更换纱窗门,说会叫人上门看然后给我们报价, 如果报价太高我们可以自己找人更换吗？还 ...

可以自己换。

zhangwei7461

Omaha 发表于 2019-8-10 11:52
landlord insurance which one is the best for NSW?

EBM rent cover 或者terri scheer

fran

zhangwei7461 发表于 2019-8-16 09:39
从你的描述中 我觉得你中介和租客， 尤其是租客有很大的问题。。。

一般要求换锁的租客  大概率是租客之 ...

谢谢您的回复。房客刚刚搬进来不到一个月。她们没有要求换锁，而是觉得我家后门现有的锁不够安全，要求加锁。这么多东西要修有些奇怪，不知道她们是找茬还是要求5星服务。房客的要求房东一定都要答应吗。有些东西我怀疑是房客或是她们的狗弄坏的。如果真的是房客有问题，换房客的成本是什么？

zph527

楼主，感谢你之前的回复。
现在出现了新的问题， 麻烦看看是否合理，这种涉及安全的必须要修理吧？

We have recently noticed during the most recent open for inspection the below items which needs to be rectified for the new tenants safety
- The bedroom at the back has a broken window
- The soap dish in the shower is broken

中介给的报价，这个维修的应该是经常和他们合作的公司
Rear bedroom
Supply and install new window glass
1 $280.00
 Supply and install nw 150mmx150mm soap holder
-remove existing.
-Apply waterproofing and caulk joints to existing tiles.
-Apply tile glue, fit soap holder.
-Grout edges
1 $260.00

Total: $540.00
GST: $54.00
Total Inc GST: $594.00

zhangwei7461

fran 发表于 2019-8-16 19:09
谢谢您的回复。房客刚刚搬进来不到一个月。她们没有要求换锁，而是觉得我家后门现有的锁不够安全，要求加 ...

谢谢您的回复。房客刚刚搬进来不到一个月。她们没有要求换锁，而是觉得我家后门现有的锁不够安全，要求加锁。这么多东西要修有些奇怪，不知道她们是找茬还是要求5星服务。房客的要求房东一定都要答应吗。有些东西我怀疑是房客或是她们的狗弄坏的。如果真的是房客有问题，换房客的成本是什么？

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在原来有锁的情况下能保障一定程度安全的情况下， 换锁不是必要的。 房客提的要求合理的可以答应。